양도소득세

기준시가로 평가한 상가 부담부증여, 감가상각비를 취득가액에서 빼나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 임대하던 상가를 부담부증여하면서 증여재산을 기준시가로 평가했다면 양도분 취득가액에서 감가상각비를 빼지 않습니다. 소득세법 제97조 제3항의 감가상각비 차감은 실지거래가액 등으로 취득가액을 계산할 때 적용된다는 것이 국세청 해석입니다. 지금은 증여세 신고 때 증여재산을 시가와 기준시가 중 무엇으로 평가했는지부터 확인해야 합니다.

임대사업을 하며 장부에 감가상각비를 넣어 왔다는 이유만으로 양도분 취득가액이 줄어드는 것은 아닙니다. 취득가액을 무엇으로 계산했는지가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2003년에 산 근린생활시설을 임대하며 해마다 사업소득 신고 때 건물 감가상각비를 비용으로 넣어 왔습니다. 2025년 A씨는 이 상가를 아들에게 증여하면서 임차인 보증금 1억원을 아들이 넘겨받기로 했습니다. 상가는 비슷한 거래 사례가 없어 기준시가 6억원으로 평가해 증여세를 신고했고, 세무 대리인은 양도분 취득가액에서 감가상각 누계액 2,000만원을 빼야 하는지 확인해 달라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기준시가로 평가한 부담부증여에서 감가상각비를 취득가액에서 빼나요?

아니요, 증여재산가액을 기준시가로 평가해 양도가액과 취득가액을 모두 기준시가로 계산했다면 감가상각비를 취득가액에서 빼지 않습니다. 부담부증여에서 수증자가 넘겨받은 채무액 부분은 양도로 보고, 그 부분의 양도가액과 취득가액은 각각 평가액에 채무액이 증여가액에서 차지하는 비율을 곱해 구합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 양도가액을 기준시가로 산정한 경우 취득가액도 기준시가로 산정한다고 정합니다.

소득세법 제97조 제3항은 보유기간에 사업소득 필요경비로 넣은 감가상각비를 취득가액에서 빼도록 합니다. 같은 비용을 두 번 공제하지 않게 하려는 규정입니다. 국세청은 기준시가는 실제 들인 취득원가가 아니므로 이 규정을 적용하지 않는다고 보았습니다.

부담부증여 양도분은 어떻게 계산하나요?

양도분 양도가액은 증여재산 평가액에, 취득가액은 취득 당시 가액에 각각 채무액을 증여가액으로 나눈 비율을 곱해 계산합니다. 사례처럼 기준시가 6억원인 상가를 보증금 1억원과 함께 넘기면 비율은 6분의 1입니다. 양도가액은 6억원의 6분의 1인 1억원입니다. 취득 당시 기준시가가 1억2,000만원이라면 취득가액은 그 6분의 1인 2,000만원이고, 감가상각 누계액은 빼지 않습니다.

시가를 확인할 수 없어 기준시가로 평가하는 것인지는 증여세 평가 단계에서 정해집니다. 증여재산은 증여일 현재 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 시가를 산정하기 어려울 때 기준시가 같은 보충적 방법으로 평가합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 부담부증여의 증여재산가액을 기준시가로 평가했다면 양도분 취득가액은 시행령 제159조 제1항 제1호에 따라 계산하고, 감가상각비를 공제하지 않는다고 회신했습니다(서면-2015-법령해석재산-0005, 2015. 4. 10.). 질의 사안은 1983년에 취득해 임대하던 근린생활시설을 자녀에게 보증금 6,000만원과 함께 증여하려는 경우였고, 기준시가 평가액은 5억5,000만원, 감가상각 누계액은 1,000만원이었습니다.

국세청은 2010. 12. 27. 개정으로 매매사례가액·감정가액·환산가액으로 취득가액을 계산할 때도 감가상각비를 빼게 되었지만, 이 가액들은 실지거래가액의 하나로 보는 것이고 기준시가로 계산하는 경우까지 넓힌 것은 아니라고 판단했습니다. 같은 취지의 앞선 해석으로 부동산거래관리과-0858(2011. 10. 12.)이 있습니다. 이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 증여재산을 시가로 평가했다면 결론이 달라집니다.

증여재산을 시가로 평가하면 결론이 달라지나요?

네, 증여재산을 시가로 평가해 양도분 취득가액을 실지 취득가액으로 계산하면 감가상각비를 빼야 합니다. 조세심판원은 부담부증여라도 실지 취득가액으로 양도차익을 계산한 경우 종합소득세 신고 때 필요경비로 넣은 감가상각비를 취득가액에서 뺀 처분이 정당하다고 보았습니다(조심 2020서0726, 2020. 7. 8.).

그래서 같은 상가라도 감정평가액이나 매매사례가액으로 증여세를 신고했는지, 기준시가로 신고했는지에 따라 양도소득세 계산이 갈립니다. 증여세 신고 뒤 세무서가 감정가액 등으로 평가액을 바꾸면 양도분 계산도 함께 달라질 수 있습니다.

부담부증여 감가상각비 대응 순서

• 평가 방법 확인 - 증여세 신고서에서 증여재산을 시가와 기준시가 중 무엇으로 평가했는지 봅니다. 양도분 취득가액 계산 방식이 여기서 정해집니다.
• 감가상각 내역 정리 - 연도별 종합소득세 신고서에서 해당 건물 감가상각비를 확인합니다. 시가로 평가했다면 이 금액을 취득가액에서 뺍니다.
• 비율 계산 - 승계한 보증금·대출금을 증여가액으로 나눈 비율을 양도가액과 취득가액에 같이 곱합니다. 채무를 실제로 넘겨받았는지 계약서로 확인합니다.
• 3개월 안 예정신고 - 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 양도소득세를 신고합니다. 증여세 신고기한과 함께 관리합니다.
• 경정청구 또는 불복 - 기준시가로 계산하면서 감가상각비를 빼 세금을 더 냈다면 5년 안에 경정청구를 하고, 고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여재산 평가액이 세무서 결정으로 바뀌었거나 토지와 건물을 나누어 평가한 경우라면 신고서와 결정 통지를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부담부증여 양도소득세 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 기준시가로 증여하면 감가상각비는 그냥 사라지나요?
  양도분 취득가액에서 빼지 않는다는 뜻입니다. 보유기간에 사업소득 필요경비로 넣은 감가상각비는 그대로 두고, 부담부증여 양도분 취득가액은 취득 당시 기준시가에 채무 비율을 곱해 계산합니다. 국세청은 기준시가가 실제 취득원가가 아니어서 이중공제 배제 규정을 적용하지 않는다고 보았습니다.
• 시가로 평가해 증여했다면 어떻게 계산하나요?
  증여재산을 시가로 평가했다면 양도분 취득가액은 실지 취득가액에 채무 비율을 곱해 계산하고, 사업소득 필요경비로 넣은 감가상각비를 뺍니다. 조세심판원도 부담부증여에서 실지 취득가액으로 계산한 경우 감가상각비를 뺀 처분을 정당하다고 보았습니다.
• 부담부증여 양도세 신고기한은 언제인가요?
  부담부증여로 채무액 부분을 양도로 보는 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 예정신고를 합니다. 일반 매매는 2개월이므로 기한이 다릅니다. 증여세 신고와 같은 시기에 준비하면 평가액을 맞추기 쉽습니다.
• 증여재산은 처음부터 기준시가로 평가해도 되나요?
  증여재산은 증여일 현재 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 매매사례가액이나 감정가액 같은 시가를 산정하기 어려운 경우에 기준시가 등 보충적 방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다. 어느 방법이 적용되는지는 비슷한 거래 사례와 감정 여부를 보고 정해집니다.
• 양도로 보는 부분은 어떻게 나누나요?
  수증자가 넘겨받은 채무액이 증여가액에서 차지하는 비율만큼을 양도로 봅니다. 양도가액은 증여재산 평가액에, 취득가액은 취득 당시 가액에 각각 그 비율을 곱합니다. 과세대상 자산과 그 밖의 자산을 함께 증여하면 채무액도 자산가액 비율로 나눕니다.
• 감가상각비를 잘못 빼고 신고했으면 고칠 수 있나요?
  기준시가로 계산하면서 감가상각비를 빼 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 증여세 신고서와 연도별 종합소득세 신고서, 양도소득세 신고서를 함께 내면 계산 근거를 설명하기 쉽습니다.
• 세무서가 감가상각비를 빼라고 고지했다면요?
  고지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 하거나 이의신청·심사청구를 거칠 수 있습니다. 증여재산을 기준시가로 평가했다는 점과 국세청 해석을 함께 내세워 다툽니다. 시가로 평가된 경우라면 결론이 달라질 수 있어 평가 경위부터 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 전세 낀 15억원 집을 자녀에게 부담부증여하면 12억원 비과세는 무엇으로 따지나요?
• 아파트 분양권을 자녀에게 증여하면 증여재산가액은 낸 돈만 기준인가요?
• 부모님 집에 전세로 살던 자녀가 그 집을 증여받으면 보증금만큼 증여세가 줄어드나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기