양도소득세

부모님이 맺은 전세계약을 같은 세대 상속인이 이어받으면 상생임대 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 같은 세대였던 부모님이 집을 산 뒤 세입자와 직접 맺은 임대차계약을 상속으로 이어받았다면, 부모님과 상속인의 임대기간을 합쳐 1년 6개월 이상이면 그 계약은 상생임대주택 특례의 직전임대차계약으로 인정됩니다. 국세청은 2025년 9월 4일 회신에서 동일세대 내 상속으로 승계한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당한다고 보았습니다. 지금은 상속개시 당시 부모님과 같은 세대였는지 주민등록 자료로 확인해 두십시오.

상속받은 집이라고 해서 세입자와 새로 계약서를 쓰고 1년 6개월을 다시 채울 필요는 없습니다. 같은 세대였던 피상속인이 맺은 계약과 임대기간은 상속인에게 그대로 이어집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 1월 아버지가 조정대상지역 아파트를 사서 세입자와 맺은 2년 전세계약(2024년 2월부터 2026년 2월까지)을 두고 상담을 요청했습니다. 아버지는 A씨와 같은 집에 살며 한 세대였고, 2025년 11월 세입자의 갱신 요구에 보증금을 5% 안에서 올려 2026년 2월부터 2028년 2월까지 다시 계약했습니다. 그 뒤 2026년 1월 아버지가 돌아가셔서 A씨가 그 아파트를 상속받았고, 2026년 5월 세입자와 만나 기존 계약서에 임대인 지위 승계 사실을 적고 서명했습니다. A씨는 2028년 2월 계약이 끝난 뒤 2년 거주 없이 비과세로 팔 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 동일세대 상속인이 승계한 임대차계약을 어떻게 해석했나요?

피상속인이 맺은 직전임대차계약을 같은 세대 상속인이 승계했다면 두 사람의 임대기간을 합산해 1년 6개월 요건을 따지고, 요건을 채우면 그 계약을 직전임대차계약으로 본다고 회신했습니다(서면-2024-부동산-2798, 2025. 9. 4.). 피상속인이 직전임대차계약을 맺고 임대를 시작한 뒤 사망했고, 같은 세대원인 상속인이 피상속인이 사망 전 임차인과 맺은 계약을 승계한 사안이었습니다. 이 해석은 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다는 사실관계를 전제로 한 것이므로, 따로 살던 자녀가 상속받은 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

질의 사안에서는 피상속인이 직전임대차계약과 상생임대차계약을 모두 맺었고, 상속개시 뒤에 상생임대차계약의 임대기간이 시작됐습니다. 상속인은 상생임대차계약이 끝난 뒤 집을 팔 계획이었습니다. 회신은 직전임대차계약 해당 여부를 답한 것이므로, 거주기간 제한 없이 비과세를 받으려면 상생임대차계약의 임대료 증가율 5% 이내, 2년 이상 임대, 양도기한 요건도 따로 갖춰야 합니다.

상속받은 집의 보유기간과 거주기간은 어떻게 세나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 상속개시 당시 같은 세대였던 피상속인과 상속인이 동일세대로서 보유하고 거주한 기간을 상속인의 보유기간과 거주기간에 통산합니다. 피상속인이 2024년 1월에 산 집을 2026년 1월에 상속받았다면, 상속인의 보유기간은 2024년 1월부터 세기 시작합니다. 1세대 1주택 비과세는 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년을 요구하는데, 상생임대주택 특례가 적용되면 이 가운데 거주 2년은 묻지 않습니다.

• 동일세대 상속 - 피상속인의 보유·거주기간과 직전임대차계약이 상속인에게 이어집니다.
• 별도세대 상속 - 상속인이 상속으로 취득한 날부터 보유기간을 셉니다. 이 회신은 별도세대 상속인의 계약 승계는 다루지 않았습니다.
• 매매로 승계한 계약 - 세입자가 있는 집을 사면서 넘겨받은 계약은 명문으로 직전임대차계약에서 제외됩니다.
• 기간 계산 - 직전·상생 계약의 임대기간은 월력으로 세고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

해석 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

2026년 9월 30일 개정으로 상생임대주택을 언제까지 팔아야 하는지 기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 면제받습니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나는 주택은 2027년 12월 31일까지 팔아야 합니다. 상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 맺고 임대를 시작해야 한다는 체결 기한은 그대로입니다. 해석 당시에는 양도기한이 없었으므로, 상속인이 상생 계약 종료 뒤 바로 팔지 않고 보유할 생각이라면 기한을 다시 세어야 합니다.

상속주택 상생임대 특례 대응 순서

• 세대 확인 - 상속개시 당시 피상속인과 상속인이 같은 주민등록 세대였는지 주민등록표 등본과 초본으로 확인합니다. 같은 세대가 아니면 이 해석을 그대로 쓸 수 없습니다.
• 계약서 정리 - 피상속인이 집을 산 뒤 세입자와 맺은 계약서, 갱신 계약서, 상속 뒤 승계 사실을 적어 서명한 계약서를 날짜순으로 모읍니다. 계약금 입금 내역도 함께 둡니다.
• 기간 합산 - 피상속인 임대기간과 상속인 임대기간을 합쳐 직전 계약 1년 6개월, 상생 계약 2년을 월력으로 셉니다.
• 양도기한 확인 - 상생 계약 종료일부터 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날 안에 양도 일정을 잡습니다.
• 특례적용신고 - 예정신고 기한까지 특례적용신고서에 두 계약서를 붙여 제출합니다. 이미 거주요건 미충족으로 신고·납부했다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속개시 전에 세대를 분리했거나 상속인이 여럿이어서 지분으로 상속받은 경우에는 등본과 상속재산분할협의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속주택 양도소득세 비과세를 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 피상속인과 상속인의 임대기간은 어떻게 합치나요?
  같은 세대 상속인이 계약을 승계했다면 피상속인이 임대한 기간과 상속인이 임대한 기간을 합산해 직전임대차계약 1년 6개월 요건을 따집니다. 국세청도 2025년 9월 4일 회신(서면-2024-부동산-2798)에서 두 기간을 합산해 요건을 충족하면 직전임대차계약으로 본다고 했습니다. 기간은 월력으로 세고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.
• 상속받은 집의 보유기간은 언제부터 세나요?
  상속개시 당시 피상속인과 상속인이 같은 세대였다면 상속개시 전에 동일세대로서 보유하고 거주한 기간을 상속인의 보유기간과 거주기간에 통산합니다. 피상속인이 산 날부터 세는 셈입니다. 별도세대였다면 상속개시일부터 상속인의 보유기간을 셉니다.
• 세입자와 계약서를 새로 써야 하나요?
  새 계약서를 쓸 필요는 없습니다. 기존 계약서에 임대인 지위가 상속으로 승계됐다는 사실을 적고 임차인과 함께 서명해 두면 계약의 동일성을 설명하기 쉽습니다. 보증금이나 임대료를 바꾸지 않아야 하고, 바꾸면 새 계약으로 평가될 수 있습니다. 임대료 증가율이 5%를 넘으면 상생임대차계약이 되지 않습니다.
• 상속주택은 언제까지 팔아야 특례를 받나요?
  2026년 9월 30일 개정으로 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다. 기한을 넘기면 거주기간 제한 면제를 받지 못합니다.
• 특례적용신고서는 언제까지 내야 하나요?
  양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월인 예정신고 기한 또는 다음 해 5월 확정신고 기한까지 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. 피상속인 명의 계약서와 승계 사실을 적은 계약서를 함께 냅니다.
• 거주요건이 없는 줄 모르고 세금을 냈으면 어떻게 하나요?
  법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 관할 세무서장에게 경정청구를 할 수 있습니다. 세무서장은 청구를 받은 날부터 2개월 안에 경정하거나 거부 이유를 통지해야 하고, 거부되면 90일 안에 심판청구 등으로 다툴 수 있습니다. 경정청구서에 두 계약서와 세대 구성을 보여 주는 등본을 함께 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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