양도소득세

매수인이 바뀐 뒤 상가로 용도변경해 팔면 계약일은 언제인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

매매특약에 따라 매수인이 바뀐 뒤 잔금 전에 주택을 상가로 용도변경해 팔아도 매매계약일은 처음 계약을 맺은 날입니다. 국세청은 매수인 지위가 넘어가도 계약은 그대로 이어진다며 최초 계약일 기준으로 회신했습니다. 지금은 매수인 변경 합의서에 기존 계약을 해제한다는 문구가 있는지부터 확인해야 합니다.

매수인이 바뀌었다고 해서 매매계약을 해제하고 처음부터 다시 쓸 필요는 없습니다. 기존 계약을 그대로 두고 매수인 지위만 넘기는 3자 합의서를 남기는 편이 계약일 판단에도 유리합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 세대는 2016년에 산 다가구주택 한 채만 가지고 있었습니다. A씨는 2025년 4월 이 집을 18억원에 팔기로 계약하면서, 매수인이 원하면 매수인을 바꿀 수 있고 잔금 전에 A씨가 건물 용도를 근린생활시설로 바꿔 준다는 특약을 넣었습니다. 2025년 7월 같은 세대인 아들이 소형 아파트를 샀고, 2025년 9월 매수인 요청으로 매수인 지위가 매수인이 지정한 사람에게 넘어갔습니다. 그때 계약금을 1억원 더 받고 중도금 날짜를 한 달 늦췄습니다. A씨는 매매계약일을 4월로 보면 1주택이지만 9월로 보면 2주택이 되는데, 어느 날짜가 기준인지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수인이 바뀌면 매매계약일도 바뀌나요?

아니요, 특약에 따라 매수인 지위가 새 매수인에게 통째로 넘어간 경우 매매계약일은 처음 계약을 맺은 날로 봅니다. 매수인 지위를 넘기는 합의는 종전 계약을 끝내고 새 계약을 맺는 것이 아니라, 종전 계약을 그대로 둔 채 당사자만 바꾸는 계약인수이기 때문입니다. 대법원도 매수인 지위 변경계약은 종전 매매계약에 근거해 종전 매수인, 새 매수인, 매도인 3자 사이에 맺은 계약이고, 새 매수인과 매도인 사이의 별개 매매계약으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

계약금을 더 받거나 중도금 날짜를 늦춘 정도의 조건 변경도 처음 계약의 동일성을 깨지는 않습니다. 회신 사안에서도 매수인 변경 전에 계약금 2억원을 더 받고 중도금 날짜를 바꿨지만 결론은 최초 계약일이었습니다. 다만 기존 계약을 해제하고 새 매수인과 새 계약서를 쓴 경우에는 새 계약일이 기준이 될 수 있습니다. 국세청은 합의로 기존 계약을 해제하고 매수인을 바꿔 새 매매계약서를 쓴 분양권 사안에서 새 계약을 기준으로 거주요건을 판단했습니다(사전-2026-법규재산-0196, 2026. 6. 22.).

국세청은 매수인 변경 사안을 어떻게 해석했나요?

국세청은 매매특약에 따라 매수인이 바뀐 경우 매매계약 체결일은 최초 매매계약 체결일로 본다고 답했습니다(사전-2023-법규재산-0166, 2023. 10. 12.). 국세청은 기획재정부 조세정책과-2030(2023. 10. 11.)을 참조하라고 회신했고, 기획재정부는 최초 계약일 안과 매수인 변경일 안 가운데 최초 계약일이 타당하다고 보았습니다.

질의 사안은 1주택 세대가 2022. 7. 6. 다가구주택 매매계약을 맺고, 2022. 12. 29. 매수인을 바꾼 뒤 2023. 3. 13. 상가로 용도변경해 파는 경우였습니다. 그 사이 2022. 10. 21. 기획재정부가 잔금 전 용도변경 주택의 판정 기준일을 양도일로 바꾸면서 그날 이후 계약분부터 적용한다고 해, 계약일이 그 전인지 뒤인지가 쟁점이 되었습니다. 검토내용은 계약인수가 계약의 존속을 목적으로 한다는 점과 대법원 판례를 근거로 들었습니다. 이 회신은 매수인 지위가 포괄적으로 승계된 사실관계를 전제로 하므로, 계약을 해제하고 새로 맺었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

2025. 2. 28. 이후 용도변경 판정 기준은 어떻게 바뀌었나요?

2025. 2. 28. 개정 시행령은 주택 매매계약 뒤 그 계약에 따라 주택을 다른 용도로 바꿔 파는 경우 1세대 1주택 비과세를 매매계약일 현재 기준으로 판단하도록 제154조 제1항에 명시했습니다. 1세대 1주택 장기보유특별공제 표2를 정하는 제159조의4에도 같은 괄호가 들어갔습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 같은 문구를 두고 있습니다.

이 개정 규정은 2025. 2. 28. 이후 매매계약을 체결하는 경우부터 적용됩니다. 그 전에 맺은 계약은 종전 규정과 당시 해석을 따르므로, 2022. 10. 21.부터 2025. 2. 27.까지 맺은 계약은 양도일 현재 현황으로 판단합니다. 그래서 매수인이 바뀐 사안에서는 최초 계약일이 언제인지가 어느 규정을 적용할지까지 정합니다.

현행 괄호의 「매매계약일」을 매수인 변경 사안에 적용한 해석은 2026. 10. 7. 현재 국세법령정보시스템에서 찾지 못했습니다. 다만 기획재정부가 같은 용도변경 사안에서 매매계약 체결일을 최초 계약일로 본 해석이 있어, 사례의 A씨처럼 4월 계약 뒤 매수인만 바뀐 경우 최초 계약일 기준을 주장할 근거가 됩니다. 매매가 18억원 가운데 12억원을 넘는 부분에는 비과세 요건을 갖춰도 세금이 붙습니다.

매수인 변경 후 상가 용도변경 양도 대응 순서

• 계약 서류 확인 - 최초 매매계약서의 매수인 변경 특약과 용도변경 특약 문구를 확인합니다. 특약이 없던 상태에서 계약을 새로 쓴 것이면 판단이 달라집니다.
• 변경 합의서 정리 - 매수인 지위 승계 합의서에 종전 계약을 그대로 이어 간다는 문구와 3자 서명이 있는지 봅니다. 계약 해제 문구가 들어가 있으면 새 계약으로 볼 여지가 생깁니다.
• 기준일 주택 수 점검 - 최초 계약일 현재 세대 전체의 주택 수, 보유기간, 조정대상지역 취득 주택이면 거주기간을 확인합니다.
• 예정신고 - 12억원 초과분이 있거나 비과세가 어려우면 잔금일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다.
• 과세 시 불복 - 세무서가 매수인 변경일을 기준으로 비과세를 부인하면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토하고, 이미 세금을 냈다면 5년 안에 경정청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인 변경 합의서의 문구와 계약금 정산 방식, 용도변경 신고일에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 계약서와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인 변경 때 계약금을 더 받아도 최초 계약일인가요?
  회신 사안에서도 매수인 변경 전에 계약금을 2억원 더 받고 중도금 지급일을 늦췄지만, 국세청은 최초 매매계약 체결일을 기준으로 보았습니다. 매수인 지위가 특약에 따라 포괄적으로 넘어간 경우였고, 대법원도 이런 계약인수는 종전 계약에 근거한 3자 계약이라고 봅니다. 변경 합의서와 입금 내역을 함께 보관해 두어야 합니다.
• 기존 계약을 해제하고 새 매수인과 다시 쓰면요?
  기존 계약을 해제하고 새 매수인과 따로 매매계약서를 쓰면 새 계약일이 기준이 될 수 있습니다. 국세청은 합의해제 뒤 매수인을 바꿔 새 계약서를 쓴 분양권 사안에서 새 계약을 기준으로 거주요건을 판단했습니다. 변경 합의서에 해제 문구가 들어갔는지 먼저 확인해야 합니다.
• 지금도 상가로 바꿔 팔면 양도일 기준인가요?
  아니요. 2025. 2. 28. 개정 시행령은 주택 매매계약 뒤 그 계약에 따라 다른 용도로 바꿔 파는 경우 1세대 1주택 비과세를 매매계약일 현재 기준으로 판단하도록 정했습니다. 이 규정은 부칙 제13조에 따라 2025. 2. 28. 이후 맺은 계약부터 적용되고, 2022. 10. 21.부터 2025. 2. 27.까지 맺은 계약은 양도일 기준입니다.
• 용도변경 특약 없이 매수인이 잔금 뒤에 바꾸면요?
  잔금을 받은 뒤 매수인이 스스로 용도를 바꾸는 경우에는 양도일 현재 건물이 주택이므로 원래대로 양도일 기준으로 비과세 요건을 따집니다. 시행령의 매매계약일 기준은 매매계약에 따라 매도인이 잔금 전에 주택을 다른 용도로 바꿔 파는 경우에 적용됩니다. 용도변경 시점과 주체를 계약서에 분명히 적어 두어야 합니다.
• 18억원에 팔면 비과세가 전부 되나요?
  아니요. 1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억원을 넘는 고가주택에는 그대로 적용되지 않고, 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익에는 양도소득세가 붙습니다. 비과세 요건을 갖췄더라도 18억원에 팔았다면 초과분에 대한 세금을 계산해 잔금일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다.
• 다가구주택도 1주택으로 보나요?
  다가구주택은 원칙적으로 한 가구가 독립해 사는 부분마다 1주택으로 보지만, 하나의 매매단위로 통째로 파는 경우에는 그 전체를 1주택으로 봅니다. 회신 사안도 다가구주택 한 채를 통째로 판 경우였습니다. 호수별로 나눠 팔거나 일부를 먼저 팔았다면 주택 수 계산이 달라지므로 따로 확인해야 합니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 매수인 변경일을 기준으로 2주택이라며 세금을 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 비과세가 안 된다고 보고 이미 신고·납부했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 돌려 달라고 할 수 있습니다. 두 기한 모두 날짜를 넘기면 다투기 어려워집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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