양도소득세

살 때는 조정대상지역이었는데 팔기 전에 해제되면 2년 거주해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 양도 전에 조정대상지역에서 해제돼도 보유기간 중 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세를 받습니다. 소득세법 시행령은 거주요건을 취득 당시 조정대상지역 여부로 정합니다. 지금은 잔금일과 지정·해제 공고일, 계약금 지급일을 나란히 확인해야 합니다.

양도 당시 조정대상지역이 풀렸는지 확인하려고 해제 공고를 여러 번 찾아볼 필요는 없습니다. 거주요건은 집을 산 날 그 지역이 조정대상지역이었는지 하나로 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 2월 조정대상지역이던 도시의 아파트를 사서 세를 주었습니다. 그 지역은 2023년 1월 조정대상지역에서 풀렸고, A씨는 다른 집 없이 2026년 11월 이 아파트를 팔려고 합니다. 지금은 조정대상지역이 아니니 2년 거주 없이 보유 2년만으로 비과세가 되는지 물어 왔습니다. 취득 당시 조정대상지역이었으므로 보유기간 중 2년 이상 거주해야 비과세 판단을 받습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조정대상지역에서 풀리면 2년 거주를 안 해도 되나요?

아니요, 집을 산 날 조정대상지역이었다면 나중에 해제돼도 보유기간 중 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세를 받습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택이면 보유기간 2년 이상에 더해 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것을 요구합니다. 양도 당시 해제 여부는 이 거주요건 판단에 영향을 주지 않습니다.

• 취득 당시 조정대상지역 - 보유 2년과 거주 2년 모두 필요
• 취득 당시 비조정대상지역 - 보유 2년만 필요, 나중에 지정돼도 거주요건 없음
• 취득일에 해제 공고 - 공고일부터 효력이 생기면 거주요건 없음

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 양도 당시 해제됐더라도 2년 이상 거주해야 비과세를 받는다고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년 펴낸 양도소득세 월간 질의 사례집은 2020년 12월 조정대상지역에서 산 주택이 2022년 11월 해제된 뒤 2023년 2월 팔려는 사안에서 이렇게 답했습니다. 사례집이 인용한 국세청 회신은 주택을 취득한 날에 조정대상지역 해제 공고가 있고 그 효력이 공고일부터 생기면 거주기간 제한을 받지 않는다고 했습니다.

이 안내는 취득일이 해제 공고일보다 앞선 사실관계를 전제로 합니다. 잔금일과 해제 공고일이 같은 날이거나 공고 전에 계약금만 낸 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

계약할 때는 조정대상지역이 아니었다면요?

조정대상지역 지정 공고 전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈고 그날 무주택 세대였다면, 잔금일에 조정대상지역이어도 거주요건을 적용하지 않습니다. 계약금 지급 사실은 계좌이체 내역 같은 증빙서류로 확인돼야 하고, 현금으로 냈다면 영수증과 출금 기록을 함께 갖추어야 합니다. 국세청은 비조정대상지역에서 취득한 주택이 재개발돼 조정대상지역 안에서 완공된 경우에도 거주요건을 적용하지 않는다고 회신했습니다(서면-2022-부동산-0424, 2022. 7. 7.).

거주하지 못했다면 다른 방법은 없나요?

상생임대주택 특례 요건을 갖추면 거주요건을 적용받지 않습니다. 직전 계약보다 보증금이나 월세를 5% 넘게 올리지 않은 상생임대차계약을 2026. 12. 31.까지 맺어 2년 이상 임대해야 합니다. 2026. 10. 1. 시행 개정으로 상생임대차계약 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 팔아야 한다는 양도기한이 새로 생겼습니다. 개정 시행령 부칙에는 이 양도기한에 관한 별도 적용례가 없어 2026. 10. 1. 이후 양도하는 분부터 적용됩니다. 이 특례가 없다면 보유 2년이 지나도 과세되므로 양도 전에 거주기간을 채울 수 있는지 먼저 따져야 합니다.

조정대상지역 해제 주택 거주요건 대응 순서

• 취득일 확정 - 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을 취득일로 보고 그날 조정대상지역이었는지 확인합니다. 지정·해제 공고일과 효력 발생일을 함께 봅니다.
• 계약금 시점 확인 - 지정 공고 전에 계약금을 냈고 그날 무주택이었는지 이체 내역으로 확인합니다.
• 거주기간 계산 - 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 거주기간을 셉니다. 2년이 안 되면 양도 시점을 늦출 수 있는지 봅니다.
• 상생임대 검토 - 세입자가 있다면 상생임대 요건과 양도기한을 충족하는지 확인합니다.
• 불복과 경정청구 - 거주요건을 이유로 비과세가 부인돼 고지되면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 과세로 잘못 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득일과 지정·해제 공고일이 며칠 차이로 붙어 있거나 분양권으로 취득한 주택이라면 계약서와 공고문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 심판청구와 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 취득일은 계약일인가요, 잔금일인가요?
  양도소득세에서 취득 시기는 원칙적으로 잔금을 청산한 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다. 계약일에는 비조정대상지역이었어도 잔금일에 조정대상지역이면 취득 당시 조정대상지역 주택이 됩니다. 다만 공고 전 계약금을 낸 무주택 세대는 예외입니다.
• 취득일에 해제 공고가 나면 어떻게 되나요?
  국세청은 주택을 취득한 날에 조정대상지역 해제 공고가 있고 그 효력이 공고일부터 생기는 경우, 그 주택은 거주기간 제한을 받지 않는다고 회신했습니다. 공고의 효력 발생일이 공고일 다음 날로 정해져 있다면 결론이 달라질 수 있으므로 공고문을 확인해야 합니다.
• 비조정 지역에서 산 뒤 지정되면 거주해야 하나요?
  거주하지 않아도 됩니다. 취득 당시 비조정대상지역이었다면 나중에 그 지역이 조정대상지역으로 지정돼도 보유기간 2년만 갖추면 1세대 1주택 비과세 판단을 받습니다. 국세청은 비조정대상지역에서 취득한 주택이 재개발로 조정대상지역 안에서 완공돼도 거주요건을 적용하지 않는다고 회신했습니다.
• 거주기간은 어떻게 증명하나요?
  거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 2년은 연속하지 않아도 보유기간 중 합산할 수 있습니다. 실제 거주와 주민등록이 다르다면 관리비 납부 내역, 공과금, 자녀 통학 기록 같은 자료로 실제 거주를 다투어야 합니다.
• 상생임대로 거주요건을 면제받을 수 있나요?
  직전 계약보다 보증금이나 월세를 5% 넘게 올리지 않은 상생임대차계약을 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31. 사이에 맺어 2년 이상 임대하는 등 요건을 갖추면 거주요건을 적용받지 않습니다. 2026. 10. 1.부터는 임대기간 종료 후 1년과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 팔아야 합니다.
• 양도 때 해제된 지역이면 다주택 중과는 어떻게 되나요?
  다주택자 중과는 양도 당시 조정대상지역에 있는 주택인지로 판단합니다. 그래서 양도 전에 해제됐다면 중과세율은 적용되지 않습니다. 비과세 거주요건은 취득 당시, 중과는 양도 당시를 기준으로 하므로 두 판단 시점을 나누어 보아야 합니다.
• 거주요건으로 비과세가 부인되면 언제까지 다투나요?
  세무서가 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 과세로 스스로 신고했는데 실제로는 요건을 갖췄다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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