양도소득세

새집 계약 뒤 잔금 전에 조정대상지역이 풀리면 옛집 처분기한은 몇 년인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

신규주택 잔금일에 그 지역이 조정대상지역에서 해제돼 있었다면 종전주택 처분기한은 3년입니다. 2026년 10월 1일 시행된 시행령도 신규주택 취득일 현재 두 주택이 모두 조정대상지역일 때만 2년으로 정합니다. 지금은 신규주택 잔금일과 해제 공고일, 신규주택 취득이 2026년 8월 4일 이후인지부터 확인해야 합니다.

계약 당시 조정대상지역이었다는 이유로 처분기한을 2년으로 줄여 잡을 필요는 없습니다. 기준은 계약일이 아니라 신규주택을 취득한 날, 곧 잔금일입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2017년부터 조정대상지역에 있는 아파트에 살고 있습니다. 2022년 12월 다른 도시의 새 아파트를 계약할 때 그 도시는 조정대상지역이었는데, 2023년 1월 조정대상지역에서 해제됐고 잔금은 2023년 11월에 치렀습니다. A씨는 2026년 11월 살던 아파트를 팔 계획인데, 2026. 10. 1.부터 일시적 2주택 처분기한이 2년으로 바뀌었다는 소식을 듣고 이미 기한이 지난 것 아닌지 물어 왔습니다. 신규주택 취득일에 그 지역이 조정대상지역이 아니었으므로 처분기한은 3년이고, 2026년 11월 잔금까지 마치면 비과세 판단을 받습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약 후 잔금 전에 조정대상지역이 풀리면 처분기한은 몇 년인가요?

신규주택 잔금일에 조정대상지역이 아니었다면 처분기한은 3년입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득한 경우에만 처분기한을 2년으로 하고, 그 밖의 경우는 3년으로 정합니다. 계약일과 취득일 중 어느 하나라도 신규주택이 조정대상지역 밖이었다면 2년 기한이 적용되지 않습니다.

• 종전·신규 모두 취득일에 조정대상지역 - 2년(2026. 8. 4. 이후 신규 취득분)
• 신규주택이 취득일에 비조정대상지역 - 3년
• 지정 공고 전 계약금 지급이 확인되는 경우 - 3년

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 신규주택의 계약일이나 취득일 중 어느 하나라도 조정대상지역에 있지 않으면 일시적 2주택 처분기한은 3년이라고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년 펴낸 양도소득세 월간 질의 사례집은 서울 종전주택을 가진 사람이 2022년 8월 조정대상지역 신규주택을 계약했는데 2022. 9. 26. 해제된 뒤 2022년 12월 잔금을 치른 사안에서, 신규주택 취득일부터 3년 안에 종전주택을 팔면 비과세된다고 답했습니다. 사례집이 인용한 국세청 회신(서면-2021-부동산-1761, 2021. 3. 23.)은 종전주택이 조정대상지역 밖에 있는 상태에서 신규주택 계약일과 잔금일 사이에 두 주택 소재지가 조정대상지역으로 새로 지정된 경우에도 처분기한이 신규주택 취득일부터 3년이라고 했습니다.

이 안내는 신규주택 계약과 잔금 사이에 지정·해제가 있었던 사실관계를 전제로 합니다. 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 취득일이 등기일로 바뀌어 결론이 달라질 수 있습니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

2026. 9. 30. 개정 시행령은 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 처분기한을 다시 2년으로 줄였습니다. 2023. 2. 28. 개정으로 모든 일시적 2주택이 3년으로 통일됐다가 구분이 되살아난 것입니다. 부칙은 조정대상지역에 종전주택을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 파는 경우부터 2년을 적용합니다. 2026. 8. 3. 이전에 조정대상지역 신규주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나, 그 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정에 따라 3년입니다(부칙 제2조 제2항). 2022. 5. 31. 개정 당시에는 조정대상지역 간 처분기한이 1년에서 2년으로 늘었고 신규주택 전입 요건이 없어졌는데, 이번 개정에도 전입 요건은 들어 있지 않습니다.

일시적 2주택 처분기한 대응 순서

• 취득일 확정 - 신규주택 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을 확인합니다. 이 날이 처분기한의 시작점입니다.
• 취득일의 지역 확인 - 그날 종전주택과 신규주택이 각각 조정대상지역이었는지 지정·해제 공고일과 효력일로 확인합니다.
• 부칙 적용 확인 - 신규주택 취득이 2026. 8. 4. 이후인지, 공고 전 계약금 지급 같은 예외에 해당하는지 봅니다.
• 양도 잔금일 설정 - 2년이나 3년 기한 안에 종전주택 잔금을 마치도록 매매계약을 맺고, 예정신고를 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 합니다.
• 불복과 경정청구 - 처분기한 판단이 잘못돼 과세되면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 과세로 잘못 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신규주택을 분양권이나 조합원입주권으로 취득했거나 지정·해제 공고일과 잔금일이 며칠 차이로 붙어 있다면 공고문과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 심판청구와 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약 후 잔금 전에 조정대상지역으로 지정되면요?
  신규주택 취득일에 두 주택이 모두 조정대상지역이면 원칙상 2년 기한 대상이지만, 지정 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 제외되어 3년입니다. 국세청도 계약일과 잔금일 사이에 지정된 경우 처분기한을 3년으로 보았습니다.
• 2026. 8. 4. 전에 새집을 샀으면 어떻게 되나요?
  개정 시행령 부칙은 조정대상지역에 종전주택을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 파는 경우부터 2년 기한을 적용합니다. 2026. 8. 3. 이전에 신규주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정에 따라 3년입니다.
• 취득일은 계약일인가요, 잔금일인가요?
  양도소득세에서 취득일은 원칙적으로 잔금을 청산한 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다. 처분기한도 이 날부터 셉니다. 잔금일을 미루거나 앞당기면 처분기한 시작점과 그날의 조정대상지역 여부가 함께 바뀝니다.
• 분양권으로 새집을 산 경우에도 같나요?
  분양권 상태에서 조정대상지역 공고가 있으면 공고 전에 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 것으로 보아 2년 기한에서 제외될 수 있습니다. 국세청은 공고 전에 분양권을 취득한 경우 기획재정부 세부 집행원칙에 따라 판단한다고 회신했으므로(서면-2021-부동산-8254) 분양계약일을 확인해야 합니다.
• 옛집은 보유·거주요건도 갖춰야 하나요?
  갖춰야 합니다. 일시적 2주택 특례는 종전주택을 1세대 1주택으로 보는 것이므로, 종전주택이 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년을 충족해야 합니다. 또 종전주택을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득했어야 합니다.
• 기한을 넘겨 과세되면 다툴 수 있나요?
  처분기한을 2년으로 잘못 보아 과세됐다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기할 수 있습니다. 과세로 스스로 신고했는데 실제로는 3년 기한 안이었다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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