양도소득세

전세 놓고 한 번도 안 산 빌라, 2년 보유면 양도세가 비과세인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

집이 그 빌라 한 채뿐이고 2년 이상 보유했다면, 살지 않았어도 취득 당시 조정대상지역이 아니었던 한 양도세는 비과세입니다. 소득세법 제89조와 시행령 제154조는 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에만 2년 거주 요건을 더합니다. 지금은 취득일 당시 그 지역이 조정대상지역이었는지와 잔금일 기준 보유기간을 확인하십시오.

취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 비과세를 받으려고 세입자를 내보내고 들어가 살 필요는 없습니다. 거주 요건은 취득 당시 조정대상지역 주택에만 붙습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 7월 조정대상지역이 아닌 곳의 빌라를 3억원에 사서 바로 전세를 놓았습니다. A씨 가족은 부모님 집에 함께 살고 있어 다른 주택은 없습니다. 2026년 9월 빌라를 3억4천만원에 팔려는데, 한 번도 살지 않아 양도소득세를 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

거주하지 않은 1주택도 비과세가 되나요?

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 있고 2년 이상 보유했다면 거주하지 않았어도 비과세입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에만 보유기간 중 2년 이상 거주를 추가로 요구합니다.

조정대상지역이었는지는 양도할 때가 아니라 취득할 때를 기준으로 봅니다. 취득 뒤에 조정대상지역으로 지정됐더라도 거주 요건은 붙지 않습니다. 반대로 취득 당시 조정대상지역이었다면 나중에 해제되어도 2년 거주가 필요합니다.

조정대상지역 공고 전에 매매계약을 하고 계약금을 냈고 그날 무주택 세대였다면, 거주 요건 없이 2년 보유만으로 비과세가 됩니다. 계약금 지급을 계좌이체 내역 같은 증빙서류로 확인할 수 있어야 합니다.

보유기간과 거주기간은 어떻게 계산하나요?

보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산하고, 매매는 대금을 청산한 날(잔금일)이 기준입니다. 거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지입니다. 전세를 준 기간은 거주기간이 아니지만 보유기간에는 들어갑니다. 거주 요건이 붙는 주택이라면 전세 만기 뒤 들어가 산 기간이 2년을 채워야 하고, 그 기간은 보유기간 안에 있어야 합니다.

비과세라도 세금이 나오는 경우는?

양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에 과세합니다. 주택과 함께 조합원입주권이나 분양권을 갖고 있다가 주택을 팔 때도 이 비과세 규정이 그대로 적용되지 않습니다.

딸린 토지는 건물 정착면적의 일정 배율까지만 주택부수토지로 봅니다. 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배입니다.

1세대 1주택 비과세 확인 순서

• 세대 주택 수 확인 - 양도일 현재 같은 세대원 전체가 가진 주택 수를 셉니다. 한 채를 넘으면 일시적 2주택 등 특례를 따로 봐야 합니다.
• 취득 당시 지역 확인 - 취득 잔금일에 그 주소지가 조정대상지역이었는지 고시로 확인합니다. 거주 요건 여부가 여기서 정해집니다.
• 보유기간 계산 - 취득 잔금일부터 양도 잔금일까지 2년이 되는지 계산합니다. 모자라면 잔금일을 조정합니다.
• 거주기간 확인 - 거주 요건이 있다면 주민등록표 등본으로 2년 이상인지 봅니다. 가족 전원이 함께 살아야 하는지도 따집니다.
• 고가주택 여부 - 양도가액이 12억원을 넘는지 봅니다. 넘으면 초과분 양도차익을 계산해 신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부모님과 세대를 합쳐 사는지, 다른 가족이 분양권을 가지고 있는지에 따라 1세대 판단이 달라지므로 주민등록과 소유 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 따른 양도소득세 부과처분 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 취득 후 조정대상지역이 됐으면 거주해야 하나요?
  거주하지 않아도 됩니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항은 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택에만 보유기간 중 2년 이상 거주를 요구합니다. 취득 뒤 지정됐다면 2년 보유만으로 비과세 요건을 갖추고, 취득 당시 지정 상태였다면 이후 해제돼도 거주가 필요합니다.
• 보유기간 2년은 언제부터 세나요?
  취득일부터 양도일까지입니다. 소득세법 시행령 제154조 제5항은 보유기간을 소득세법 제95조 제4항에 따라 계산하도록 하고, 매매 취득·양도 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다. 계약일이 아니라 잔금일을 기준으로 2년을 채워야 합니다.
• 전세 준 기간도 보유기간에 들어가나요?
  들어갑니다. 보유기간은 소유한 기간이므로 전세를 줬는지와 관계없습니다. 다만 거주기간은 소득세법 시행령 제154조 제6항에 따라 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 보므로, 전세를 준 기간은 거주기간이 아닙니다.
• 계약 후 조정대상지역이 되면 어떻게 되나요?
  계약금을 낸 날 무주택 세대였다면 거주 요건이 없습니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호는 조정대상지역 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되고, 계약금 지급일 현재 세대가 주택을 보유하지 않은 경우 거주기간 제한을 받지 않게 합니다.
• 12억원이 넘는 빌라는 비과세가 안 되나요?
  전부 비과세되지는 않습니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택을 비과세에서 제외하고, 이 경우 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에 과세합니다. 12억원 이하 부분은 비과세 효과가 유지됩니다.
• 부모님 집에 함께 살면 부모님 집도 세나요?
  같은 세대라면 셉니다. 1세대 1주택은 세대 전체의 주택 수로 판단하므로 부모님과 생계를 같이하는 한 세대라면 부모님 주택도 합산됩니다. 주소만 같고 생계를 따로 하는지, 세대를 분리했는지에 따라 결론이 달라지므로 소득과 생활 실태를 함께 봐야 합니다.
• 주택에 딸린 땅은 얼마까지 비과세되나요?
  지역별 배율 이내입니다. 소득세법 시행령 제154조 제7항은 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 건물 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배까지를 주택부수토지로 봅니다. 넘는 부분은 비과세 대상이 아닙니다.

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