상속세

한 필지 중 일부만 임대한 토지는 상속·증여세 평가를 나눠서 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 한 필지 토지 중 일부만 임대했고 임대 부분과 나머지 부분의 가치가 다르면 상속세·증여세 보충적 평가에서 두 부분을 나누어 따로 평가합니다. 국세청은 2024년 기준-2024-법규재산-0025 회신에서 임대 부분은 임대료 환산가액과 공시지가 중 큰 금액, 나머지는 공시지가로 평가한다고 보았습니다. 지금은 임대차계약서로 임대 면적과 1년간의 임대료부터 확인하십시오.

토지 일부만 임대했다고 해서 필지 전체를 감정평가받아야 하는 것은 아닙니다. 시가를 산정하기 어려우면 개별공시지가와 임대료 환산가액이라는 보충적 평가 방법으로 계산합니다.

이런 상담이 많습니다

B공익법인은 2022년 봄 설립자로부터 임야 한 필지 60만제곱미터를 출연받았습니다. 2024년 여름 이웃 맹지 소유자가 통행로로 쓰겠다며 그중 800제곱미터만 빌려 달라고 해 연 임대료를 받는 임대차계약을 맺었습니다. 출연받은 날부터 3년이 지나도록 이 임야를 직접 공익목적사업에 쓰지 못해 증여세 문제가 생겼고, 세무서는 임대된 800제곱미터와 나머지 임야를 나누어 평가한 금액을 기준으로 삼았습니다. 법인은 한 필지이니 하나의 방법으로 평가해야 하는 것 아니냐고 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대된 토지는 상속세·증여세에서 어떻게 평가하나요?

사실상 임대차계약이 체결된 토지는 임대료 등의 환산가액과 개별공시지가로 계산한 가액 중 큰 금액으로 평가합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」은 재산을 평가기준일 현재의 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려우면 제61조부터 제65조까지의 보충적 평가 방법으로 계산한 가액을 시가로 봅니다. 토지의 보충적 평가액은 개별공시지가입니다. 임대 중인 재산은 임대료 등의 환산가액과 비교하는데, 환산가액은 1년간의 임대료를 100분의 12로 나눈 금액에 임대보증금을 더해 계산합니다.

• 시가 - 매매·감정·수용·공매가액 등 시가로 인정되는 가액이 있으면 먼저 적용합니다.
• 개별공시지가 - 시가가 없으면 평가기준일 현재 고시된 개별공시지가에 면적을 곱합니다.
• 임대 중인 토지 - 임대료 등의 환산가액과 개별공시지가 가액 중 큰 금액입니다.

국세청은 일부만 임대된 토지를 어떻게 해석했나요?

국세청은 한 필지 안에서 임대된 부분과 임대되지 않은 부분의 가치가 서로 다르면 두 부분을 구분해 따로 평가한다고 회신했습니다(기준-2024-법규재산-0025, 2024. 6. 20.). 임대된 부분은 임대료 등의 환산가액과 개별공시지가 가액 중 큰 금액으로, 임대되지 않은 부분은 개별공시지가 등 일반 보충적 평가 방법으로 평가한 뒤 합산합니다. 질의 사안은 공익법인이 2018년 출연받은 임야 66만여 제곱미터 중 0.1%인 784제곱미터를 2021년 제3자에게 임대했고, 출연받은 날부터 3년이 되는 날까지 직접 공익목적사업에 쓰지 않은 경우였습니다.

판단 이유는 이렇습니다. 맹지 소유자가 통행을 위해 빌린 토지 일부의 임대료는 그 목적 때문에 정해진 것이어서, 그런 목적이 없는 나머지 토지 전체의 교환가치를 반영하지 못합니다. 개별공시지가는 제곱미터 단위로 공시되므로 구분등기가 없어도 면적별로 가액을 계산할 수 있고, 법이 재산을 등기 단위별로 하나의 방법으로만 평가하라고 정하지도 않았습니다. 그래서 같은 지번이라도 이용가치가 달라 나눌 수 있으면 각각 평가하는 것이 합리적이라고 보았습니다. 이 회신은 임대 부분의 가치가 나머지와 다르다는 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 필지 전체를 하나의 용도로 빌려준 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

구분 평가를 하면 평가액은 얼마나 달라지나요?

구분 평가에서는 임대 부분의 환산가액이 높아도 나머지 부분은 따로 공시지가로 더해지므로, 필지 전체를 한 번에 비교하는 방식보다 평가액이 커질 수 있습니다. 단순 예시로 1만제곱미터 토지의 개별공시지가가 제곱미터당 1만원이고, 그중 100제곱미터만 보증금 없이 연 600만원에 임대했다고 가정합니다. 임대 부분의 환산가액은 600만원을 100분의 12로 나눈 5,000만원으로 공시지가 가액 100만원보다 크므로 5,000만원입니다. 나머지 9,900제곱미터는 9,900만원이어서 구분 평가액은 1억4,900만원이 됩니다. 필지 전체 공시지가 1억원과 환산가액 5,000만원 중 큰 금액을 고르는 방식이라면 1억원입니다.

공익법인 출연 재산은 왜 평가가 문제되나요?

공익법인이 출연받은 재산은 원칙적으로 증여세 과세가액에 넣지 않지만, 출연받은 날부터 3년 안에 직접 공익목적사업 등에 쓰지 않으면 그 사유가 생긴 날에 시행령이 정하는 가액을 증여받은 것으로 보아 즉시 증여세를 부과합니다. 회신 사안처럼 그 가액을 보충적 평가 방법으로 산정하게 되면 일부 임대 같은 사정이 평가액을 바꿉니다. 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 보고서 제출 때 관할 세무서장에게 보고하고, 그 사유가 없어진 날부터 1년 안에 직접 공익목적사업에 쓰면 부과 대상에서 빠집니다.

일부 임대 토지 평가 대응 순서

• 시가 자료 확인 - 평가기준일 전후의 매매·감정·수용가액이 있는지 봅니다. 시가가 있으면 보충적 평가보다 먼저 적용됩니다.
• 임대 범위 특정 - 임대차계약서와 도면으로 임대 면적과 위치, 용도를 정리합니다. 구분 평가의 출발점입니다.
• 부분별 가액 계산 - 임대 부분은 환산가액과 공시지가 가액을 비교하고, 나머지는 공시지가로 계산합니다. 1년간의 임대료와 보증금 산정 근거를 남깁니다.
• 가분성 다툼 검토 - 임대 부분과 나머지의 이용가치가 실제로 다르지 않다면 구분 평가가 맞는지 다툴 여지가 있습니다. 현장 사진과 이용 상태 자료를 모읍니다.
• 고지 후 불복 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다. 이의신청은 선택 절차이고, 심판 결과를 보고 행정소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대 부분의 경계가 불분명하거나 건물과 함께 임대된 경우에는 계약서·지적도·현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속세·증여세 재산평가 다툼과 공익법인 증여세 부과처분에 대한 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대료 등의 환산가액은 어떻게 계산하나요?
  1년간의 임대료를 100분의 12로 나눈 금액에 임대보증금을 더해 계산합니다. 예를 들어 보증금 없이 연 600만원을 받으면 환산가액은 5,000만원입니다. 이 금액과 개별공시지가로 계산한 가액 중 큰 금액이 임대 중인 토지의 평가액입니다.
• 시가가 있으면 보충적 평가를 하지 않나요?
  네. 상속세·증여세는 평가기준일 현재 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 매매·감정·수용·공매가액 등 시가로 인정되는 가액이 있으면 그 금액을 씁니다. 시가를 산정하기 어려울 때만 개별공시지가나 임대료 환산가액 같은 보충적 평가 방법으로 계산합니다.
• 개별공시지가는 어느 해 것을 쓰나요?
  평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용합니다. 상속이라면 상속개시일, 증여라면 증여일 현재 고시된 공시지가입니다. 새 공시지가가 고시되기 전이면 직전 연도 공시지가를 씁니다.
• 구분등기가 없어도 나눠서 평가하나요?
  국세청은 그렇다고 봅니다. 개별공시지가는 제곱미터 단위로 공시되어 구분등기가 없어도 면적별 가액을 계산할 수 있고, 법이 등기 단위별로 하나의 방법만 쓰라고 정하지 않았다는 이유입니다. 다만 임대 부분과 나머지의 이용가치가 실제로 달라야 합니다.
• 공익법인은 출연 재산을 언제까지 써야 하나요?
  출연받은 날부터 3년 안에 직접 공익목적사업 등에 써야 하고, 그 뒤에도 계속 써야 합니다. 쓰지 않으면 그 사유가 생긴 날 증여받은 것으로 보아 즉시 증여세를 부과합니다. 부득이한 사유를 보고하고 사유가 없어진 날부터 1년 안에 쓰면 예외입니다.
• 평가액이 너무 높게 나오면 어떻게 다투나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 임대 부분과 나머지의 이용가치가 다르지 않다는 사정, 임대 면적 산정의 오류, 시가로 볼 다른 자료 등을 주장할 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차입니다.
• 임대보증금만 받고 임대료가 없으면요?
  환산가액 계산식에서 1년간의 임대료가 0이 되므로 임대보증금이 곧 환산가액이 됩니다. 이 금액과 개별공시지가 가액 중 큰 금액으로 평가합니다. 보증금이 작으면 대개 공시지가 가액이 평가액이 됩니다.

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