감면·공제

잔금 전에 매수인이 농지에 집을 짓기 시작했다면 8년 자경 감면을 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

매수인이 매매계약 조건에 따라 잔금 전에 형질변경이나 건축착공을 했다면 농지인지는 양도일이 아니라 매매계약일 현황으로 봅니다. 대법원도 이 기준으로 감면을 인정했습니다. 다만 계약일에 실제로 경작하던 농지였다는 점은 매도인이 사진·확인서 등으로 증명해야 하고, 매도인이 스스로 땅을 바꾼 경우에는 적용되지 않습니다.

8년 자경농지 감면은 원칙적으로 양도일 현재 농지여야 받을 수 있습니다. 그래서 잔금 전에 매수인이 집을 짓기 시작한 땅을 판 분들은 잔금일에 이미 공사 현장이었으니 감면이 안 된다는 말을 듣고 걱정합니다. 매수인이 계약 조건에 따라 공사를 시작했다면 판단 기준일이 매매계약일로 앞당겨집니다. 다만 계약일에 실제로 경작하던 농지였다는 점은 매도인이 보여 주어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 20년 넘게 집 근처 밭 900㎡에서 고추와 배추를 길러 왔습니다. 2026. 3. 9. 이 밭을 단독주택을 지으려는 B씨에게 팔면서, 잔금 전이라도 B씨가 건축허가를 받아 공사를 시작할 수 있다는 특약을 넣었습니다. B씨는 5월에 착공했고 잔금은 2026. 6. 30.에 받았습니다. A씨는 8월 예정신고 때 감면신청을 했는데, 9월에 세무서에서 「양도일 현재 건축 공사 중이어서 농지로 보기 어렵다」는 해명자료 제출 안내를 받았습니다. A씨는 어떤 자료를 내야 감면을 지킬 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

자경농지 감면에서 농지인지는 언제를 기준으로 보나요?

감면 대상 농지인지는 양도일 현재 현황으로 봅니다. 양도일은 원칙적으로 잔금을 받은 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다. 공부상 지목이 전·답이어도 그날 실제로 경작에 쓰이지 않으면 감면 대상이 아닙니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「조세특례제한법 시행령」도 이 원칙을 유지합니다.

예외가 세 가지 있습니다. 매수인이 매매계약 조건에 따라 형질변경이나 건축착공을 한 경우에는 매매계약일, 환지예정지 지정 후 3년 안에 토지조성공사로 경작을 못 하게 된 경우에는 공사 착수일, 광산피해 방지를 위해 휴경한 경우에는 휴경계약일 현황으로 봅니다.

매수인이 잔금 전에 착공하면 왜 매매계약일로 보나요?

계약에 따라 매수인이 먼저 공사를 시작하면 매도인은 잔금일까지 농사를 계속할 수 없습니다. 이 사정 때문에 감면을 잃지 않도록 기준일을 계약일로 옮긴 규정입니다. 대법원은 매수인이 잔금 전에 단독주택 공사를 시작한 사안에서 매매계약일 당시 농지였는지를 기준으로 보고, 마을 이장과 이웃 주민의 경작 확인서, 매수인이 계약 당시 대파 농사를 보았다는 확인, 농자재 판매상의 확인서 등을 근거로 감면을 인정한 원심을 유지했습니다.

매수인이 잔금 전에 농지전용허가를 받은 사안에서도 법원은 계약일을 기준으로 삼았습니다. 다만 그 사건에서는 계약일 무렵 항공사진에 잡초가 무성하게 방치된 모습이 보여 감면이 배제되었습니다. 기준일이 앞당겨져도 그날 경작하던 농지라는 점은 따로 증명해야 합니다.

매도인이 직접 땅을 바꾼 경우에도 같은가요?

다릅니다. 예외는 매수인이 매매계약 조건에 따라 한 형질변경·착공에만 적용됩니다. 매도인이 팔기 전에 스스로 성토하거나 지목을 대지로 바꿨다면 원칙대로 양도일 현황을 봅니다. 계약서에 근거 없이 매수인이 먼저 공사를 했다면, 계약 조건에 따른 것인지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

매수인이 건축자금 대출을 받으려고 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 넘겨받는 경우도 있습니다. 이때는 등기접수일이 양도일이 되므로 예정신고기한도 그 달을 기준으로 계산합니다. 등기를 먼저 넘긴 뒤 착공했다면 착공이 양도일 이후의 일이 되어 원칙대로 등기접수일 현황을 보게 되므로, 등기와 착공의 순서를 계약 단계에서 함께 정해 두는 것이 안전합니다.

계약서 특약이나 토지사용승낙서에 매수인이 잔금 전에 건축허가 신청·형질변경·착공을 할 수 있다는 내용이 들어 있는지가 중요합니다. 특약 없이 구두로만 허락했다면 문자 메시지나 허가 신청 서류의 토지사용승낙서로 보완합니다.

계약일에 농사짓고 있었다는 것은 무엇으로 보여 주나요?

법원은 양도 당시 감면 대상 농지였다는 점을 감면을 주장하는 납세자가 증명해야 한다고 봅니다. 계약일 무렵 현황은 시간이 지나면 다시 만들 수 없으므로 계약 전후 자료를 미리 모아 둡니다.

• 계약일 무렵 현황 - 밭 사진과 항공사진으로 작물이 자라던 모습을 보여 줍니다.
• 소유·경작 공부 - 농지대장과 자경증명을 냅니다.
• 계속 경작한 흔적 - 농자재·비료 구입 영수증과 농산물 판매 기록을 모읍니다.
• 제3자 확인 - 이장·이웃과 매수인에게서 계약 당시 경작 상황 확인서를 받습니다.
• 계약 조건 - 계약서 특약, 토지사용승낙서, 착공신고서로 매수인 공사가 계약에 따른 것임을 보여 줍니다.

감면이 인정되더라도 자경농지 감면액은 한 과세기간 1억원, 5개 과세기간 합계 2억원까지입니다. 이를 넘는 세액은 내야 하므로 예정신고 때 한도 계산도 함께 합니다.

매수인 착공 농지 감면 대응 순서

• 계약 단계 - 매수인이 잔금 전에 허가 신청·착공을 할 수 있다는 특약을 계약서에 적고, 계약일 무렵 현황 사진을 남깁니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 세액감면신청서와 계약서 특약, 착공 관련 서류를 함께 냅니다.
• 해명 안내 대응 - 기준일이 매매계약일이라는 점과 그날 경작 현황을 표의 자료로 소명합니다.
• 과세예고통지 - 감면 배제 통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를 변호사와 검토합니다.
• 불복 - 납부고지를 받았다면 90일 안에 심판청구로 계약일 기준 적용을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서 특약의 문구와 계약일 무렵 실제 경작 상황에 따라 감면 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 자경농지 감면 소명과 과세전적부심사·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금일에 땅이 공사 중이면 자경농지 감면이 안 되나요?
  원칙은 양도일 현재 농지여야 하지만, 매수인이 매매계약 조건에 따라 잔금 전에 형질변경이나 건축착공을 했다면 매매계약일 현재 농지였는지로 판단합니다. 계약일에 경작 중이었다면 감면을 받을 수 있습니다.
• 계약서에 특약이 없으면 어떻게 되나요?
  예외는 매수인의 공사가 매매계약 조건에 따른 경우에 적용됩니다. 특약이 없다면 토지사용승낙서, 허가 신청 서류, 매수인과 주고받은 문자처럼 매도인이 공사를 허락한 사정을 보여 주는 자료로 보완합니다.
• 매수인이 잔금 전에 농지전용허가만 받은 경우도 같나요?
  법원은 대금청산 전에 양수인이 농지전용허가를 받은 사안에서도 매매계약일을 기준으로 보았습니다. 다만 그 사건은 계약일 무렵 잡초가 무성한 상태로 보여 감면이 배제되었으므로 경작 증명이 함께 필요합니다.
• 제가 팔기 전에 땅을 메워 대지로 바꿨다면요?
  매도인이 팔기 전에 스스로 형질변경을 한 경우에는 예외가 적용되지 않고 원칙대로 양도일 현황으로 판단합니다. 양도일에 농지가 아니라면 8년 이상 경작했더라도 자경농지 감면을 받기 어렵습니다.
• 계약일에 농사짓던 사실은 어떻게 증명하나요?
  계약일 무렵 사진과 항공사진, 농지대장과 자경증명, 농자재 구입 영수증, 이장·이웃·매수인의 확인서를 함께 냅니다. 대법원 사건에서도 이런 자료가 모여 경작 사실이 인정되었습니다.
• 감면이 배제된다는 과세예고통지를 받으면 어떻게 하나요?
  과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 이미 납부고지를 받았다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등으로 매매계약일 기준 적용을 다툽니다.

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