법인세·소득세

임차 공장을 옮기며 시설물을 철거하면 장부가액을 비용으로 넣나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 사업장을 옮기면서 임대차계약에 따라 임차 공장을 원상회복하려고 시설물을 철거했다면 장부가액과 처분가액의 차액을 철거한 해의 필요경비에 넣을 수 있습니다. 2018년 2월 시행령 개정으로 사업 폐지뿐 아니라 사업장 이전도 대상이 되었고, 적용을 부정한 국세청 회신은 그 개정 전 규정에 따른 것입니다. 임대차계약서의 원상회복 조항과 철거 시설물의 장부가액부터 확인해 보십시오.

사업을 접어야만 철거 시설물의 남은 장부가액을 비용으로 넣을 수 있다고 생각할 필요는 없습니다. 지금은 사업장을 옮기면서 임차 사업장을 원상회복하는 경우도 같은 규정이 적용됩니다.

이런 상담이 많습니다

금속 가공업을 하는 개인사업자 C씨는 2019년부터 임차한 공장에 크레인 레일과 집진설비, 사무동 칸막이를 설치해 감가상각해 왔습니다. 2025년 8월 더 넓은 공장으로 옮기면서 임대차계약에 따라 기존 공장의 설비를 모두 철거하고 원상회복했습니다. 철거한 설비의 장부가액은 약 1억 2천만원이었고 고철로 판 금액은 약 800만원이었습니다. C씨는 폐업이 아니라 이전이어도 그 차액을 2025년 비용으로 넣을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사업장을 옮기며 철거한 시설물은 비용으로 넣을 수 있나요?

네, 사업장을 이전하면서 임대차계약에 따라 임차 사업장을 원상회복하려고 시설물을 철거했다면 그 시설물의 장부가액과 처분가액의 차액을 철거한 해의 필요경비에 넣을 수 있습니다. 감가상각이 남은 금액을 몇 년에 걸쳐 나눠 넣지 않고 한 번에 반영합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제67조 제6항 제2호는 사업의 폐지 또는 사업장의 이전으로 임대차계약에 따라 임차한 사업장의 원상회복을 위하여 시설물을 철거하는 경우를 정합니다. 이때 그 자산의 장부가액과 처분가액의 차액을 해당 과세기간의 필요경비에 산입할 수 있습니다.

요건을 나눠 보면 다음과 같습니다.

• 사유 - 사업을 폐지하거나 사업장을 옮기는 경우입니다.
• 사업장 - 임대차계약으로 빌린 사업장이어야 합니다.
• 목적 - 임대차계약에 따른 원상회복을 위해 철거해야 합니다.
• 금액 - 철거 시설물의 장부가액에서 처분가액을 뺀 금액입니다.

위 사례의 비용 반영액은 얼마인가요?

장부가액 약 1억 2천만원인 설비를 철거해 고철로 약 800만원을 받았다면, 차액 약 1억 1천 200만원을 2025년 필요경비로 넣을 수 있습니다. 같은 금액을 남은 내용연수에 걸쳐 나눠 상각하는 경우보다 2025년 사업소득금액이 그만큼 줄어듭니다.

이 차액은 철거한 해의 총수입금액에 대응하는 비용으로 그해에 한 번만 넣습니다. 이미 지난 연도에 감가상각비로 넣은 금액은 장부가액에서 빠져 있으므로 두 번 비용이 되지 않습니다. 반대로 철거 뒤에도 그 시설물을 장부에 남겨 두고 계속 상각하면, 다음 해부터의 상각비는 실재하지 않는 자산에 대한 비용이 되어 부인될 수 있습니다.

처분가액이 없다면 장부가액 전부가 차액이 됩니다. 철거 공사비는 이 차액과 별도로 실제 지출한 비용입니다. 고철 매각 대금은 처분가액으로 보아 차액에서 빼야 하므로, 매각 계약서와 입금 내역을 함께 보관해야 합니다.

국세청은 사업장 이전 철거를 어떻게 해석했나요?

국세청은 2018. 2. 13.이 속하는 과세기간 전에 사업장을 이전한 경우에는 이 규정을 적용받을 수 없다고 회신했습니다(사전-2017-법령해석소득-0800, 2018. 3. 16.). 질의자는 공장을 임차해 제조업을 하다가 사업장을 옮기며 기존 공장 시설물을 철거한 개인사업자였습니다.

이유는 개정 연혁에 있었습니다. 2018. 2. 13. 개정 전 시행령은 사업의 폐지로 원상회복하는 경우만 정했고, 개정 시행령이 사업장 이전을 추가했습니다. 국세청은 개정 시행령 부칙에 따라 그 시행일이 속하는 과세기간에 사업장을 이전하는 분부터 새 규정이 적용된다고 보았습니다.

따라서 지금 사업장을 옮기는 사업자에게는 현행 규정이 그대로 적용됩니다. 회신이 적용을 부정한 것은 2018년 전에 이전한 경우에 한정된 결론입니다.

사업을 계속하면서 설비만 바꾸는 경우는 어떤가요?

사업장을 옮기지 않고 같은 공장에서 낡은 설비를 바꾸거나 기술이 뒤떨어져 생산설비 일부를 폐기한 경우에도 장부가액과 처분가액의 차액을 필요경비에 넣을 수 있습니다. 같은 항 제1호가 정한 사유입니다.

다만 제1호는 생산설비의 일부를 폐기하는 경우이고, 제2호는 임차 사업장을 원상회복하려고 철거하는 경우입니다. 어느 호에 해당하는지에 따라 증빙도 달라지므로, 설비 교체 품의서나 원상회복 요구 문서처럼 사유를 보여 주는 자료를 함께 남겨 둡니다.

사업장 이전 철거 비용 대응 순서

• 계약서 확인 - 임대차계약서에 원상회복 의무가 적혀 있는지 확인합니다. 철거가 계약상 의무라는 점이 요건입니다.
• 장부가액 산정 - 철거 시설물별 취득가액과 감가상각누계액으로 철거일 현재 장부가액을 계산합니다.
• 처분가액 정리 - 고철 매각이나 중고 판매 대금을 처분가액으로 잡고, 매각 계약서와 입금 내역을 남깁니다.
• 종합소득세 신고 반영 - 철거한 해의 종합소득세 과세표준확정신고 때 차액을 필요경비로 넣습니다. 빠뜨렸다면 과세표준 및 세액의 결정(경정)청구서로 고칩니다.
• 거부 시 불복 - 경정청구를 거부하는 통지를 받으면 그날부터 90일 안에 심판청구를 낼 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 철거하지 않고 새 사업장으로 옮겨 설치한 설비나 임대인에게 넘긴 시설물은 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사업소득 필요경비를 둘러싼 종합소득세 경정청구와 부과처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 내 소유 공장을 옮기며 철거해도 같나요?
  이 규정은 임대차계약으로 빌린 사업장을 원상회복하려고 철거하는 경우를 정한 것입니다. 자기 소유 공장의 시설물 철거는 생산설비 일부 폐기 같은 다른 사유에 해당하는지를 따로 따져야 합니다.
• 새 공장으로 옮겨 다시 설치한 설비는요?
  철거하지 않고 새 사업장으로 옮겨 계속 쓰는 설비는 처분한 것이 아니므로 장부가액을 한 번에 비용으로 넣을 수 없습니다. 기존 장부가액으로 계속 감가상각합니다. 원상회복을 위해 철거하고 버리거나 판 시설물만 대상입니다.
• 고철로 판 돈은 어떻게 처리하나요?
  고철 매각 대금은 처분가액이므로 장부가액에서 빼고 남은 차액만 필요경비로 넣습니다. 매각 계약서와 입금 내역을 남겨 두어야 처분가액을 증명할 수 있고, 처분가액을 빠뜨리면 비용이 과다하게 잡힙니다.
• 철거 공사비도 비용이 되나요?
  철거 공사비는 사업과 관련해 실제 지출한 비용이므로 그 해의 필요경비로 넣을 수 있습니다. 장부가액과 처분가액의 차액과는 별도 항목이므로 공사 계약서와 세금계산서로 따로 증빙합니다.
• 2017년에 옮긴 경우는 어떻게 되나요?
  국세청은 2018. 2. 13.이 속하는 과세기간 전에 사업장을 이전했다면 이전 사유의 철거에는 적용할 수 없다고 회신했습니다. 그때 폐업으로 철거했다면 종전 규정도 적용됐지만, 이미 경정청구 기한 5년이 지났을 가능성이 큽니다.
• 철거한 해 신고에서 빠뜨렸다면요?
  법정신고기한까지 신고했다면 기한이 지난 후 5년 안에 경정청구로 필요경비를 더 넣어 달라고 할 수 있습니다. 세무서는 2개월 안에 결과를 알려야 하고, 거부하면 90일 안에 심판청구를 낼 수 있습니다.
• 간편장부 대상자도 적용받나요?
  장부를 기록해 감가상각자산의 장부가액을 관리해 온 사업자라면 적용을 검토할 수 있습니다. 추계로 신고하는 사업자는 실제 필요경비가 아니라 경비율로 소득을 계산하므로 이 차액을 따로 반영하기 어렵습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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