양도소득세

시골 농가주택을 상속받은 뒤에 산 아파트를 팔아도 1세대 1주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 피상속인이 5년 이상 산 수도권 밖 읍·면의 농어촌주택을 상속받은 사람이 그 뒤에 일반주택을 사서 팔아도 일반주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 적용합니다. 일반 상속주택 특례와 달리 농어촌주택 특례는 일반주택을 상속 당시부터 갖고 있었을 것을 요구하지 않습니다. 지금은 농가주택이 도시지역 밖 읍·면에 있는지와 돌아가신 분이 거기서 5년 이상 사셨는지부터 확인해야 합니다.

비과세를 받기 위해 상속받은 농가주택을 먼저 처분하거나 멸실할 필요는 없습니다. 농어촌주택은 보유한 채로 두어도 일반주택 양도 때 주택 수에서 가려집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2018년 3월 따로 사시던 아버지가 돌아가시면서 아버지가 2001년부터 사셨던 면 소재 농가주택을 상속받았습니다. 그 뒤 2021년 8월 직장 근처 아파트를 사서 가족과 살고 있고 2026년 11월 그 아파트를 팔 계획입니다. 주변에서 상속주택 특례는 상속 당시 갖고 있던 집에만 된다는 말을 듣고, 상속 뒤에 산 아파트라 비과세가 안 되는 것인지 물어 왔습니다. 농가주택이 수도권 밖 면 지역에 있고 아버지가 취득 뒤 5년 이상 거주한 사실이 확인되므로, 아파트가 보유 2년 등 요건을 갖추면 1세대 1주택으로 보아 비과세 판단을 받습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속받은 농어촌주택이 있으면 일반주택 비과세가 어떻게 되나요?

농어촌주택과 일반주택을 하나씩 가진 세대가 일반주택을 팔면 국내에 1개의 주택을 가진 것으로 보아 비과세 요건을 적용합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제7항은 수도권 밖 지역 중 읍지역(도시지역 안은 제외)이나 면지역에 있는 상속주택으로서 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택을 농어촌주택으로 정하고, 이 주택과 그 밖의 주택을 각각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 양도하면 제154조 제1항을 적용한다고 정합니다. 귀농주택만 취득일부터 5년 안에 일반주택을 팔아야 한다는 단서가 붙어 있고, 상속받은 농어촌주택에는 그런 기한이 없습니다.

• 소재지 - 수도권 밖의 읍지역(도시지역은 제외) 또는 면지역이어야 합니다. 토지이용계획확인서로 도시지역 여부를 확인합니다.
• 피상속인 거주 - 돌아가신 분이 그 집을 취득한 뒤 5년 이상 거주한 사실이 있어야 합니다. 주민등록초본으로 확인합니다.
• 일반주택 요건 - 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년을 갖추어야 하고, 양도가액 12억원 초과분은 과세됩니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 농어촌주택을 상속받은 경우 상속개시 당시 보유한 주택이 아니더라도 일반주택을 팔 때 1개의 주택을 가진 것으로 본다고 답했습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년 펴낸 양도소득세 월간 질의 사례집은, 2015년 3월 별도세대인 아버지에게서 농어촌주택을 상속받은 딸이 2017년 8월 일반주택을 사서 2023년 8월 팔려는 사안에서 비과세 적용이 가능하다고 안내했습니다. 사례집이 인용한 국세청 회신(서면-2017-부동산-2045, 2017. 8. 28.)도 시행령 제155조 제7항 제1호의 상속받은 농어촌주택과 일반주택을 각각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 팔면 국내에 1개의 주택을 가진 것으로 보아 비과세 규정을 적용한다고 답했습니다.

이 해석은 피상속인이 5년 이상 거주한 수도권 밖 읍·면 소재 주택을 별도세대에서 상속받은 사실관계를 전제로 합니다. 같은 세대에서 상속받았거나 농가주택이 읍의 도시지역 안에 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.

일반 상속주택 특례와 무엇이 다른가요?

일반 상속주택 특례는 상속개시 당시 이미 갖고 있던 일반주택에만 적용되지만, 농어촌주택 특례는 그런 제한이 없습니다. 시행령 제155조 제2항의 상속주택 특례는 일반주택을 상속개시 당시 보유한 주택으로 한정하고, 상속개시일부터 소급해 2년 안에 피상속인에게서 증여받은 주택은 제외합니다. 그래서 상속 뒤에 산 집은 제2항으로는 보호받지 못합니다. 반면 제7항은 농어촌주택과 그 밖의 주택을 각각 1개씩 가진 세대라고만 정하므로, 상속 뒤 취득한 일반주택도 대상이 됩니다.

다만 같은 세대였던 피상속인에게서 상속받은 경우에는 제2항 단서가 동거봉양 합가 전부터 피상속인이 갖고 있던 주택만 상속주택으로 보도록 하고, 제7항 제1호도 이 정의를 따르므로 세대 구성이 쟁점이 됩니다.

상속 농어촌주택 일반주택 비과세 대응 순서

• 소재지 확인 - 농가주택 주소지가 수도권 밖 읍·면인지, 읍이라면 도시지역 밖인지 토지이용계획확인서로 확인합니다.
• 피상속인 거주 증명 - 돌아가신 분의 주민등록초본으로 취득 뒤 5년 이상 거주 기록을 확보합니다. 초본에 끊긴 기간이 있으면 마을 확인서 같은 보완 자료를 준비합니다.
• 세대 확인 - 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였는지 등본으로 확인합니다. 같은 세대였다면 합가 경위를 따로 정리합니다.
• 일반주택 요건 점검 - 보유 2년과 조정대상지역 거주 2년, 12억원 초과 여부를 확인하고 양도 시점을 정합니다.
• 신고와 불복 - 예정신고 때 특례적용신고서와 첨부 서류를 내고, 특례가 부인돼 고지되면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 과세로 잘못 신고했다면 5년 안에 경정청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 농가주택이 여러 명의 공동상속이거나 상속 뒤 헐고 새로 지었거나 피상속인과 같은 세대였던 사정이 있으면 초본과 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 심판청구와 양도소득세 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 읍 지역인데 도시지역 안이면 안 되나요?
  읍지역은 도시지역 안의 지역을 제외하므로, 읍에 있더라도 도시지역에 속하면 농어촌주택이 되지 않습니다. 면지역은 이런 제한이 없습니다. 도시지역 여부는 토지이용계획확인서의 용도지역 표시로 확인하며, 수도권 안의 읍·면은 애초에 대상이 아닙니다.
• 아버지가 5년 이상 사셨는지는 어떻게 증명하나요?
  피상속인이 그 주택을 취득한 뒤 5년 이상 거주한 사실이 있어야 하므로 피상속인의 주민등록초본으로 전입·전출 기록을 제출합니다. 취득 전 거주기간은 산입되지 않습니다. 초본이 끊겨 있으면 공과금 납부 내역이나 이장 확인서 같은 보완 자료로 실제 거주를 설명해야 하고, 세무서가 이를 인정하지 않으면 심판청구에서 다투게 됩니다.
• 상속 말고 귀농해서 산 시골집도 같은가요?
  같은 조항이지만 요건이 다릅니다. 영농·영어 목적으로 취득한 귀농주택은 그 주택을 취득한 날부터 5년 안에 일반주택을 양도하는 경우에만 특례가 적용됩니다. 이농인이 취득 후 5년 이상 거주한 이농주택도 농어촌주택에 들어갑니다. 상속받은 농어촌주택에는 이런 5년 양도기한이 없습니다.
• 같은 세대였던 아버지에게서 상속받았으면요?
  상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면, 동거봉양 합가 전부터 피상속인이 갖고 있던 주택만 상속받은 주택으로 봅니다. 농어촌주택 특례의 상속주택도 이 정의를 따르므로, 합가 전부터 아버지가 갖고 계셨던 집이 아니면 특례가 막힐 수 있습니다. 합가 시점과 취득 시점을 등본과 등기부로 대조해야 합니다.
• 특례적용신고서를 빠뜨리고 신고했으면 어떻게 하나요?
  제7항을 적용받으려는 사람은 양도소득세 과세표준 신고기한까지 1세대1주택 특례적용신고서를 주민등록표 등본, 두 주택의 건축물대장과 등기사항증명서와 함께 내야 합니다. 서류를 빠뜨려 과세로 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있는지 검토합니다.
• 세무서가 특례를 부인하면 언제까지 다퉈야 하나요?
  양도소득세 고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 제기해야 합니다. 피상속인의 초본, 토지이용계획확인서, 상속 당시 세대 구성을 보여 주는 등본이 핵심 증거입니다. 이의신청은 선택 절차이고, 심판에서 기각되면 결정서를 받은 날부터 90일 안에 행정소송을 낼 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기