양도소득세

이혼하면서 위자료·양육비 대신 부동산을 넘겼는데 양도소득세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.01 갱신

네, 위자료나 양육비를 주는 대신 부동산 소유권을 넘기면 그 채무가 없어지는 대가를 받은 것이어서 양도소득세 과세 대상인 유상양도가 됩니다. 대법원은 이혼 위자료 지급에 갈음한 부동산 이전을 유상양도로 보았고, 재산분할로 넘긴 경우는 양도로 보지 않았습니다. 지금은 이혼 협의서에 이전 명목이 무엇으로 적혀 있는지 먼저 확인하십시오.

이미 소유권이전등기를 마쳤다고 해서 등기 원인을 바꾸는 소송부터 낼 필요는 없습니다. 과세 불복 절차에서 실제 이전의 성격이 재산분할이었다는 점을 자료로 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2025년 협의이혼하면서 아이를 키우게 된 전 남편에게 위자료와 양육비 대신 자기 명의의 오피스텔을 넘기기로 하고 소유권이전등기를 해 주었습니다. 당시 오피스텔 가격이나 위자료·양육비 액수는 따로 정하지 않았습니다. 2026년 세무서는 이 이전을 유상양도로 보고 실지거래가액을 확인할 수 없다며 추계한 가액으로 P씨에게 양도소득세를 결정했고, P씨는 세금이 너무 많다며 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위자료·양육비 대신 넘긴 부동산은 양도인가요?

양도입니다. 양도는 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하는데, 이혼 위자료를 지급하는 방법으로 부동산 소유권을 넘기면 위자료 채무가 소멸하는 경제적 이익을 얻으므로 유상양도에 해당합니다. 양육비 채무를 대신 갚는 경우도 같은 구조입니다.

반면 재산분할로 넘긴 부동산은 양도가 아닙니다. 대법원은 재산분할이 혼인 중 부부가 함께 이룬 재산을 청산하는 것으로서 실질적으로 공유물분할에 해당하므로 유상양도로 볼 수 없다고 판단했습니다. 같은 부동산이라도 이혼 협의서에 무엇의 대가로 넘긴다고 적었는지에 따라 세금이 달라집니다.

가격을 정하지 않았으면 세금은 어떻게 계산하나요?

실지거래가액을 확인할 수 없으면 세무서가 추계로 정합니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「소득세법」은 양도가액을 양도자와 양수자 사이의 실지거래가액으로 하되, 증명서류로 실지거래가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등으로 추계해 결정할 수 있게 합니다.

대법원도 위자료·양육비에 갈음해 부동산을 넘기면서 부동산 가액과 위자료·양육비 액수를 모두 정하지 않았다면, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보았습니다. 원안 당시에는 기준시가로 계산했지만, 지금은 추계 방법의 순서와 적용이 적법했는지를 따져야 합니다.

양도소득세를 줄이거나 다툴 방법이 있나요?

세 가지를 봅니다. 첫째, 실제로는 재산분할 성격이었다면 양도가 아니라고 다툽니다. 둘째, 넘긴 부동산이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄는지 확인합니다. 셋째, 추계한 양도가액과 취득가액이 법이 정한 방법과 순서를 따랐는지 검토합니다. 부동산에 대출이 남아 있었고 받은 사람이 그 대출을 떠안았다면, 그 부분도 양도가액 계산에서 따로 따져야 합니다.

이혼 부동산 양도소득세 대응 순서

• 협의서 확인 - 이혼 협의서·조정조서에 이전 명목이 위자료인지 재산분할인지 확인합니다. 과세 여부가 갈립니다.
• 재산 형성 경위 정리 - 부동산을 혼인 중 함께 모은 돈으로 샀는지 자료를 모읍니다. 재산분할 성격 주장의 근거입니다.
• 비과세 요건 점검 - 1세대 1주택 요건과 보유 기간을 확인합니다. 해당하면 과세 자체가 없습니다.
• 추계 방법 검토 - 결정통지서의 양도가액·취득가액 산정 근거를 확인합니다. 순서가 틀렸으면 다툽니다.
• 불복 청구 - 고지를 받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 냅니다. 이의신청을 먼저 할 수도 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이혼 협의서에 위자료와 재산분할이 섞여 있거나 부동산에 대출이 남아 있었다면 금액을 나눠 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 이혼 재산 정리와 관련 과세 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재산분할로 넘기면 받는 사람도 세금이 없나요?
  재산분할로 받은 부동산은 증여나 양도로 보지 않아 받는 사람에게도 원칙적으로 양도소득세가 없습니다. 다만 받은 사람이 나중에 그 부동산을 팔 때에는 원래 배우자가 취득한 때를 기준으로 양도차익을 계산하게 되어 세금이 커질 수 있습니다. 매도 계획이 있다면 미리 계산해 보는 것이 좋습니다.
• 위자료로 받은 부동산을 팔면 누구 기준인가요?
  위자료로 받은 부동산을 다시 팔면 그것은 받은 사람의 별개 양도입니다. 대법원은 1세대 1주택 비과세 여부도 넘겨준 배우자와 관계없이 받은 사람만을 기준으로 판단한다고 보았습니다. 보유 기간도 받은 날부터 계산하는 것이 원칙입니다.
• 협의서에 명목을 안 적었으면 어떻게 되나요?
  명목을 적지 않았다면 이전 당시의 사정으로 실질을 판단합니다. 부동산이 혼인 중 함께 모은 재산이고 이혼 때 다른 재산과 함께 나눈 것이라면 재산분할로 볼 여지가 큽니다. 반대로 위자료 액수를 먼저 정하고 그 대신 넘겼다면 양도로 보게 됩니다.
• 세무서의 추계 금액이 너무 높으면요?
  추계는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가 등 법이 정한 방법과 순서를 따라야 합니다. 비슷한 거래 사례가 실제로 비교 가능한지, 감정 시점이 맞는지를 다툴 수 있습니다. 결정통지서에 적힌 산정 근거를 먼저 받아 검토하는 것이 순서입니다.
• 불복은 어디에 하나요?
  양도소득세 결정에 대해서는 세무서나 지방국세청에 이의신청을 하거나, 국세청에 심사청구, 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 심사청구와 심판청구는 처분을 안 날부터 90일 안에 해야 하고, 둘 중 하나를 거쳐야 행정소송으로 갈 수 있습니다.
• 양육비 대신 부동산을 줘도 양육비는 끝나나요?
  양육비를 부동산으로 한꺼번에 정산하기로 했더라도, 그 금액이 자녀의 복리에 비추어 부당하게 적다면 나중에 양육비 변경 청구가 들어올 수 있습니다. 대법원도 협의로 정한 양육비 부담이 부당하면 언제든지 변경할 수 있다고 보았습니다. 세금과 별도로 양육비 문제는 남을 수 있습니다.

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