양도소득세

잔금 지체 중 공시지가가 올라 늘어난 양도소득세를 매수인에게 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

매수인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점을 매도인이 증명해야 잔금 지체로 늘어난 양도소득세를 받을 수 있습니다. 대법원은 잔금 지체 중 공시지가 급등으로 늘어난 양도소득세를 특별손해로 보고 예견가능성 증명책임을 매도인에게 지웁니다. 지금은 매수인에게 세금 사정을 알린 기록이 있는지 확인하십시오.

세금 증가분을 받지 못하더라도 잔금 지체 기간의 법정이율 이자는 따로 증명하지 않고 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 9월 20여 년 전 상속받은 토지를 개발회사에 6억원에 팔기로 했습니다. 개발회사는 인근에 대형 물류센터를 짓는다며 잔금 4억원을 7개월 늦게 치렀고, H씨는 계약을 해제하지 않았습니다. 그사이 물류센터 착공 소식으로 토지의 개별공시지가가 크게 올랐고, 취득가액을 환산해 계산하는 H씨의 양도소득세가 900만원 늘었습니다. H씨는 개발회사가 공시지가 상승을 누구보다 잘 알았을 텐데 늘어난 세금을 물어 달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잔금 지체 중 늘어난 양도소득세를 매수인에게 받을 수 있나요?

매수인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점을 증명해야 받을 수 있습니다. 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상손해가 한도이고, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상합니다.

대법원 2006. 4. 13. 선고 2005다75897 판결은 매수인의 잔금 지체 동안 개별공시지가가 급등해 매도인의 양도소득세 부담이 늘었더라도, 이는 잔금 지체에서 통상 생기는 손해가 아니라 특별한 사정으로 인한 손해라고 했습니다. 반면 미지급 잔금에 대한 법정이율 이자는 통상손해로 보았습니다.

매수인이 알 수 있었다는 사실은 누가 어떻게 증명하나요?

매도인이 증명해야 합니다. 위 판결은 매수인의 예견가능성에 대한 증명책임이 매도인에게 있다고 했습니다. 그 사건에서 매도인은 공시지가가 매수인 자신의 대형 상가 건축 때문에 올랐다고 주장했지만, 그렇게 볼 근거가 없다며 받아들여지지 않았습니다.

그래서 사례처럼 매수인의 개발사업이 가격 상승의 원인이라고 주장하려면 구체적 자료가 필요합니다. 매수인의 사업계획서나 인허가 신청 시점, 공시지가 상승과의 시간 관계, 계약 때 매도인이 세금 문제를 알린 문자나 회의록이 증거가 됩니다. 추측만으로는 특별손해가 인정되지 않습니다.

요즘도 공시지가가 오르면 양도소득세가 늘어나나요?

늘어나는 경우가 원안 당시보다 줄었습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「소득세법」은 양도가액을 양도 당시 양도자와 양수자 사이의 실지거래가액으로 계산합니다. 그래서 공시지가가 올랐다는 사정만으로 양도가액이 커지지는 않습니다.

다만 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 토지는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순서대로 적용해 취득가액을 정합니다. 오래전에 상속받은 토지처럼 이런 방식으로 계산하는 경우에는 양도시기의 공시지가가 세액에 영향을 줄 수 있으므로, 세무사에게 약정일과 실제 청산일 기준 세액을 각각 계산받아 차액을 확정해야 합니다.

잔금이 늦어지면 양도시기도 늦어지나요?

원칙적으로 그렇습니다. 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날이므로, 잔금이 늦어지면 양도시기도 실제 잔금을 받은 날로 늦어집니다. 대금 청산 전에 소유권이전등기를 먼저 넘겨주었다면 등기접수일이 양도시기가 되는 등 예외가 있어 등기 시점도 함께 확인합니다.

잔금 지체 양도소득세 손해 대응 순서

• 세액 비교 - 약정 잔금일과 실제 청산일 기준으로 양도소득세를 각각 계산받습니다. 청구할 차액이 여기서 정해집니다.
• 예견가능성 자료 수집 - 매수인의 개발계획, 인허가 시점, 공시지가 발표 자료를 모읍니다. 특별손해 인정의 조건입니다.
• 사전 고지 기록 - 계약 전후에 세금 문제를 매수인에게 알린 문자와 메일을 정리합니다. 알 수 있었다는 직접 증거입니다.
• 이자 청구 병행 - 법정이율 지연손해금은 통상손해로 함께 청구합니다. 세금 부분이 기각돼도 이 부분은 남습니다.
• 청구와 소송 - 내용증명으로 청구한 뒤 응하지 않으면 소송을 냅니다. 판결 뒤 매수인 재산에 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 잔금 지체 시 세금 증가분을 매수인이 부담한다는 특약이 있으면 그 조항을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매대금·지연손해금 청구 소송과 양도소득세 관련 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 늘어난 양도소득세는 통상손해인가요?
  아닙니다. 대법원 2006. 4. 13. 선고 2005다75897 판결은 잔금 지체 중 공시지가가 급등해 늘어난 양도소득세를 특별한 사정으로 인한 손해로 봤습니다. 통상손해로 인정되는 것은 미지급 잔금에 대한 법정이율 상당 이자입니다.
• 특별손해는 어떤 경우에 배상받나요?
  채무자가 그 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상받습니다. 매수인이 잔금을 늦추면 매도인의 세금이 늘어난다는 사정을 알았다는 증거가 있어야 하고, 이 증거는 매도인이 내야 합니다.
• 매수인 개발사업 때문에 값이 올랐다면요?
  그 인과관계를 구체적으로 증명해야 합니다. 위 판결 사건에서도 매도인이 매수인의 대형 상가 건축 때문에 공시지가가 올랐다고 주장했지만 근거가 없다며 배척되었습니다. 사업계획 공개 시점과 공시지가 상승의 관계를 자료로 보여 줘야 합니다.
• 지금은 양도가액을 무엇으로 계산하나요?
  양도 당시 양도자와 양수자 사이의 실지거래가액으로 계산합니다. 그래서 공시지가가 올랐다는 이유만으로 양도가액이 커지지는 않습니다. 세금 증가가 실제로 있었는지 세무사 계산으로 먼저 확인해야 합니다.
• 공시지가가 세금에 영향을 주는 경우도 있나요?
  있습니다. 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 자산은 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순서대로 적용해 취득가액을 정합니다. 오래전 상속받은 토지처럼 이 방식을 쓰면 양도시기의 공시지가가 세액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 잔금 지체로 양도시기가 바뀌나요?
  원칙적으로 바뀝니다. 양도시기는 대금을 청산한 날이므로 잔금이 늦어지면 실제로 잔금을 받은 날이 양도시기가 됩니다. 다만 대금 청산 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일이 양도시기가 되는 등 예외가 있습니다.

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