증여세

부모가 자녀들 회사에 땅을 싸게 넘기면 언제 기준으로 증여세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

부모가 자녀들이 주주인 회사에 땅을 시가보다 현저히 싸게 넘기면 자녀가 지분만큼 증여받은 것으로 보고, 증여일은 잔금을 치른 대금청산일입니다. 대법원은 특정법인과의 거래에서 증여일로 보는 거래일을 해당 재산의 대금을 청산한 날로 보고, 담보신탁 수익권 금액을 기준으로 한 시가 산정도 유지했습니다. 지금은 잔금일과 그날 기준 담보신탁 채권액부터 확인해 보십시오.

매매계약일 당시 시세를 증명할 감정평가를 뒤늦게 따로 받아 둘 필요는 없습니다. 증여일은 잔금을 치른 날이므로 그날 기준으로 시가를 봅니다.

이런 상담이 많습니다

D씨 아버지는 2021년 상가 부지를 사들여 은행과 담보신탁을 맺었고, 은행은 32억4천만원의 수익권증서를 발행했습니다. 2023년 12월 아버지는 자녀 4명이 25%씩 주식을 가진 가족 법인에 이 땅을 20억원에 팔기로 계약했고, 2024년 2월 잔금을 받고 소유권이전등기를 넘겼습니다. 아버지는 기준시가 등으로 평가한 19억5천만원을 시가로 보고 양도소득세를 신고했습니다. 그런데 세무서는 담보신탁 수익권증서 금액을 시가로 보아 법인이 땅을 싸게 사들였고 그 이익을 자녀들이 지분만큼 증여받았다며 증여세를 고지했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

자녀 회사에 땅을 싸게 팔면 왜 자녀가 증여받은 것이 되나요?

부모가 자녀가 지배하는 회사에 재산을 시가보다 현저히 낮은 대가로 넘기면 회사가 얻은 이익을 주주인 자녀가 증여받은 것으로 보기 때문입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」은 지배주주와 친족이 주식 100분의 30 이상을 가진 특정법인이 지배주주의 특수관계인과 이런 거래를 하면, 특정법인의 이익에 주식보유비율을 곱한 금액을 지배주주등이 증여받은 것으로 봅니다.

현저히 낮은 대가는 시가와 대가의 차액이 시가의 100분의 30 이상이거나 3억원 이상인 경우를 말합니다. 현행법은 증여의제이익이 1억원 이상일 때만 과세하고, 지배주주등이 직접 증여받았을 때의 증여세에서 법인이 부담한 법인세 상당액을 뺀 금액을 넘는 부분은 없는 것으로 봅니다. 판결 사안은 2019. 12. 31. 개정 전 법이 적용됐고 특정법인 요건이 지금과 달랐으므로, 지금 거래라면 현행 요건으로 다시 따져야 합니다.

특정법인 거래 증여의 증여일은 계약일인가요, 잔금일인가요?

잔금일, 즉 대금을 청산한 날입니다. 대법원 2026. 1. 15. 선고 2025두34823 판결은 특수관계인이 특정법인에 재산을 현저히 낮은 대가로 양도한 경우 증여일로 보는 「거래를 한 날」은 해당 재산의 양도일로서 대금을 청산한 날이라고 판단했습니다. 시행령에 증여일에 관한 명시 규정이 없었지만, 증여는 이익이 실제로 넘어간 때를 기준으로 해야 한다는 점을 근거로 들었습니다.

대법원은 같은 취지의 저가양수 증여 규정이 양수일·양도일을 대금청산일로 정하고 있는 점, 법인세에서 부동산 양도손익의 귀속시기도 대금청산일인 점과 균형을 맞춰야 한다는 점도 이유로 들었습니다. 그래서 시가도 대금청산일 현재로 평가합니다.

담보신탁이 설정된 땅의 시가는 어떻게 정하나요?

담보신탁으로 담보하는 채권액 등을 기준으로 평가한 가액과 일반 평가액 가운데 큰 금액이 시가가 됩니다. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 신탁계약을 맺은 재산은 저당권이 설정된 재산처럼 평가 특례가 적용됩니다.

위 판결 사건에서 원심은 잔금일에 기존 담보신탁이 해지되고 건물까지 포함한 새 담보신탁이 맺어졌더라도, 새 신탁의 수익권 금액은 토지와 건물 가치를 다시 산정한 것이 아니라고 보았습니다. 그래서 기존 신탁의 수익권증서 발행금액 324억원에 임대보증금 1억원을 더한 325억원을 토지 시가로 보았고, 200억원 양도를 저가양도로 판단했으며 대법원도 이를 유지했습니다. 현행 시행령은 이 경우의 평가액을 신탁계약 또는 수익증권이 우선수익자인 채권자에 대해 담보하는 채권액으로 정하고 있습니다.

세무서 직원의 소명 요구 뒤 다시 조사하면 위법한 재조사인가요?

세무조사가 아닌 단순 소명 요구였다면 재조사 금지 위반이 아닙니다. 세무공무원은 정해진 예외 사유가 없으면 같은 세목·같은 과세기간을 다시 조사할 수 없지만, 위 판결 사건에서 지방국세청 감사 지적 뒤 세무서 직원이 세무대리인에게 연락해 신탁에 관한 설명을 들은 것은 애초에 세무조사가 아니라고 판단됐습니다.

특정법인 저가양수 증여세 대응 순서

• 증여일 확정 - 잔금 지급일과 소유권이전등기일을 확인합니다. 대금청산일이 증여일이자 시가 평가 기준일입니다.
• 시가 재검토 - 담보신탁 채권액, 감정가액, 기준시가 가운데 무엇이 적용됐는지 보고 그 날짜 기준으로 맞는지 따집니다.
• 현행 요건 대조 - 특정법인 지분 100분의 30 이상, 차액 기준, 1억원 이상 요건을 거래 시점 법령으로 확인합니다.
• 세액 계산 검토 - 법인세 상당액 공제와 주주별 지분 비율이 제대로 반영됐는지 계산해 봅니다.
• 불복 청구 - 고지를 받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 합니다. 양도소득세 쪽 시가 판단과 함께 다툴지 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁 해지·재설정이 잔금일과 겹치거나 건물이 함께 있는 경우에는 신탁원부와 감정평가서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 증여세 부과처분 불복과 가족 법인 거래에 대한 세무 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 특정법인은 어떤 회사를 말하나요?
  현행 상속세 및 증여세법 제45조의5 제1항은 지배주주와 그 친족이 직접 또는 간접으로 보유하는 주식보유비율이 100분의 30 이상인 법인을 특정법인으로 정합니다. 자녀들이 주식 대부분을 가진 가족 법인이 대표적입니다. 판결 사안에 적용된 2019. 12. 31. 개정 전 법은 요건이 달랐습니다.
• 얼마나 싸게 팔아야 과세되나요?
  상속세 및 증여세법 시행령 제34조의5 제7항은 시가와 대가의 차액이 시가의 100분의 30 이상이거나 그 차액이 3억원 이상인 경우를 현저히 낮은 대가로 봅니다. 같은 조 제5항에 따라 지배주주등의 증여의제이익이 1억원 이상인 경우에만 증여받은 것으로 봅니다.
• 계약일과 잔금일 사이에 땅값이 올랐다면요?
  증여일은 대금청산일이므로 잔금일 현재 시가로 평가합니다. 대법원 2026. 1. 15. 선고 2025두34823 판결은 특정법인과의 저가양도에서 증여일인 거래한 날을 해당 재산의 대금을 청산한 날로 보았습니다. 계약일 뒤 시가가 올랐다면 그만큼 증여의제이익도 커질 수 있습니다.
• 담보신탁 금액이 왜 시가가 되나요?
  상속세 및 증여세법 제66조 제4호는 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 신탁계약을 맺은 재산은 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 평가한 가액과 일반 평가액 중 큰 금액을 재산가액으로 한다고 정합니다. 수익권 금액이 기준시가보다 크면 그 금액이 기준이 됩니다.
• 법인이 낸 법인세는 증여세에서 빼 주나요?
  한도 계산에 반영됩니다. 상속세 및 증여세법 제45조의5 제2항은 증여세액이 지배주주등이 직접 증여받은 경우의 증여세 상당액에서 특정법인이 부담한 법인세 상당액을 뺀 금액을 초과하면 그 초과액은 없는 것으로 봅니다. 주주별로 지분 비율을 곱해 계산합니다.
• 부모의 양도소득세와 자녀 증여세가 함께 나오나요?
  같은 거래로 둘 다 문제 될 수 있습니다. 판결 사안도 부모에 대한 양도소득세 세무조사와 자녀들에 대한 증여세 세무조사가 함께 이뤄졌습니다. 두 세목에서 같은 시가가 쓰이는 경우가 많으므로 불복할 때 시가 주장을 일관되게 맞춰야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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