양도소득세

이혼 재산분할로 받은 신축 감면 아파트, 원래 집 팔 때 주택 수에 들어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 이혼 재산분할로 받은 신축주택 감면 아파트도 감면 특례 대상이어서 원래 집을 팔 때 1세대 1주택 주택 수에 들어가지 않습니다. 재산분할은 양도가 아니고 감면 주택은 소유주택으로 보지 않는다는 것이 국세청 해석입니다. 지금은 등기원인이 재산분할인지와 감면 대상 확인서를 넘겨받았는지부터 확인해야 합니다.

재산분할 등기를 원래 집을 판 뒤로 미룰 필요는 없습니다. 감면 대상으로 확인받은 아파트는 재산분할로 넘어와도 주택 수에서 빠집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2010년에 산 아파트를 가진 채 2012년 혼인했습니다. 배우자는 2013년 12월 미분양 아파트를 계약해 취득했고, 구청에서 신축주택 감면 대상 확인을 받았습니다. 2025년 협의이혼을 하면서 재산분할로 배우자 명의 감면 아파트를 A씨가 넘겨받았습니다. A씨는 2026년 11월 원래 가지고 있던 아파트를 8억원에 팔 계획인데, 집이 두 채라 비과세가 안 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재산분할로 넘어온 집은 양도로 보나요?

양도로 보지 않습니다. 이혼할 때 민법에 따른 재산분할로 부부 공동재산을 나누는 것은 혼인 중 함께 이룬 재산을 청산하는 것이어서, 실질은 공유물분할에 해당하고 유상양도가 아니라는 것이 대법원 판례입니다. 그래서 감면 아파트를 넘긴 배우자에게 양도소득세가 생기지 않고, 넘겨받은 사람도 그 집을 새로 산 것과 같게 보지 않습니다.

재산분할청구권은 이혼한 날부터 2년이 지나면 소멸합니다. 협의가 늦어지면 가정법원에 청구해야 하므로, 재산분할 합의서나 조정조서에 감면 아파트가 재산분할로 넘어간다는 점이 드러나게 해 두어야 합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 신축주택 감면 대상으로 확인받은 주택을 민법 제839조의2에 따른 재산분할로 취득하면 그 주택도 감면 특례 대상에 해당한다고 답했습니다(사전-2017-법령해석재산-0756, 2018. 1. 23.). 질의자는 2005년 아파트를 취득했고, 2012년 혼인했으며, 배우자는 2014년 감면 대상 확인을 받은 아파트를 취득했습니다. 2017년 6월 이혼에 따른 재산분할로 그 아파트가 질의자에게 넘어왔고, 질의자는 2017년 12월 원래 아파트를 팔았습니다.

검토내용은 재산분할이 양도에 해당하지 않는다는 점을 들고, 감면 주택은 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 소유주택으로 보지 않으므로 원래 아파트가 1세대 1주택 요건을 갖추면 비과세 대상이라고 정리했습니다.

이 회신은 감면 요건을 모두 갖췄고 재산분할로 이전되었다는 사실관계를 전제로 한 사전답변입니다. 위자료 대신 넘긴 것처럼 이전 원인이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

원래 집은 어떤 요건을 갖춰야 비과세되나요?

감면 아파트를 빼면 1주택이므로, 원래 집이 보유기간 2년 이상이면 비과세 대상입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 그 기간 중 2년 이상 거주까지 요구합니다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 12억원을 넘는 부분은 과세됩니다. 이혼한 전 배우자는 양도일에 같은 세대가 아니므로 전 배우자가 가진 다른 집은 주택 수에 들어가지 않습니다. 다만 법률상 이혼했어도 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼으로 보기 어려우면 배우자로 봅니다.

감면 아파트 자체를 팔 때는 어떻게 되나요?

감면 아파트를 취득일부터 5년 안에 팔면 양도소득세의 100%를 감면하고, 5년이 지나 팔면 취득일부터 5년간 생긴 양도소득금액을 과세대상에서 뺍니다. 이 감면은 감면 대상 주택임을 확인받아 세무서에 제출한 경우에만 적용됩니다. 재산분할로 받은 경우 5년을 어느 날부터 셀지는 전 배우자의 취득일과 재산분할 등기일을 놓고 따로 따져야 합니다.

재산분할 감면주택 보유 시 비과세 대응 순서

• 감면 확인서 확보 - 전 배우자가 받은 감면 대상 확인서를 넘겨받습니다. 확인서가 없으면 특례 적용을 입증하기 어렵습니다.
• 이전 원인 확인 - 등기부와 이혼 합의서·조정조서에서 등기원인이 재산분할인지 봅니다. 위자료나 매매로 적혀 있으면 따로 따져야 합니다.
• 원래 집 요건 점검 - 보유 2년, 조정대상지역 취득이면 거주 2년, 12억원 초과 여부를 확인합니다.
• 신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하면서 감면 아파트를 주택 수에서 뺀 근거를 함께 냅니다.
• 불복 - 과세되면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토하고, 이미 냈다면 5년 안에 경정청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재산분할과 위자료가 섞여 이전된 경우에는 합의서 문구와 등기원인을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재산분할로 받은 집도 감면 특례가 유지되나요?
  국세청은 신축주택 감면 대상으로 확인받은 주택을 민법에 따른 재산분할로 취득한 경우 그 주택도 감면 특례 대상에 해당한다고 해석했습니다. 재산분할은 부부 공동재산의 청산이어서 유상양도가 아니라는 판례 법리가 바탕입니다.
• 감면 아파트가 있으면 원래 집 비과세가 안 되나요?
  아니요. 신축주택 감면 대상 주택은 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다. 그래서 감면 아파트를 빼면 원래 집이 1주택이 되고, 보유기간 2년 등 요건을 갖추면 비과세 대상이 됩니다.
• 위자료로 받은 집도 결론이 같나요?
  회신은 민법 제839조의2에 따른 재산분할을 전제로 한 해석입니다. 위자료 지급에 갈음해 넘긴 경우처럼 이전 원인이 다르면 이 회신이 그대로 적용된다고 보기 어렵습니다. 이혼 합의서와 등기원인을 먼저 확인하고 따로 따져야 합니다.
• 재산분할은 언제까지 청구해야 하나요?
  재산분할청구권은 이혼한 날부터 2년이 지나면 소멸합니다. 협의가 되지 않으면 가정법원에 청구해 분할의 액수와 방법을 정하게 됩니다. 감면 아파트를 재산분할로 받으려면 이 기간 안에 합의하거나 법원에 청구해야 합니다.
• 원래 집이 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?
  양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 1세대 1주택 비과세에서 빠지지만, 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세하는 방식으로 계산합니다. 감면 아파트를 주택 수에서 빼는 것과 별개로 이 계산을 따로 해야 합니다.
• 감면 확인서를 잃어버렸으면요?
  신축주택 감면은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 감면 대상 주택임을 확인받아 세무서장에게 제출한 경우에만 적용됩니다. 전 배우자가 확인서를 가지고 있다면 넘겨받고, 없다면 확인해 준 시장·군수·구청장에게 다시 확인을 요청해야 합니다.
• 비과세를 부인당하면 다툴 수 있나요?
  과세 고지를 받았다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 감면 아파트까지 주택 수에 넣어 세금을 이미 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 재산분할 서류와 감면 확인서가 다툼의 출발점입니다.

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