취득세·보유세
이주가 끝나고 단수된 재건축 아파트를 취득해도 주택 취득세율이 적용되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신
네, 건축물대장에 주택으로 기재돼 있고 주택 구조와 시설이 대체로 남아 있다면 이주와 단수가 끝나 철거를 앞둔 재건축 아파트도 주택 유상거래 취득세율이 적용됩니다. 대법원 2025두33911 판결은 단수나 이주만으로 주택 기능을 잃었다고 볼 수 없고 행정안전부 해석은 법원을 기속하지 않는다고 보았습니다. 지금은 취득일 당시 건축물대장과 현장 사진, 철거 착공일을 확인해 두십시오.
취득세를 더 많이 신고·납부했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 지방자치단체의 장에게 경정청구를 할 수 있습니다.
이주가 끝나고 수도가 끊겼다는 이유만으로 주택이 아닌 건물 세율을 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 건물 구조가 주택으로 남아 있었는지부터 보면 됩니다.
이런 상담이 많습니다
H재건축조합은 사업시행인가를 받은 뒤 조합 설립에 동의하지 않은 소유자를 상대로 매도청구 소송을 해 이겼고, 2024년 청산금 12억원을 공탁한 뒤 그 아파트를 조합 앞으로 이전등기했습니다. 당시 단지는 이주가 끝나 수도가 끊겼고 철거를 앞두고 있었습니다. 조합은 주택이 아닌 건물로 보고 1천분의 40 세율로 취득세를 냈다가, 2026년 주택 유상거래 세율을 적용해 달라며 경정청구를 했습니다. 구청은 단수·이주로 주택 기능을 잃었다며 거부했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
이주·단수된 재건축 아파트도 취득세 주택 세율이 적용되나요?
건축물대장 등에 주택으로 기재돼 있고 주택으로서의 구조와 시설이 대체로 남아 있다면, 이주와 단수가 끝나 철거를 앞둔 상태라도 주택 유상거래 세율이 적용됩니다. 대법원 2025. 11. 20. 선고 2025두33911 판결은 이런 아파트를 주택이 아니라고 본 구청의 경정거부처분을 위법하다고 본 원심을 유지했습니다.
| 구분 | 취득당시가액 | 표준세율 |
|---|---|---|
| 주택 | 6억원 이하 | 1천분의 10 |
| 6억원 초과 9억원 이하 | 계산식에 따른 세율 | |
| 9억원 초과 | 1천분의 30 | |
| 주택 아닌 건물 | 가액 무관 | 1천분의 40 |
출처 - 지방세법 제11조 제1항 제7호·제8호
이 세율 규정의 주택은 주택법상 주택으로서 공부에 주택으로 기재되고 주거용으로 쓰이는 건축물입니다. 대법원은 주거용이라는 요건을 구조와 시설이 주거에 적합해 실제 주거용으로 쓰일 수 있는지로 보았습니다. 단수 조치나 거주자 이주는 주택의 기능을 본질적으로 잃었다는 근거가 되지 않는다고 판단했습니다.
2026. 10. 4. 기준 현행 「지방세법」은 주택 유상거래 세율을 취득당시가액 6억원 이하 1천분의 10, 6억원 초과 9억원 이하는 계산식에 따른 세율, 9억원 초과 1천분의 30으로 정합니다. 주택이 아니면 농지 외의 것으로 1천분의 40이 적용되므로 차이가 큽니다.
행정안전부 해석과 다르면 어느 쪽을 따르나요?
법원은 행정안전부 유권해석에 묶이지 않습니다. 정비구역 안 멸실 예정 주택은 2018. 1. 1. 전 취득분이면 단전·단수나 이주 여부를 중심으로 주택 해당 여부를 본다는 행정안전부 해석이 있었지만, 대법원은 이 해석이 대외적으로 법원을 기속하는 법규적 효력이 없다고 보았습니다.
조세법규는 과세요건이든 감면요건이든 특별한 사정이 없으면 법문대로 해석하고, 합리적 이유 없이 넓히거나 유추해서는 안 됩니다. 세율 규정 문언에 단전·단수 요건이 없는 이상 구청이 이를 이유로 주택성을 부정할 수는 없다는 것이 판결의 흐름입니다. 다만 건물이 이미 일부 철거됐거나 주거 구조가 크게 훼손된 상태라면 결론이 달라질 수 있습니다.
이미 높은 세율로 냈다면 어떻게 돌려받나요?
법정신고기한이 지난 뒤 5년 안이라면 경정청구로 세율 차액을 돌려 달라고 할 수 있습니다. 지방자치단체의 장은 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결정하거나 이유 없다는 통지를 해야 하고, 그 기간 안에 통지가 없으면 바로 불복할 수 있습니다.
- 1
경정청구
법정신고기한 뒤 5년 안
- 2
구청 결정
청구받은 날부터 2개월 안 통지
- 3
이의신청·심판청구
거부 통지를 받은 날부터 90일 안
- 4
행정소송
결정에 불복하면 취소소송
출처 - 지방세기본법 제50조, 제90조
경정청구가 거부되면 거부 통지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청을 하거나 조세심판원에 심판청구를 합니다. 이 사건도 조세심판을 거쳐 법무사 수수료를 과세표준에서 빼는 부분만 먼저 받아들여졌고, 세율 부분은 소송에서 다툰 끝에 주택 세율이 인정됐습니다.
멸실 예정 주택 취득세 대응 순서
- 공부 확인 - 취득일 기준 건축물대장과 등기부에 주택으로 기재돼 있었는지 확인합니다. 용도 변경 여부도 함께 봅니다.
- 현장 상태 기록 - 취득 당시 사진, 출입 통제 상태, 철거 착공일을 모읍니다. 구조와 시설이 남아 있었는지가 판단 기준입니다.
- 취득일 특정 - 공탁일, 잔금일, 등기일 가운데 취득일을 확정합니다. 철거 전 취득이었는지가 여기서 갈립니다.
- 경정청구 - 법정신고기한 뒤 5년 안에 세율 차액의 환급을 청구합니다. 이 판결 사건번호를 근거로 적습니다.
- 불복 - 거부 통지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 합니다. 그 뒤 행정소송으로 이어갈 수 있습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 취득자가 여러 채를 가진 개인이거나 법인이라면 주택 수에 따른 중과세율이 따로 문제 될 수 있어 취득 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득세 경정거부처분과 부과처분에 대한 심판청구와 취소소송을 수행합니다.
실무상 착안점
재건축 단지에서 이주가 끝나고 수도가 끊기면 그 아파트는 더 이상 주택이 아니라고 보는 시각이 많습니다. 대법원은 공부상 주택이고 구조와 시설이 남아 있으면 주택 세율을 적용해야 한다고 했습니다. 1천분의 40과 주택 세율의 차이는 고가 아파트일수록 수천만원 단위로 벌어집니다.
판단은 취득일 당시 건물 상태로 합니다. 공탁일이나 잔금일, 등기일 가운데 취득일을 먼저 특정하고, 그날 무렵의 현장 사진, 출입 통제 공문, 철거 착공 신고일을 모아 두어야 합니다. 조합이라면 이주 완료 공고일과 단전·단수 요청 공문도 함께 보관합니다.
이 자료는 경정청구와 이후 심판청구·소송에서 건물이 주거 기능을 잃지 않았다는 증거가 됩니다. 경정청구 기간은 법정신고기한 뒤 5년이라 여러 해 전 취득분도 다시 볼 수 있으므로, 조합이 매도청구로 취득한 세대 전체를 한꺼번에 점검하는 편이 낫습니다.
— 허진영 변호사 · 세금
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 재개발·재건축 과정의 취득세 부과와 경정거부 다툼을 수행해 왔으며, 취득일을 먼저 특정하고 그날의 공부 기재와 건물 상태 자료를 모은 뒤 세율 적용과 환급 범위를 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 취득세·지방소득세 부과처분 취소(심판·소송)
- 과세처분 고지 후 조세불복 병행
- 조세심판 결정 후 소송 실익 검토의견서
- 행정처분 취소·집행정지
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요
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출처
2026.10.12 기준으로 조문을 확인했습니다.
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