양도소득세

관리처분인가 뒤에 상생임대 2년을 채운 입주권을 팔면 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 관리처분계획인가 뒤에도 집이 철거되지 않은 채 세를 놓아 상생임대주택 요건을 모두 채웠다면, 그 조합원입주권을 팔 때 2년 거주 없이 비과세를 받을 수 있습니다. 국세청은 2024년 12월 19일 회신(서면-2024-법규재산-0802)에서 입주권으로 바뀐 상태에서 상생임대 요건을 갖춘 경우 소득세법 시행령 제154조 제1항의 거주기간 제한을 받지 않는다고 보았습니다. 지금은 관리처분계획인가일과 세입자가 실제로 산 기간, 양도가액이 12억원 이하인지 확인해 두십시오.

관리처분계획인가가 났다고 해서 세입자를 내보내고 들어가 살 필요는 없습니다. 집이 철거되기 전까지 세입자가 계속 살고 있으면 상생임대차계약의 2년 임대기간은 그대로 채워집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 9월 조정대상지역에 있는 재개발 예정 빌라를 사서 2022년 12월 세입자와 2년 전세계약을 맺었습니다. 2024년 12월 같은 세입자와 보증금을 오히려 낮춰 2년 계약을 다시 썼고, 2025년 10월 관리처분계획인가가 나면서 빌라는 조합원입주권으로 바뀌었습니다. 철거는 2027년 이후로 예정되어 세입자는 계속 살고 있습니다. A씨는 2026년 12월 상생임대차계약 2년이 끝난 뒤 입주권을 11억원에 팔 생각인데, 한 번도 살지 않은 집이라 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 인가 뒤에 요건을 채운 입주권 양도를 어떻게 해석했나요?

양도소득세가 과세되지 않는다고 보았습니다. 국세청은 서면-2024-법규재산-0802(2024. 12. 19.)에서, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가일 이후 철거되지 않은 주택이 조합원입주권으로 전환된 상태에서 시행령 제155조의3의 상생임대주택 요건을 모두 충족하게 된 경우, 1세대가 소득세법 제89조 제1항 제4호 각 목의 요건을 갖추어 그 입주권을 양도하면 비과세된다고 답했습니다. 질의 사안은 2019년에 산 집에 2년 직전임대차계약과 보증금을 감액한 2년 상생임대차계약을 맺고, 관리처분계획인가 뒤에도 세입자가 계속 살아 임대기간을 채운 뒤 입주권을 12억원 이하로 양도하는 경우였습니다. 입주권 비과세는 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 요건을 갖춘 기존주택을 전제로 하는데, 상생임대주택 특례가 그 요건 중 거주기간 제한을 풀어 주므로 인가 뒤에 요건을 채워도 같은 결론이 된다는 취지입니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 인가 뒤 철거로 임대가 2년이 안 되어 끝났거나 양도일에 다른 주택이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.

입주권 비과세는 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 요건을 갖춘 기존주택이 입주권으로 바뀐 것이어야 합니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법」 제89조 제1항 제4호는 조합원입주권 1개를 보유한 1세대가 인가일(인가 전에 철거되면 철거일) 현재 1세대 1주택 요건에 해당하는 기존주택을 소유한 세대일 것을 요구하고, 양도일 현재 다른 주택이나 분양권이 없거나(가목), 1주택이 있더라도 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도할 것(나목)을 요건으로 둡니다. 입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 과세됩니다.

1세대 1주택 요건은 보유기간 2년이고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간 2년을 더 요구합니다. 세를 놓은 집은 이 거주요건에 걸리는데, 상생임대주택 요건을 갖추면 거주기간 제한을 받지 않습니다.

• 직전임대차계약 - 집을 산 뒤 임차인과 직접 맺은 계약으로 임대기간 1년 6개월 이상. 매수 때 승계한 계약은 제외됩니다.
• 상생임대차계약 - 직전 계약 대비 보증금·임대료 증가율 5% 이하, 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결하고 임대 개시, 임대기간 2년 이상. 보증금을 낮춘 계약도 됩니다.
• 기간 계산 - 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 인가 뒤에도 세입자가 계속 살면 그 기간이 들어갑니다.

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

2026년 9월 30일 개정으로 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 면제받고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 재개발 일정에 맞춰 입주권을 오래 들고 있을 계획이라면 이 기한을 넘기지 않는지 먼저 보아야 합니다. 상생임대차계약 체결 기한도 회신 당시의 2024년 12월 31일에서 2026년 12월 31일로 늘었습니다.

재개발 입주권 상생임대 비과세 대응 순서

• 관리처분계획인가일 확인 - 인가일과 철거 예정일을 조합에서 확인합니다. 인가 전 철거면 철거일이 기준입니다.
• 임대기간 계산 - 직전 계약 1년 6개월, 상생 계약 2년을 세입자의 실제 거주기간으로 셉니다. 철거로 도중에 끝나면 2년을 못 채웁니다.
• 양도일 주택 수 점검 - 양도일에 다른 주택이나 분양권이 없는지, 있다면 그 주택 취득일부터 3년 안인지 확인합니다.
• 양도가액 확인 - 입주권 실지거래가액이 12억원을 넘으면 비과세가 되지 않습니다.
• 특례적용신고 - 예정신고 기한까지 특례적용신고서와 두 계약서를 제출합니다. 거부되면 경정청구와 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 철거 시기가 상생임대차계약 기간 안에 잡혀 있거나 인가 전후로 세입자가 바뀌었다면 조합 공문과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인가 전에 상생임대 요건을 다 채워야 하나요?
  아닙니다. 국세청은 관리처분계획인가일 이후 철거되지 않은 주택이 입주권으로 전환된 상태에서 상생임대주택 요건을 모두 충족하게 된 경우에도 거주기간 제한을 받지 않는다고 보았습니다. 다만 인가 전에 집이 철거되면 철거일이 기준이 되고 임대도 끝나므로 결론이 달라질 수 있습니다.
• 입주권 양도가액이 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?
  조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세합니다. 상생임대 요건을 갖췄더라도 12억원을 넘는 입주권은 비과세 대상이 아니므로, 양도가액이 기준에 가까우면 계약서상 금액과 프리미엄 구성을 미리 확인해야 합니다.
• 입주권 외에 집이 한 채 더 있어도 비과세가 되나요?
  조건이 있습니다. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우로서 분양권이 없고, 그 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도하면 비과세 요건에 해당합니다. 3년 안에 양도하지 못한 경우에는 시행령이 정한 사유에 해당해야 합니다.
• 보증금을 낮춰 재계약해도 상생임대차계약이 되나요?
  됩니다. 상생임대차계약은 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 계약이므로 보증금을 낮추거나 같게 한 계약도 포함됩니다. 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다.
• 철거로 세입자가 2년 전에 나가면 어떻게 되나요?
  상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 하므로, 철거로 임대가 2년 전에 끝나면 요건을 채우지 못합니다. 이 경우 거주기간 제한을 면제받지 못해 조정대상지역 취득 주택은 2년 거주 요건이 그대로 적용됩니다. 철거 예정일을 조합에서 미리 확인해야 합니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 받지 않습니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 2026년 9월 30일 개정으로 생긴 기한입니다.
• 특례 신청은 언제 어떻게 하나요?
  양도소득세 예정신고 또는 확정신고 기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출합니다. 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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