취득세·보유세

재건축조합 취득세에 분양광고비와 조합운영비도 포함되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 일반분양을 위한 광고비와 총회·대의원회의 비용을 뺀 조합운영비는 판매비용 성격이어서 재건축 건물의 취득세 과세표준에서 빠집니다. 대법원은 건물과 일체를 이루지 않는 음향·주방시설 설치비도 제외했지만, 종전 부동산을 확보하며 쓴 소송비·등기비는 과세표준에 넣었습니다. 지금은 사업비 장부를 판매비용, 설비비, 종전 부동산 확보비로 나눠 보십시오.

사업비 장부의 모든 항목을 한꺼번에 다툴 필요는 없습니다. 판매를 위한 비용, 건물과 떨어지는 설비, 종전 부동산 확보 비용으로 나눠 보면 다툴 수 있는 항목이 추려집니다.

이런 상담이 많습니다

E재건축조합은 2023년 아파트를 준공하고 사업비 장부에 적힌 비용을 대부분 넣어 취득세를 신고했습니다. 장부에는 조합 사무실 운영비, 일반분양 신문광고비와 광고대행 수수료, 커뮤니티 시설의 음향장비와 주방기구 설치비, 사업 초기에 매도청구 소송과 소유권이전등기에 쓴 비용이 함께 들어 있었습니다. 조합은 2025년 이 가운데 상당 부분은 건물 취득과 관계없는 비용이라며 경정청구를 했고, 구청은 전부 거부했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재건축 아파트 취득세 과세표준에는 어떤 비용이 들어가나요?

건물을 취득하기 위해 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 법령이 정한 간접비용이 들어갑니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「지방세법 시행령」은 건설자금 이자, 취득에 필요한 용역비·수수료, 붙박이 가구·가전처럼 건축물과 일체를 이루는 설비의 설치비용 등을 사실상취득가격에 넣습니다. 원시취득한 건축물도 사실상취득가격이 취득당시가액입니다.

대법원은 취득가격에 들어가는 간접비용이라도 실제로 그 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있어야 하고, 취득 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 비용은 지급원인이 취득 전에 생겼더라도 과세표준이 될 수 없다는 기준을 유지하고 있습니다.

분양광고비와 조합운영비도 과세표준에 들어가나요?

들어가지 않습니다. 대법원 2026. 2. 12. 선고 2025두34052 판결은 일반분양을 위한 신문광고비와 광고대행업자 선정 비용을 판매비용으로 보아 과세표준에서 뺀 원심을 유지했습니다. 조합운영비도 총회 관련 비용과 대의원회의비를 제외한 나머지는 판매비용에 준하는 비용으로 보아 뺐습니다. 대법원은 조합과 구청 양쪽의 상고를 모두 기각했습니다.

판매비용에 준하는 비용도 사실상취득가격에서 제외됩니다. 장부 계정 이름보다 그 비용이 건물을 짓는 데 쓰였는지, 다 지은 건물을 팔거나 조합을 유지하는 데 쓰였는지를 기준으로 나눕니다.

음향장비와 주방기구 설치비는 어떻게 보나요?

건물과 분리할 수 없을 정도로 붙어 일체로서 효용을 이루지 않으면 과세표준에서 빠집니다. 이 사건 원심은 음향시설과 주방시설이 건축물과 일체를 이룬다고 볼 수 없다며 설치비용을 뺐고, 대법원은 이 판단을 수긍했습니다.

반대로 붙박이 가구나 가전처럼 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 높이는 설비라면 간접비용으로 과세표준에 들어갑니다. 설치 방식, 떼어 낼 때 건물 손상 여부, 사진과 설치 도면이 판단 자료입니다.

매도청구 소송비와 등기비는 왜 포함되나요?

종전 부동산을 확보하는 비용은 새 건물을 취득하기 위해 반드시 생기는 비용이기 때문입니다. 원심은 조합이 종전 부동산을 취득하며 지출한 지급수수료, 소송 및 법무용역비, 매도 관련 기타사업비, 세금과 공과, 소유권이전등기비를 과세표준에서 빼 달라는 조합 주장을 받아들이지 않았고, 대법원도 이를 유지했습니다.

재건축 취득세 과세표준 경정청구 대응 순서

• 비용 항목 분류 - 사업비 장부를 공사비, 금융비용, 판매비, 운영비, 설비 설치비, 종전 부동산 확보비로 나눕니다. 분류가 곧 다툴 범위입니다.
• 판매비용 증빙 확보 - 분양광고 계약서, 광고대행 계약서, 모델하우스 관련 지출 증빙을 모읍니다. 판매 목적이 드러나야 제외됩니다.
• 설비 일체성 확인 - 음향·주방·운동기구 등 설치 사진과 도면으로 건물과 분리 가능한지 확인합니다. 분리 가능하면 제외를 주장합니다.
• 조합운영비 세분 - 총회비, 대의원회의비, 사무실 운영비, 인건비를 나눠 정리합니다. 판결은 총회 관련 비용과 대의원회의비를 따로 보았습니다.
• 경정청구와 불복 - 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 하고, 거부되면 이의신청이나 심판청구로 다툽니다. 2개월 안에 통지가 없어도 불복할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 판결 사안은 2019년 말 개정 전 법령을 적용한 것이므로 취득 시기가 다르거나 신탁 방식으로 사업을 했다면 취득일과 적용 조문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득세 경정거부처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양 모델하우스나 광고비는 취득세에서 빠지나요?
  취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등 판매비용과 그 부대비용은 사실상취득가격에 포함하지 않습니다. 대법원 2025두34052 판결은 일반분양을 위한 신문광고비와 광고대행업자 선정 과정의 비용을 이 판매비용으로 본 원심을 유지했습니다.
• 조합운영비는 모두 빠지나요?
  모두 빠지는 것은 아닙니다. 판결 사안에서 원심은 조합운영비 중 총회 관련 비용과 대의원회의비를 제외한 나머지를 판매비용에 준하는 비용으로 보아 과세표준에서 뺐고, 대법원은 이를 수긍했습니다. 총회·대의원회의 비용은 이 제외 판단에 들어가지 않았으므로 따로 보아야 합니다.
• 커뮤니티 시설 운동기구나 음향장비는 어떻게 되나요?
  건축물과 분리할 수 없을 정도로 붙어 일체로서 효용가치를 이루지 않으면 과세표준에서 빠집니다. 이 판결에서도 음향시설과 주방시설 설치비가 제외됐습니다. 반대로 붙박이 가구·가전처럼 건축물에 부착되어 효용을 높이는 설비는 포함됩니다.
• 매도청구 소송비가 왜 건물 취득세에 들어가나요?
  종전 부동산을 확보해야 새 건물을 지을 수 있으므로 건물을 취득하기 위해 반드시 생기는 비용으로 보았기 때문입니다. 판결 사안에서 지급수수료, 소송 및 법무용역비, 매도 관련 기타사업비, 세금과 공과, 소유권이전등기비는 과세표준에서 빠지지 않았습니다.
• 이주비도 과세표준에 들어가나요?
  현행 지방세법 시행령은 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용을 사실상취득가격에 포함하지 않는다고 정합니다. 다만 이 판결은 이주비를 다루지 않았으므로, 지급 성격을 계약서로 확인해야 합니다.
• 경정청구는 언제까지 할 수 있나요?
  법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 할 수 있습니다. 구청 등 지방자치단체는 청구를 받은 날부터 2개월 이내에 결과를 알려야 하고, 그 기간에 통지가 없으면 그다음 날부터 이의신청이나 심판청구를 할 수 있습니다.
• 판결과 현행법이 다른가요?
  판결은 2019. 12. 31. 개정 전 지방세법을 적용했습니다. 현행법은 유상승계취득과 원시취득의 과세표준 조문을 나눠 제10조의3, 제10조의4에 두었지만, 사실상취득가격에 판매비용을 넣지 않는다는 시행령 기준은 같습니다. 취득일에 따라 적용 조문을 확인해야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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