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증여자가 연대납세의무로 떠안은 증여세, 먼저 잡은 근저당보다 앞서나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 증여자에게 연대납세의무로 부과한 증여세의 법정기일은 증여자에게 납세고지서를 보낸 날이므로 그 전에 설정된 근저당권 채권이 앞섭니다. 국세청은 수증자에게 처음 고지한 날이 아니라 증여자에 대한 고지서 발송일을 기준으로 본다고 답했습니다. 지금은 근저당권 설정등기일과 증여자 고지서 발송일을 비교하고, 그 증여세가 담보 부동산 자체에 부과된 세금인지부터 확인해야 합니다.

그 자리에서

경매 배당표에 연대납세 증여세가 근저당보다 앞서 있으면, 세무서에 증여자에게 보낸 납세고지서의 발송일을 확인해 근저당권 설정등기일과 비교합니다.

국세가 있다고 해서 모든 국세가 근저당권보다 먼저 배당되는 것은 아닙니다. 법정기일 전에 설정된 저당권으로 담보된 채권은 국세보다 우선합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 3월 대부업체에서 돈을 빌리며 자기 아파트에 근저당권을 설정해 주었습니다. 2024년 C씨는 다른 상가를 자녀에게 증여했는데, 자녀가 증여세를 낼 능력이 없어 세무서는 2025년 9월 C씨에게 연대납세의무를 지워 증여세를 고지했습니다. 2026년 아파트 경매에서 세무서가 증여세를 교부청구하자, 대부업체는 자기 채권이 먼저 배당되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법정기일은 왜 중요한가요?

법정기일은 국세와 저당권 등 담보채권 중 무엇이 먼저 배당되는지 가르는 기준일입니다. 법정기일 전에 전세권, 질권, 저당권이 설정되었거나 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 있으면 그 재산을 매각한 대금에서 그 담보채권이 국세보다 먼저 배당됩니다. 정부가 결정·경정해 고지한 세액의 법정기일은 납부고지서 발송일입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「국세기본법」 제35조도 같은 구조입니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 연대납세의무를 지는 증여자가 내야 할 증여세의 법정기일은 증여자에 대한 증여세 납세고지서 발송일이라고 답했습니다(서면-2016-법령해석기본-4459, 2016. 8. 11.). 질의 사안에서 채무자 A는 2011년 2월 자기 부동산에 금융회사 저당권을 설정했고, 다른 부동산을 증여한 뒤 수증자가 낼 능력이 없어 2011년 6월 연대납세의무자로 지정돼 증여세를 고지받았습니다.

근저당권과 연대납세 증여세 순위(각색 사례)

  1. 2023년 3월

    아파트 근저당권 설정등기

  2. 2024년

    다른 상가를 자녀에게 증여

  3. 2025년 9월

    증여자에게 납세고지서 발송(법정기일)

  4. 2026년 경매

    근저당권 채권이 증여세보다 먼저 배당

출처 - 국세기본법 제35조 제1항 제3호, 제2항 제2호

국세청은 연대납세의무자라도 각자의 구체적 납세의무는 개별적으로 확정되어야 하고, 증여자에게 부과처분의 통지가 있어야 비로소 확정된다는 점을 이유로 들었습니다. 증여자의 납부의무는 수증자 납세의무에 딸린 종된 채무이므로, 제2차 납세의무자의 법정기일을 납부고지서 발송일로 보는 것과 같이 보았습니다. 이 회신은 저당권 설정 뒤 증여자 고지가 이루어진 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 고지가 근저당권보다 먼저였다면 결론이 달라집니다.

각색 사례에 대입하면 근저당권은 2023년 3월에 설정됐고 증여자 C씨에 대한 납세고지서는 2025년 9월에 발송됐습니다. 근저당권이 법정기일보다 앞서므로 아파트 매각대금에서는 대부업체 채권이 증여세보다 먼저 배당됩니다. 자녀에게 처음 고지한 날이 근저당권 설정 뒤라도 결론은 같습니다. 다만 그 전에 세무서가 아파트를 압류해 압류등기를 마쳤다면 배당 순위를 다시 따져야 합니다.

증여자는 언제 연대납세의무를 지나요?

증여자는 수증자의 주소나 거소가 분명하지 않거나, 수증자가 납부할 능력이 없어 강제징수를 해도 증여세를 확보하기 곤란하거나, 수증자가 비거주자인 경우에 연대납세의무를 집니다. 다만 저가양수·고가양도 이익, 특수관계법인과의 거래를 통한 이익 증여의제 등 법이 열거한 경우는 제외됩니다. 세무서는 증여자에게 증여세를 내게 할 때 그 사유를 알려야 합니다. 증여자가 근저당권을 설정해 준 채무자이기도 하다면, 채권자는 연대납세 사유 통지가 언제 있었는지도 함께 확인해 두는 것이 배당 순위를 따지는 데 도움이 됩니다.

담보 부동산 자체에 부과된 증여세라면 다른가요?

네, 그 재산에 대하여 부과된 상속세·증여세는 법정기일과 관계없이 그 재산의 저당권 채권보다 우선합니다. 사례처럼 담보로 잡힌 아파트가 아닌 다른 상가를 증여해 생긴 증여세라면 이 예외에 해당하지 않아 법정기일을 비교합니다. 배당표의 증여세가 어느 재산에 관한 것인지 고지서로 확인해야 합니다.

연대납세 증여세 배당 대응 순서

  • 등기부 확인 - 근저당권 설정등기 접수일을 확인합니다. 이 날짜가 비교의 출발점입니다.
  • 고지서 발송일 확인 - 증여자에게 보낸 납세고지서의 발송일을 세무서 교부청구서나 고지서로 확인합니다. 수증자 고지일과 혼동하지 않습니다.
  • 과세 재산 확인 - 그 증여세가 경매 대상 재산 자체에 부과된 것인지 봅니다. 그렇다면 당해세로 우선합니다.
  • 배당이의 - 법정기일이 근저당권보다 늦은데 국세가 앞서 배당되면 배당기일에 이의를 하고 절차를 이어 갑니다.
  • 증여자 불복 - 증여자는 연대납세 사유가 없다고 보면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 압류등기가 근저당권보다 먼저 되어 있거나 확정일자 임차인이 함께 있는 사안은 등기부와 임대차 자료를 보고 배당 순위를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국세 우선권과 당해세 배당 순위 다툼, 증여세 부과처분 불복을 수행합니다.

실무상 착안점

세무서가 교부청구를 하면 국세는 늘 먼저 배당된다고 여기는 채권자가 많습니다. 국세도 법정기일이 늦으면 그 전에 설정된 근저당권 채권 뒤로 밀리며, 연대납세 증여세의 법정기일은 증여자에게 고지서를 보낸 날입니다.

그래서 날짜 두 개가 결론을 정합니다. 등기부상 근저당권 설정 접수일과 증여자에 대한 납세고지서 발송일입니다. 수증자에게 처음 고지한 날이나 증여일을 기준으로 잘못 적힌 배당표가 나오기도 하므로 교부청구서의 기재를 그대로 믿지 말고 확인해야 합니다.

배당표가 잘못 짜였다면 배당기일에 이의를 하지 않으면 그대로 확정되기 쉽습니다. 고지서 발송일을 확인한 자료가 있어야 배당이의와 그 뒤 소송에서 순위를 바로잡을 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 세금

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 당해세와 국세 우선권을 둘러싼 배당 순위 다툼과 증여세 부과처분 불복을 수행해 왔으며, 연대납세 증여세 사안은 고지서 발송일과 등기 접수일을 대조해 대응합니다.

  • 당해세 우선순위 배당 다툼
  • 과세처분 고지 후 조세불복 병행
  • 강제집행·채권추심
  • 증여세 세무조사 내방상담·대응

이 상황에서 자주 묻는 것

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출처

2026.10.08 기준으로 조문을 확인했습니다.

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