양도소득세

집을 판 날 부모님 집으로 전입하면 일시적 2주택 비과세가 깨지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 일시적 2주택 상태에서 종전주택을 양도한 날 주택을 보유한 부모님 세대로 전입했다면 먼저 양도하고 전입한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 국세청은 2024년 11월 20일 사전답변(사전-2024-법규재산-0827)에서 양도일과 전입일이 같은 날이면 양도 시점에는 부모님 주택이 세대 주택 수에 들어가지 않는다고 답했습니다. 지금은 잔금일과 전입신고일이 같은 날인지 등기사항증명서와 주민등록 초본으로 확인해 두십시오.

이사 날짜를 하루 늦추려고 집을 비워 둘 필요는 없습니다. 양도일과 전입일이 같은 날이면 양도가 먼저인 것으로 보므로, 잔금을 받는 날 부모님 집으로 전입신고를 해도 비과세 판정에서 부모님 주택이 더해지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 12월 아파트 한 채를 사서 계속 살았고, 2024년 10월 새 아파트를 한 채 더 샀습니다. 종전 아파트는 2025년 11월 말 잔금을 받고 팔았는데, 새 아파트 입주까지 시간이 남아 잔금일 당일 주택을 가진 부모님 집으로 전입신고를 했습니다. 부모님은 A씨와 별도 세대였습니다. A씨는 양도일에 주택을 보유한 부모님 세대에 들어간 셈이어서 양도일 현재 세대 주택 수가 셋이 되어 일시적 2주택 비과세를 못 받는 것은 아닌지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 양도일과 전입일이 같은 날인 경우를 어떻게 해석했나요?

먼저 양도하고 전입한 것으로 보아 비과세를 적용한다고 보았습니다. 국세청은 2024년 11월 20일 사전답변(사전-2024-법규재산-0827)에서, 일시적 2주택 소유자가 신규주택 취득 후 3년 안에 종전주택을 양도하면서 양도일에 주택을 보유한 부모님 세대로 전입해 양도일과 전입일이 같은 날인 경우 먼저 주택을 양도하고 전입한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항을 적용한다고 답했습니다. 같은 회신은 일시적 2주택 특례를 적용할 때 같은 날 주택을 취득하면서 종전주택을 양도한 경우 종전주택을 양도한 뒤 다른 주택을 취득한 것으로 본다는 기준도 함께 밝혔습니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 전입신고가 잔금일보다 하루라도 앞선 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라집니다.

1세대는 거주자와 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속·형제자매와 함께 구성하는 가족단위입니다. 전입이 양도보다 먼저였다면 부모님 주택이 세대 주택 수에 들어가 양도일 현재 3주택이 되고, 일시적 2주택 특례는 적용되지 않습니다.

일시적 2주택 비과세 요건은 무엇인가요?

종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날부터 정해진 기간 안에 종전주택을 양도해야 합니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 처분기한을 둘로 나눕니다. 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규주택을 취득한 경우는 2년, 그 밖의 경우는 3년입니다. 종전주택 자체는 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 추가) 요건을 채워야 합니다.

• 1년 경과 - 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택 취득.
• 처분기한 - 조정대상지역 간 이동은 2년, 그 밖에는 3년 안에 종전주택 양도.
• 종전주택 요건 - 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년.
• 세대 주택 수 - 양도일 현재 세대 전원의 주택을 합산. 같은 날 전입은 양도 뒤로 봅니다.

회신 이후 일시적 2주택 처분기한에서 무엇이 바뀌었나요?

2026년 9월 30일 개정으로 조정대상지역 종전주택을 보유한 세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하는 경우의 처분기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 이 개정 규정은 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 개정 시행령 시행 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용되며, 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역 신규주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나, 그 날까지 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 부칙 제2조 제2항에 따라 종전 3년이 유지됩니다. 회신 당시에는 지역과 무관하게 3년이었으므로, 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득했다면 신규주택 취득일 현재 두 주택이 모두 조정대상지역에 있었는지를 국토교통부 공고로 확인해 기한을 다시 세어야 합니다.

부모님 집으로 들어가 계속 함께 사는 경우에는 동거봉양 합가 특례도 함께 봅니다. 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우, 합친 날부터 10년 안에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 적용합니다. 전입이 양도보다 먼저였더라도 이 특례의 요건을 갖추면 다른 길이 열립니다.

일시적 2주택 양도일 전입 대응 순서

• 날짜 확정 - 종전주택 잔금일(또는 등기접수일)과 부모님 집 전입신고일을 등기사항증명서·주민등록 초본으로 확인합니다. 같은 날이면 양도가 먼저입니다.
• 세대 구성 확인 - 양도일 현재 배우자·직계존비속 중 같은 주소에서 생계를 같이한 사람과 그들의 주택을 정리합니다.
• 기한 계산 - 종전주택 취득일부터 1년 경과, 신규주택 취득일부터 2년 또는 3년 안 양도를 셉니다. 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 간 취득이면 2년입니다.
• 동거봉양 특례 검토 - 전입이 먼저였다면 부모님 연세와 합가 목적을 확인해 합가 후 10년 특례를 검토합니다.
• 신고·경정청구 - 예정신고 때 주민등록 초본을 첨부하고, 이미 과세로 신고했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입신고일과 잔금일이 하루 차이이거나 부모님이 2주택 이상인 사안은 초본·등기부·잔금 영수증을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 양도일에 부모님 집으로 전입하면 3주택이 되나요?
  되지 않습니다. 국세청은 2024년 11월 20일 사전답변(사전-2024-법규재산-0827)에서 일시적 2주택 소유자가 종전주택 양도일에 주택을 보유한 부모님 세대로 전입해 양도일과 전입일이 같은 날인 경우 먼저 양도하고 전입한 것으로 보아 소득세법 시행령 제154조 제1항을 적용한다고 보았습니다. 양도 시점에는 부모님 주택이 세대 주택 수에 들어가지 않습니다.
• 전입신고를 잔금일 전날 했으면 어떻게 되나요?
  양도일 현재 부모님과 같은 세대가 되어 부모님 주택이 세대 주택 수에 들어갑니다. 소득세법 제88조 제6호의 1세대는 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속을 포함하므로, 종전주택·신규주택·부모님 주택으로 3주택이 되어 일시적 2주택 특례가 적용되지 않습니다. 이때는 소득세법 시행령 제155조 제4항의 동거봉양 합가 특례를 검토합니다.
• 일시적 2주택 처분기한은 몇 년인가요?
  신규주택 취득일부터 3년이 원칙이고, 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우는 2년입니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호·제2호가 정하며, 2년 규정은 2026년 9월 30일 개정으로 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우부터 적용됩니다.
• 같은 날 새 집을 사고 종전 집을 팔면 어느 쪽이 먼저인가요?
  종전주택을 먼저 양도하고 신규주택을 취득한 것으로 봅니다. 국세청은 같은 사전답변에서 소득세법 시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택 특례를 적용할 때 같은 날 주택을 취득하면서 종전주택을 양도한 경우 종전주택 양도 후 다른 주택을 취득한 것으로 본다고 밝혔습니다. 양도일 현재 1주택으로 보아 비과세 요건을 적용합니다.
• 동거봉양 합가 특례는 어떤 요건인가요?
  1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우, 합친 날부터 10년 안에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다. 소득세법 시행령 제155조 제4항이 정하며, 직계존속 중 한 사람이 60세 미만이어도 다른 한 사람이 60세 이상이면 해당합니다.
• 종전주택 자체의 비과세 요건은 무엇인가요?
  보유 2년 이상이고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 거주 2년 이상이 더 필요합니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항이 정하며, 일시적 2주택 특례는 이 요건을 갖춘 종전주택을 1세대 1주택으로 보아 주는 것입니다. 양도 당시 실지거래가액 12억원 초과분은 과세됩니다.
• 비과세인데도 예정신고를 해야 하나요?
  비과세 양도소득만 있으면 신고 의무는 없지만, 세대 구성 변동이 같은 날 있었던 사안은 비과세 적용 사실을 신고로 남겨 두는 편이 안전합니다. 예정신고 기한은 소득세법 제105조 제1항 제1호에 따라 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이고, 과세관청이 3주택으로 보아 고지하면 처분을 안 날부터 90일 안에 심판청구 등으로 다툴 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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