법인세·소득세

상가 분양수익을 건축비에 쓰는 주택조합도 법인으로 보는 단체인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 주택조합이 상가 분양수익을 조합원이 낼 주택 건축비에 충당하면 수익을 구성원에게 분배한 것이어서 법인으로 보는 단체에 해당하지 않습니다. 국세청은 2019년 회신에서 국세기본법 제13조의 수익 비분배 요건을 갖추지 못했다고 보았습니다. 조합규약의 수익 사용 조항과 조합원별 분담 비율을 먼저 확인해 보아야 합니다.

대표자와 조합 명의 통장이 있다고 해서 법인으로 보는 단체 승인부터 받아야 하는 것은 아닙니다. 규약에 상가 분양수익을 어떻게 쓰기로 했는지 먼저 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A지역주택조합은 2024년 설립인가를 받아 대표자를 선임하고 조합 명의 통장으로 자금을 관리하고 있습니다. 조합규약에는 상가를 일반분양해 생긴 수익금을 조합원이 낼 주택 건축비에 충당한다고 적혀 있습니다. 2026년 상가 분양을 앞두고 조합 집행부는 세금을 조합 단위로 처리하려고 관할 세무서에 법인으로 보는 단체 승인을 신청할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 분양수익을 건축비에 쓰면 법인으로 보는 단체가 될 수 없나요?

네, 주택조합이 상가 분양수익을 조합원이 부담할 주택 건축비에 충당하면 수익을 구성원에게 분배한 것으로 보아 법인으로 보는 단체에 해당하지 않습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「국세기본법」은 법인 아닌 단체가 법인으로 보는 단체가 되려면 수익을 구성원에게 분배하지 않을 것을 요건으로 정하고 있습니다. 주무관청 인가를 받은 단체가 당연히 법인으로 보는 단체가 되는 경우와 세무서장 승인을 받는 경우 모두 이 요건이 붙어 있습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 상가 분양수익금을 조합원이 부담할 주택 건축비에 충당하는 것은 수익을 구성원에게 분배하는 것이므로 해당 조합은 법인으로 보는 단체에 해당하지 않는다고 회신했습니다(서면-2018-법령해석기본-1900, 2019. 5. 21.). 질의한 조합은 인가를 받고 대표자와 단체 명의 통장을 갖추고 있었으며, 규정에 상가 분양수익을 건축비에 충당한다고 정해 두었습니다.

국세청은 수익의 분배를 이익배당이나 잔여재산분배처럼 단체의 수익을 구성원에게 귀속시키는 것으로 보았습니다. 조합원이 원래 내야 할 사업비를 상가 수익으로 대신 메우는 것은 조합이 수익을 나눠 준 뒤 조합원이 그 돈을 다시 사업비로 내는 것과 같다는 이유입니다. 단체의 활동으로 구성원이 반사적 이익을 얻은 정도라면 분배로 보지 않는다는 기준도 함께 제시했습니다. 이 회신은 규약에 충당 조항이 있는 사실관계를 전제로 한 것이므로, 수익을 조합 자체 사업비에만 쓰는 구조라면 결론이 달라질 수 있습니다.

법인으로 보는 단체가 아니면 세금은 누가 내나요?

법인으로 보는 단체가 아닌 조합은 소득세법상 1거주자로 보아 소득세를 내는 것이 원칙입니다. 다만 구성원 사이에 이익 분배비율이 정해져 있고 구성원별 비율이 확인되거나, 비율이 정해져 있지 않아도 사실상 구성원별로 이익이 분배되는 것으로 확인되면 각 조합원이 자기 몫의 소득세나 법인세를 냅니다.

• 분배비율 확인 - 규약의 분담 비율에 따라 조합원별로 과세됩니다.
• 사실상 분배 확인 - 비율이 없어도 실제 분배가 확인되면 조합원별로 과세됩니다.
• 일부만 확인 - 확인된 부분은 조합원별, 나머지는 조합을 1거주자로 봅니다.

2019년 회신 뒤 무엇이 바뀌었나요?

법인으로 보는 단체의 요건 조문은 회신 당시와 같아 회신의 결론도 그대로입니다. 국세청은 2023년 종합부동산세 질의에서, 법인 등기를 하지 않은 주택조합이 법인으로 보는 단체에 해당하는지는 기존 해석사례에 따라 사실판단할 사항이라고 회신했습니다(서면-2022-부동산-0606, 2023. 9. 27.). 조합 소유 주택에 대한 종합부동산세 세율 판단에서도 이 회신의 기준인 수익 분배 여부가 다시 쓰인다는 뜻입니다.

주택조합 법인으로 보는 단체 대응 순서

• 규약 확인 - 조합규약과 총회 의결서에서 상가 분양수익을 어디에 쓰기로 했는지 확인합니다. 건축비 충당 조항이 있으면 법인으로 보는 단체 승인은 어렵습니다.
• 분담 비율 정리 - 조합원별 분담금 비율과 정산 방식을 표로 정리합니다. 분배비율이 확인되면 조합원별 과세로 이어집니다.
• 신고 주체 결정 - 조합을 1거주자로 신고할지 조합원별로 신고할지 상가 분양 전에 정합니다. 신고 주체가 틀리면 나중에 가산세 문제가 생깁니다.
• 경정청구 - 이미 잘못된 방식으로 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 검토합니다. 조합과 조합원 양쪽 신고를 함께 맞춥니다.
• 조세불복 - 세무서가 과세 방식을 바꿔 고지하면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수익을 조합 운영비나 공용시설에만 쓰기로 했거나 총회에서 사용처를 바꾼 경우는 규약과 회계 장부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 단체 과세 방식을 둘러싼 소득세·법인세 부과처분의 조세불복과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법인으로 보는 단체 요건은 무엇인가요?
  세무서장 승인을 받는 경우에는 조직과 운영에 관한 규정을 두고 대표자를 선임할 것, 단체의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유·관리할 것, 수익을 구성원에게 분배하지 않을 것을 모두 갖춰야 합니다. 하나라도 빠지면 승인 대상이 아닙니다.
• 인가받은 주택조합은 당연히 법인으로 보나요?
  주무관청 인가를 받아 설립된 등기되지 않은 단체라도 수익을 구성원에게 분배하지 않아야 법인으로 보는 단체가 됩니다. 상가 수익을 건축비에 충당하면 분배로 보므로 인가를 받았다는 사정만으로는 부족합니다.
• 건축비 충당이 왜 수익 분배인가요?
  국세청은 조합원이 원래 부담할 사업비를 상가 수익으로 메우는 것은 조합이 수익을 나눠 준 뒤 조합원이 그 돈을 다시 사업비로 내는 것과 같다고 보았습니다. 규약에 분배 방법이 따로 없어도 조합원이 건축비 경감만큼 이익을 얻은 것으로 봅니다.
• 그러면 조합 소득은 누가 신고하나요?
  법인으로 보는 단체가 아니면 조합을 1거주자로 보아 소득세를 내는 것이 원칙입니다. 다만 구성원별 이익 분배비율이 정해져 확인되거나 사실상 구성원별 분배가 확인되면 각 조합원이 자기 몫을 신고합니다.
• 일부 조합원 비율만 확인되면 어떻게 하나요?
  확인되는 조합원 몫은 해당 조합원별로 소득세나 법인세를 내고, 확인되지 않는 부분은 조합을 1거주자로 보아 소득세를 냅니다. 분담 비율 자료가 빠진 조합원이 있으면 미리 보완해 두는 것이 좋습니다.
• 종합부동산세에서도 같은 기준인가요?
  국세청은 2023년 회신에서 법인 등기를 하지 않은 주택조합이 법인으로 보는 단체에 해당하는지는 기존 해석사례에 따라 사실판단할 사항이라고 했습니다. 수익 분배 여부라는 같은 기준이 종합부동산세 세율 판단에도 쓰입니다.
• 잘못된 방식으로 이미 신고했으면요?
  법정신고기한까지 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 조합과 조합원의 신고를 함께 바로잡아야 이중으로 과세되거나 한쪽에서 누락되는 문제를 막을 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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