양도소득세

집 한 채를 팔 때 양도소득세가 면제되려면 어떤 조건을 갖춰야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

1세대가 양도일 현재 국내에 주택 1채만 가지고 2년 이상 보유했다면 양도소득세가 비과세되고, 취득 당시 조정대상지역 주택이면 2년 이상 거주도 필요합니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 초과분에 과세되고, 등기하지 않고 파는 미등기 양도는 비과세 대상이 아닙니다. 지금은 취득일·취득 당시 조정대상지역 여부·예상 양도가액부터 확인하십시오.

세대원 모두의 주민등록을 한 집에 모아 두어야만 비과세가 되는 것은 아닙니다. 세대는 주민등록이 아니라 실제로 생계를 같이하는지로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 조정대상지역이 아닌 지방 도시의 아파트를 4억 2,000만원에 사서 가족과 살고 있습니다. 2026년 10월 직장 근처로 옮기려고 이 집을 5억원에 팔 계획인데, 배우자와 자녀 명의 주택은 없습니다. A씨는 집 한 채뿐이면 무조건 세금이 없는지, 따로 갖춰야 할 조건이 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1세대 1주택 비과세의 기본 요건은 무엇인가요?

세 가지입니다. 첫째, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 보유해야 합니다. 둘째, 그 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 셋째, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 원안 당시에는 거주요건이 없었지만 2026. 9. 29. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 조정대상지역 취득 주택에 거주요건을 둡니다.

1세대는 거주자와 그 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 가족단위입니다. 배우자는 따로 살아도 같은 세대이고, 자녀는 생계를 같이할 때만 세대원입니다.

보유·거주기간을 채우지 못해도 비과세되는 경우가 있나요?

있습니다. 협의매수·수용되는 경우, 해외이주로 세대 전원이 출국해 출국일부터 2년 안에 파는 경우, 1년 이상 국외 취학·근무로 세대 전원이 출국해 2년 안에 파는 경우에는 보유기간과 거주기간 제한을 받지 않습니다. 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 파는 경우도 같습니다.

집값이 비싸거나 땅이 넓으면 어떻게 되나요?

양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 대상에서 빠지고 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에 과세됩니다. 원안 당시 기준은 9억원이었습니다. 주택에 딸린 토지는 건물 정착면적에 배율을 곱한 면적까지만 함께 비과세됩니다.

배율은 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배입니다. 원안의 「도시지역 5배」 기준은 수도권 주거지역 등에서 3배로 줄었습니다.

2주택이어도 비과세가 되는 특례는 무엇인가요?

대표적으로 네 가지입니다. 일시적 2주택은 새집 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 됩니다. 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합친 경우와 1주택자끼리 혼인한 경우는 합친 날이나 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택이 비과세 대상입니다. 원안 당시 5년이던 기간이 10년으로 늘었습니다.

상속주택과 일반주택, 요건을 갖춘 농어촌주택과 일반주택을 각각 1채씩 가진 경우 일반주택을 팔 때도 1주택으로 봅니다.

비과세가 안 되는 경우도 있나요?

등기를 하지 않고 파는 미등기 양도는 비과세 대상이 아니고, 양도소득 과세표준의 100분의 70이라는 높은 세율이 적용됩니다. 다만 대통령령으로 정하는 자산은 미등기양도자산에서 빠집니다.

1세대 1주택 비과세 확인 순서

• 세대 구성 확인 - 배우자와 생계를 같이하는 가족의 주택 보유 현황을 확인합니다.
• 보유·거주기간 계산 - 취득일부터 양도일까지 2년 이상인지, 조정대상지역 취득이면 거주 2년 이상인지 계산합니다.
• 가액·면적 확인 - 예상 양도가액이 12억원을 넘는지, 부수토지가 배율 안인지 봅니다.
• 특례 해당 여부 - 2주택이라면 일시적 2주택·동거봉양·혼인·상속 특례 기한을 확인합니다.
• 등기 확인 - 취득 등기를 마쳤는지 확인합니다. 미등기면 비과세가 막힙니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합원입주권이나 분양권을 함께 가지고 있거나 다가구주택·겸용주택처럼 주택 범위가 문제 되는 경우에는 등기부와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 판단과 양도소득세 부과처분 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2년만 가지고 있으면 무조건 비과세인가요?
  아닙니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따라 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 또 양도일 현재 세대 전체가 국내에 1주택만 보유해야 하므로 배우자나 생계를 같이하는 자녀의 주택도 함께 확인해야 합니다.
• 고가주택 기준 금액은 얼마인가요?
  12억원입니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택을 비과세 대상에서 제외합니다. 이 경우 전체가 과세되는 것이 아니라 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에만 과세됩니다.
• 새집을 먼저 샀는데 옛집은 언제까지 팔아야 하나요?
  새집을 취득한 날부터 3년 안입니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항은 종전 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤 새집을 취득하고, 새집 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택으로 보도록 정합니다. 잔금일 기준이므로 계약 일정을 이에 맞춰야 합니다.
• 부모님을 모시려고 합가했는데 2주택이 됐어요.
  합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택은 비과세 대상입니다. 소득세법 시행령 제155조 제4항은 1주택자가 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합친 경우 이 특례를 인정합니다. 배우자의 직계존속도 포함되고, 원안 당시 5년에서 10년으로 늘었습니다.
• 결혼해서 2주택이 됐는데 비과세되나요?
  소득세법 시행령 제155조 제5항에 따라 1주택자끼리 혼인해 2주택이 된 경우 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택은 1세대 1주택으로 봅니다. 두 사람 모두 혼인 전 1주택씩이어야 하고, 보유·거주 요건은 파는 주택을 기준으로 따로 갖춰야 합니다.
• 등기를 안 한 집을 팔면 어떻게 되나요?
  비과세가 되지 않고 높은 세율이 적용됩니다. 소득세법 제104조 제1항 제10호는 미등기양도자산에 양도소득 과세표준의 100분의 70을 적용하고, 같은 조 제3항은 취득 등기를 하지 않고 양도하는 것을 미등기양도로 봅니다. 대통령령이 정하는 자산은 예외입니다.
• 마당이 넓은 집이면 땅도 모두 비과세인가요?
  배율 안의 면적만 비과세됩니다. 소득세법 시행령 제154조 제7항은 수도권 도시지역 주거·상업·공업지역 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역 5배, 도시지역 밖 10배로 정합니다. 초과하는 토지는 주택 부수토지로 보지 않아 과세됩니다.

비슷한 상황

• 1세대 1주택 비과세, 집 한 채만 있으면 되나요?
• 새집을 먼저 사서 2주택이 됐는데 옛집을 팔 때 비과세가 되나요?
• 1세대 1주택 비과세가 부인돼 양도세가 나왔는데 다툴 수 있나요?

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