취득세·보유세

남의 집이 지어진 땅만 갖고 있어도 종합부동산세를 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 다른 사람 소유 주택이 지어진 부속토지만 갖고 있어도 주택분 재산세 납세의무자이므로 종합부동산세 과세대상이 되고, 주택 수는 그 땅 위 주택 수로 계산합니다. 근거는 주택의 정의에 부속토지가 포함된다는 지방세법·주택법 규정이고, 기획재정부도 땅 위 다른 사람 주택 수로 세율을 정한다고 해석했습니다. 지금은 공시가격 합계가 공제금액 9억원을 넘는지와 땅 위 주택이 몇 채인지부터 확인해야 합니다.

부속토지만 가졌다고 해서 토지분 종합부동산세를 따로 계산해 둘 필요는 없습니다. 주택의 부속토지는 주택분으로 과세되고, 공시가격 합계가 공제금액 이하면 과세표준이 0원이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 조정대상지역에 있는 땅을 샀습니다. 그 땅 위에는 다른 사람 두 명이 각각 소유한 단독주택 두 채가 있고, 건물은 A씨 소유가 아닙니다. 2026년 6월 1일 기준 A씨 땅의 공시가격은 11억원이고, A씨는 다른 주택이 없습니다. 집도 없는데 종합부동산세 고지서가 나오는지, 나온다면 몇 주택 세율이 적용되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 부속토지만 가진 경우를 어떻게 안내했나요?

주택의 부속토지만 가진 사람도 주택분 재산세 납세의무자이므로 종합부동산세 과세대상이라는 것이 결론입니다. 국세청 부동산납세과는 2022년 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」에서, 부속토지 위에 다른 사람 소유 주택이 2채 있으면 그 주택 수(2채)를 기준으로 부속토지 소유자의 주택 수를 계산한다고 안내했습니다. 이유는 종합부동산세법의 주택이 지방세법의 주택을 따르고, 지방세법은 다시 주택법의 정의, 곧 건축물의 전부 또는 일부 「및 그 부속토지」를 주택으로 정하고 있기 때문입니다. 기획재정부도 재산세제과-1001(2022. 8. 19.)에서 다른 주택의 부속토지 위에 3주택이 있고 그 부속토지만 가진 경우 3주택 이상 세율(제9조 제1항 제2호)과 그에 따른 세부담 상한이 적용된다고 해석했고, 국세청 사전-2020-법규재산-1074(2022. 9. 7.)도 같은 결론입니다. 이 안내는 2022년 당시 사실관계와 법령을 전제로 한 것이라, 부속토지 위 건물이 무허가 건물이거나 주택이 아니면 결론이 달라질 수 있습니다.

2022년 안내 이후 무엇이 바뀌었나요?

당시 안내는 공제금액 6억원과 조정대상지역 2주택 중과세율(1.2~6%)을 전제로 했지만, 2026. 10. 7. 기준 현행 「종합부동산세법」에는 조정대상지역 2주택 중과세율이 없습니다. 지금은 2주택 이하이면 0.5~2.7%, 3주택 이상이면 과세표준 12억원 초과 구간부터 2.0~5.0%의 세율을 적용합니다. 공제금액은 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원입니다. 2022. 12. 31. 개정 종합부동산세법(법률 제19200호)이 세율 구분을 2주택 이하·3주택 이상으로 바꾸었고, 2023. 1. 1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용됩니다(부칙 제2조). 그래서 원안처럼 부속토지 공시가격이 8억원이고 다른 주택이 없다면 지금은 과세표준이 0원이 됩니다.

• 2주택 이하 - 3억원 이하 0.5%부터 94억원 초과 2.7%까지 7단계
• 3주택 이상 - 12억원 이하 구간은 2주택 이하와 같고, 12억원 초과 2.0%부터 94억원 초과 5.0%까지
• 공제금액 - 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원
• 조정대상지역 - 현행 세율 구분에는 조정대상지역 2주택 구분이 없음

부속토지 위 주택이 3채 이상이면 어떻게 되나요?

기획재정부 재산세제과-1001 해석에 따라 부속토지 위 다른 사람 주택 수를 기준으로 계산하면, 그 위에 주택이 3채 이상 있을 때 부속토지 소유자는 3주택 이상 세율을 적용받게 됩니다. 이 경우 과세표준이 12억원 이하인 구간은 2주택 이하와 세율이 같고, 12억원을 넘는 부분부터 2.0~5.0%가 적용됩니다. 반대로 토지를 사용할 권원이 없는 사람이 허가나 신고 없이 지어 쓰는 주택의 부속토지는 주택 수에 넣지 않습니다. 이 제외를 받으려면 주택 보유현황 신고기간에 증빙서류를 내야 합니다.

내 집 1채와 다른 주택 부속토지를 함께 가지면요?

1주택과 다른 주택의 부속토지(건물과 토지 소유자가 다른 경우의 그 토지)를 함께 소유하면 1세대 1주택자로 봅니다. 이때 1주택은 건물을 소유한 주택이어야 하고, 부속토지만 가진 것은 1주택에 해당하지 않습니다. 1세대 1주택자로 보면 공제금액 12억원과 고령자·장기보유 세액공제를 적용받을 수 있습니다.

부속토지 종합부동산세 대응 순서

• 주택 해당 여부 확인 - 땅 위 건물이 건축물대장상 주택인지, 무허가 건물인지 확인합니다. 무허가 건물의 부속토지면 주택 수 제외를 검토합니다.
• 주택 수 정리 - 부속토지 위 주택이 몇 채인지, 본인 세대가 따로 가진 주택이 있는지 6월 1일 기준으로 정리합니다.
• 보유현황 신고 - 주택 수 제외를 받으려면 주택 보유현황 신고기간에 증빙서류를 냅니다.
• 고지서 확인 - 12월 고지서의 주택 수와 세율, 공제금액이 맞는지 확인합니다.
• 불복·경정청구 - 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있고, 신고납부한 경우에는 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅 위 건물이 무허가이거나 일부만 주거용인 경우, 건물 소유자와 토지 사용 계약이 있는 경우에는 건축물대장과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합부동산세 부과처분에 대한 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부속토지 공시가격이 8억원이면 세금이 나오나요?
  다른 주택이 없고 1세대 1주택자가 아니라면 공시가격 합계에서 9억원을 공제하므로, 8억원이면 과세표준이 0원이 되어 주택분 종합부동산세가 나오지 않습니다. 원안(2022년)은 공제금액 6억원을 전제로 과세된다고 안내했지만 현행 공제금액은 9억원입니다.
• 땅 위 건물이 무허가 주택이면요?
  토지를 사용할 권원이 없는 사람이 허가나 신고 없이 지어 사용 중인 주택의 부속토지는 종합부동산세 주택 수에 포함하지 않습니다. 이 제외를 받으려면 주택 보유현황 신고기간에 증빙서류를 관할 세무서에 내야 하고, 그다음 해부터는 변동이 없으면 다시 내지 않아도 됩니다.
• 부속토지도 재산세를 내나요?
  네, 지방세법은 주택을 주택법의 주택, 곧 건축물과 그 부속토지로 정하고 있어 부속토지 소유자도 주택분 재산세 납세의무자가 됩니다. 종합부동산세는 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자에게 부과되므로 부속토지만 가져도 과세대상입니다.
• 과세기준일은 언제인가요?
  종합부동산세 과세기준일은 재산세와 같은 매년 6월 1일입니다. 6월 1일 현재 부속토지를 소유한 사람이 그해 종합부동산세 납세의무자가 되므로, 매매로 부속토지를 넘기거나 사들일 때는 잔금일과 6월 1일의 선후를 확인해야 합니다.
• 부속토지 위 주택 수가 왜 내 주택 수가 되나요?
  국세청은 2022년 안내에서 부속토지 위에 있는 다른 사람 소유 주택 수를 기준으로 부속토지 소유자의 주택 수를 계산한다고 설명했고, 기획재정부도 재산세제과-1001(2022. 8. 19.)에서 부속토지 위에 3주택이 있으면 3주택 이상 세율을 적용한다고 해석했습니다. 주택의 정의에 부속토지가 포함되기 때문입니다. 고지서의 주택 수를 반드시 대조해야 합니다.
• 세율이 잘못 적용된 고지서는 어떻게 다투나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 부속토지 위 건물이 주택이 아니거나 무허가 건물이라는 점처럼 주택 수를 줄일 사실을 건축물대장과 사진으로 정리해 두어야 합니다. 이의신청은 거치지 않아도 되는 선택 절차입니다.
• 신고납부로 이미 낸 종부세도 바로잡을 수 있나요?
  종합부동산세를 신고납부 방식으로 신고했다면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 주택 수를 잘못 계산했거나 공제금액을 덜 적용받았다면 신고서와 건축물대장을 근거로 청구합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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