양도소득세

종전주택에 산 적이 없는데 일시적 2주택과 상생임대 특례를 같이 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 일시적 2주택 요건과 상생임대주택 요건을 모두 갖추면 종전주택에 거주하지 않았어도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 국세청은 2025년 6월 사전답변에서 기존 회신인 서면-2022-부동산-4214를 들어 두 특례를 함께 적용한다고 보았습니다. 지금은 신규주택 취득일부터의 처분기한과 상생임대차계약 종료일부터의 양도기한 중 어느 쪽이 먼저 오는지 확인해 두십시오.

거주한 적이 없다고 해서 새집을 포기하거나 종전주택에 들어가 2년을 살 필요는 없습니다. 종전주택이 상생임대주택 요건을 갖췄다면 거주요건 없이 일시적 2주택 비과세를 같이 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 9월 조정대상지역의 아파트를 사서 바로 세를 놓았습니다. 2024년 2월부터 2년간 보증금 3억원으로 임대했고, 2025년 8월 같은 임차인과 보증금 3억 1천 5백만원(5% 인상)으로 2026년 2월부터 2년간 다시 계약했습니다. 2027년 2월 다른 지역에 새 아파트를 산 뒤 2028년 2월 말 종전 아파트를 팔 계획입니다. A씨는 종전 아파트에 한 번도 살지 않았는데 일시적 2주택과 상생임대 특례를 같이 적용해 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 일시적 2주택과 상생임대 특례를 같이 적용할 수 있다고 봤나요?

네, 두 특례를 함께 적용해 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다고 보았습니다. 국세청은 사전-2025-법규재산-0429(2025. 6. 19.) 사전답변에서, 일시적 2주택 상태에서 양도일 기준으로 상생임대주택 요건을 충족하는 종전주택을 양도하는 경우의 비과세 여부는 기존 회신인 서면-2022-부동산-4214(2023. 5. 15.)를 참고하라고 답했습니다. 그 회신은 국내 1주택을 보유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우로서 시행령 제155조 제1항의 요건을 모두 충족하고 제155조의3 제1항 각 호의 요건까지 갖추어 종전주택을 양도하면, 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용받을 수 있다는 내용입니다. 상생임대주택 특례 조문이 「제155조 등에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우를 포함한다」고 정하고 있어, 일시적 2주택도 그 안에 들어간다는 취지입니다. 이 회신은 양도일 기준으로 상생임대 요건을 모두 갖춘 것을 전제로 한 것이므로, 직전임대차계약이 승계 계약이거나 상생 계약 임대기간이 2년에 못 미치면 결론이 달라집니다.

두 특례를 같이 받으려면 어떤 요건을 모두 갖춰야 하나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」으로 일시적 2주택 요건과 상생임대 요건을 각각 채워야 합니다. 일시적 2주택은 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년(조정대상지역 간 2026년 8월 4일 이후 취득분은 2년) 안에 종전주택을 양도하는 것입니다. 종전주택은 보유기간 2년 이상이어야 하고, 취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년도 필요한데 이 거주요건을 상생임대 특례가 면제합니다.

• 직전임대차계약 - 종전주택을 취득한 뒤 임차인과 직접 맺은 계약으로 임대기간 1년 6개월 이상. 매수 때 승계한 계약은 제외됩니다.
• 상생임대차계약 - 직전 계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하, 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이 체결·임대 개시, 임대기간 2년 이상.
• 효과 - 1세대 1주택 비과세와 거주주택 특례, 장기보유특별공제 표2의 거주기간 요건을 적용하지 않습니다. 보유기간 2년과 처분기한은 그대로입니다.

회신 이후 일시적 2주택과 상생임대 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

2026년 9월 30일 개정으로 두 가지가 달라졌습니다. 첫째, 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규주택을 취득하면 처분기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용되며, 2026년 8월 3일 이전에 신규주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정에 따라 3년입니다. 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 취득하거나 계약금을 지급한 경우도 2년 기한에서 빠집니다. 회신 사안처럼 2025년에 신규주택을 취득했다면 3년이 그대로 적용됩니다.

둘째, 상생임대주택에 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주요건을 면제받습니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다. 일시적 2주택 처분기한과 상생임대 양도기한 중 먼저 오는 날이 실제 마감일이 됩니다.

일시적 2주택 상생임대 비과세 대응 순서

• 날짜표 작성 - 종전주택 취득일, 직전·상생임대차계약 개시일과 종료일, 신규주택 취득일을 한 줄로 적습니다. 종전주택 취득 뒤 1년이 지나 신규주택을 샀는지부터 봅니다.
• 처분기한 계산 - 신규주택 취득일부터 3년 또는 2년(조정대상지역 간 2026년 8월 4일 이후 취득)을 계산합니다. 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있었는지 확인합니다.
• 상생 양도기한 계산 - 상생임대차계약 종료일부터 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날을 계산해 처분기한과 비교합니다.
• 임대기간·증가율 확인 - 직전 계약 1년 6개월, 상생 계약 2년을 월력으로 세고, 보증금 인상률이 5% 이내인지 계약서로 확인합니다.
• 특례적용신고 - 예정신고 기한까지 특례적용신고서에 두 임대차계약서를 붙여 냅니다. 요건이 하나라도 빠지면 종전주택에 2년 거주한 뒤 양도하는 쪽으로 계획을 바꿉니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신규주택이 분양권이나 조합원입주권이거나 종전주택을 매수할 때 임차인이 있었다면 계약서와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 일시적 2주택인데 상생임대 특례를 받을 수 있나요?
  네. 상생임대주택 특례 조문은 제155조 등에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우를 포함한다고 정하고 있어, 일시적 2주택 요건과 상생임대 요건을 모두 갖추면 종전주택에 거주하지 않았어도 비과세를 받을 수 있습니다. 국세청 서면-2022-부동산-4214(2023. 5. 15.)와 2025년 6월 사전답변이 같은 결론입니다.
• 종전주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  신규주택을 취득한 날부터 3년 안입니다. 다만 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득했다면 2년입니다. 조정대상지역 공고 전에 신규주택을 취득했거나 계약금을 지급한 경우는 3년이 유지됩니다.
• 상생임대 특례로 빠지는 요건은 무엇인가요?
  거주기간 요건만 빠집니다. 1세대 1주택 비과세, 거주주택 특례, 장기보유특별공제 표2를 적용할 때 거주기간 제한을 받지 않습니다. 보유기간 2년, 일시적 2주택의 1년 경과·처분기한 요건은 그대로 갖춰야 합니다.
• 직전임대차계약은 어떤 계약이어야 하나요?
  종전주택을 취득한 뒤 임차인과 직접 맺은 계약으로 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. 집을 살 때 전 소유자의 임대차를 승계한 계약은 직전임대차계약에서 제외되므로, 승계 계약이 끝난 뒤 새로 맺은 계약부터 셉니다.
• 보증금을 5% 올린 갱신계약도 상생임대차계약인가요?
  네. 직전임대차계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않으면 됩니다. 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 계약을 맺고 임대를 시작해야 하며, 계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인되어야 합니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  2026년 9월 30일 개정으로 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다. 일시적 2주택 처분기한과 비교해 먼저 오는 날이 마감입니다.
• 특례는 어떻게 신청하나요?
  양도소득세 예정신고 또는 확정신고 기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 납세지 관할 세무서장에게 제출합니다. 세무서장은 해당 주택의 등기사항증명서를 행정정보 공동이용으로 확인합니다.

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