양도소득세

집 한 채와 오피스텔 분양권을 갖고 있으면 집을 팔 때 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 오피스텔 분양권은 소득세법상 분양권이 아니어서 주택 수에 들어가지 않으므로 집 한 채의 1세대1주택 요건만 갖추면 비과세를 받을 수 있습니다. 국세청은 오피스텔을 공급받는 지위가 소득세법 제88조 제10호의 분양권에 해당하지 않는다고 회신했습니다. 지금은 오피스텔이 아직 완공 전인지, 완공 뒤 주거용으로 쓰고 있는지부터 확인해야 합니다.

오피스텔 분양권 때문에 분양권 특례(3년 안 양도)를 따로 챙길 필요는 없습니다. 오피스텔이 완공되기 전이라면 집 한 채만 가진 것으로 보고 비과세를 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2020년 6월 산 아파트에서 가족과 3년 넘게 살았습니다. 2025년 2월 노후 대비로 업무용 오피스텔을 분양받는 계약을 맺었고, 오피스텔은 2027년 완공될 예정입니다. 2026년 11월 아파트를 6억5천만원에 팔려는데, 2021년 이후 분양권은 주택 수에 들어간다는 말을 듣고 비과세가 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

오피스텔 분양권도 주택 수에 들어가나요?

아니요, 오피스텔 분양권은 주택 수에 들어가지 않습니다. 소득세법은 「주택법」 등 정해진 법률에 따른 주택에 대한 공급계약으로 주택을 공급받는 지위를 분양권으로 정합니다. 오피스텔은 건축법 시행령상 업무시설이어서 이를 공급받는 지위는 주택 분양권이 아닙니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」도 같은 정의를 두고 있습니다.

따라서 집 한 채와 오피스텔 분양권을 가진 세대가 집을 팔면, 주택과 분양권을 함께 가진 경우의 비과세 배제 규정이 적용되지 않습니다. 집 한 채의 보유기간 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년 요건만 따지면 됩니다. 같은 건물이라도 도시형생활주택 호실을 분양받았다면 「주택법」상 주택이어서 주택 분양권이 되므로, 공급계약서에 적힌 건축물 용도를 먼저 확인해야 합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔을 공급받는 자로 선정된 지위는 소득세법 제88조 제10호의 분양권에 해당하지 않는다고 회신했습니다(서면-2021-법규재산-0586, 2022. 1. 27.). 업무용으로 취득한 오피스텔 분양권에 대해서도 분양권에 해당하지 않고 주택 수에 포함되지 않는다고 보았습니다(사전-2021-법령해석재산-1326, 2021. 9. 30.). 2022년 국세청 사례집은 2017년 3월 산 집과 2022년 1월 취득한 오피스텔 분양권을 가진 사람이 집을 판 사례에서 1주택자로 보아 비과세가 가능하다고 안내했습니다.

이 회신들은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 합니다. 오피스텔이 완공되어 실제 주거용으로 쓰이거나 세대원 명의의 다른 주택이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.

오피스텔이 완공되면 달라지나요?

네, 오피스텔이 완공된 뒤 사실상 주거용으로 쓰이면 주택으로 보아 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 소득세법은 공부상 용도와 관계없이 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추고 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 봅니다. 그 구조는 세대별로 별도의 출입문, 화장실, 취사시설을 갖춘 것을 말합니다.

완공된 오피스텔을 주거용으로 임대하거나 직접 살면서 집을 팔면 두 채를 가진 것으로 보아 일시적 2주택 특례 요건을 따로 따져야 합니다. 2026. 10. 1.부터는 조정대상지역 종전주택을 가진 세대가 조정대상지역 신규주택을 취득하면 처분기한이 2년이고, 그 밖에는 3년입니다.

생활숙박시설 분양권은 어떻게 보나요?

생활숙박시설 분양권도 주택 수에 들어가지 않습니다. 국세청은 서면-2021-법규재산-5635(2022. 2. 25.) 회신에서 건축법 시행령 별표 1 제15호 가목에 따른 생활숙박시설을 공급받는 자로 선정된 지위는 소득세법 제88조 제10호의 분양권에 해당하지 않는다고 답했습니다. 오피스텔과 마찬가지로 주택에 대한 공급계약이 아니기 때문입니다. 다만 완공 뒤 실제 주거용으로 쓰면 주택 판단이 달라질 수 있으므로 사용 형태를 기록해 두어야 합니다.

오피스텔 분양권 보유 중 주택 양도 대응 순서

• 분양 대상 확인 - 공급계약서에서 건축물 용도가 오피스텔(업무시설)인지 확인합니다. 아파트나 도시형생활주택이면 주택 분양권입니다.
• 완공 여부 확인 - 집을 파는 날 오피스텔이 완공 전인지, 완공 뒤 어떤 용도로 쓰고 있는지 봅니다.
• 집 한 채 요건 점검 - 보유 2년, 조정대상지역 취득이면 거주 2년을 채웠는지 확인합니다.
• 양도 시점 결정 - 오피스텔 완공 뒤 주거용으로 쓸 계획이면 완공 전에 집을 파는 방안을 함께 비교합니다.
• 신고와 다툼 - 비과세가 부인되면 경정청구나 처분을 안 날부터 90일 안의 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오피스텔의 실제 사용 형태나 세대원의 다른 주택 보유에 따라 결론이 달라지므로 공급계약서와 사용 현황 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주거용으로 쓸 오피스텔 분양권도 주택 수에서 빠지나요?
  완공 전 단계의 오피스텔 분양권은 주택에 대한 공급계약이 아니어서 분양권으로 보지 않습니다. 다만 완공 뒤 실제 주거용으로 쓰면 그때부터는 주택으로 셀 수 있습니다. 공급계약서상 용도와 완공 뒤 사용 계획을 함께 확인해 두어야 합니다.
• 도시형생활주택 분양권도 같은가요?
  도시형생활주택은 「주택법」상 주택이어서 이를 공급받는 지위는 소득세법상 분양권에 해당하고 2021. 1. 1. 이후 취득분은 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 같은 건물 안에 있더라도 오피스텔과 도시형생활주택은 결론이 다르므로 공급계약서의 건축물 용도를 확인해야 합니다.
• 오피스텔이 주택인지는 무엇으로 판단하나요?
  공부상 용도가 아니라 실제 사용 형태로 판단합니다. 세대별로 별도의 출입문, 화장실, 취사시설을 갖추고 사실상 주거용으로 쓰면 주택으로 봅니다. 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따릅니다. 임차인의 전입신고 여부와 임대차계약서 내용이 판단 자료가 됩니다.
• 집을 판 뒤 오피스텔이 완공되면 문제가 되나요?
  비과세 여부는 집을 판 양도일 현재를 기준으로 판단합니다. 집을 판 날 오피스텔이 완공 전이었다면 그 뒤 완공되어 주거용으로 쓰더라도 이미 판 집의 비과세 판단은 바뀌지 않는 것이 원칙입니다. 다만 양도일 이전에 사용승인이 났는지는 정확히 확인해야 합니다.
• 집이 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?
  1세대1주택 비과세 요건을 갖추더라도 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 12억원 초과 부분에 해당하는 양도차익에는 양도소득세가 붙습니다. 이 경우 비과세 부분이 있더라도 예정신고를 해야 하고, 장기보유특별공제와 거주기간을 함께 따져 세액을 계산합니다.
• 세무서가 오피스텔을 주택으로 보아 과세하면요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툴 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차입니다. 오피스텔을 업무용으로 임대했다는 임대차계약서, 사업자등록, 임차인의 전입 여부 같은 사용 현황 자료가 핵심 증거가 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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