양도소득세

재건축으로 땅 지분이 늘어난 새집, 준공 전 전세계약도 상생임대가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 재건축 조합의 원조합원이 추가분담금을 내서 새집의 부수토지가 종전보다 늘어났더라도 준공 전에 맺은 전세계약은 늘어난 땅 부분까지 「주택을 취득한 후」 맺은 직전임대차계약으로 인정됩니다. 기획재정부는 2023년 3월 7일 해석에서 적용 가능 안을 채택했고 국세청도 같은 달 같은 취지로 회신했습니다. 지금은 관리처분계획 인가일, 임대차계약일과 임대 개시일, 사용승인일을 적어 두고 직전 계약의 임대기간 1년 6개월을 세어 보십시오.

늘어난 땅 지분만 따로 떼어 준공 뒤 다시 계약서를 쓸 필요는 없습니다. 준공 전 맺은 계약 하나로 주택 전체의 직전임대차계약이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2006년부터 가지고 있던 아파트가 재건축되어 2017년 관리처분계획 인가를 받았고, 추가분담금을 내서 새 아파트의 대지지분이 종전보다 늘었습니다. 이주비 대출과 분담금을 갚으려고 2023년 9월 준공 전에 새 아파트의 전세계약을 맺었고, 2024년 3월 입주 지정기간에 세입자가 들어왔습니다. 2025년 12월 이 계약이 끝나면 5% 안에서 올려 2년 더 계약한 뒤 거주 없이 팔 계획인데, 늘어난 땅 부분 때문에 준공 전 계약이 직전임대차계약에서 빠지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청과 기획재정부는 준공 전 계약을 어떻게 해석했나요?

늘어난 부수토지 부분까지 포함해 「주택을 취득한 후」 맺은 계약으로 보아 특례를 적용할 수 있다고 보았습니다. 기획재정부 재산세제과-375(2023. 3. 7.)는 재건축 조합의 원조합원이 청산금을 내서 신축주택의 부수토지가 종전주택보다 늘어난 경우로서 준공 전 신축주택의 임대차계약을 맺은 사안에서, 적용 가능 안과 불가 안 중 적용 가능 안이 타당하다고 답했습니다. 국세청도 서면-2022-법규재산-4596(2023. 3. 13.)에서 원조합원이 사용승인 전 공사기간 중 맺은 임대차계약은 원조합원의 기존주택 취득시기를 기준으로 「주택을 취득한 후」 체결한 계약에 해당하고, 다른 요건을 갖추면 직전임대차계약이 된다고 회신했습니다. 원조합원은 종전주택을 이미 소유하고 있었고 신축주택은 그 연장이므로, 추가분담금으로 늘어난 땅 부분의 취득시기가 준공일이라는 사정만으로 계약 전체를 취득 전 계약으로 보지 않는다는 취지입니다. 이 해석은 원조합원이 직전임대차계약의 다른 요건을 갖춘 사실관계를 전제로 하므로, 관리처분계획 인가 뒤 조합원 지위를 사서 들어온 승계조합원이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

늘어난 부수토지의 보유기간은 특례 판단과 별개로 계산합니다. 자기가 건설한 건축물의 취득시기는 사용승인서 교부일이고, 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받았으면 그중 빠른 날입니다. 청산금을 내서 늘어난 부수토지는 이 날부터 보유기간을 세므로, 비과세의 보유기간 2년과 장기보유특별공제 보유기간은 종전주택 부분과 늘어난 땅 부분이 다를 수 있습니다.

재건축 주택의 직전임대차계약은 어떻게 세나요?

임대기간은 세입자가 실제로 임대를 시작한 날부터 셉니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것을 요구하고, 기간은 월력으로 계산하며 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 준공 전에 계약서를 썼더라도 임대 개시일은 입주일이므로, 계약일이 아니라 입주일부터 1년 6개월을 세야 합니다.

• 원조합원 - 종전주택 취득일이 주택 취득일이므로 준공 전 계약도 취득 후 계약입니다.
• 상생임대차계약 - 직전 계약보다 보증금·월세를 5% 넘게 올리지 않은 계약을 2026년 12월 31일까지 맺고 임대를 시작한 뒤 2년 이상 임대해야 합니다.

해석 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

상생임대차계약 체결 기한이 2024년 12월 31일에서 2026년 12월 31일로 늘었고, 2026년 9월 30일 개정으로 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 팔아야 거주기간 제한을 면제받고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 팔아야 합니다. 재건축 주택은 입주 시점이 늦어 상생 계약 체결이 2026년 말을 넘길 수 있으므로 일정을 먼저 확인해야 합니다.

요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세의 거주기간 2년, 거주주택 특례의 거주기간, 장기보유특별공제 표 2의 거주기간 요건을 적용하지 않습니다. 보유기간 2년과 양도가액 12억원 초과분 과세는 그대로입니다.

재건축 준공 전 임대차 상생임대 대응 순서

• 조합원 지위 확인 - 종전주택 취득일과 관리처분계획 인가일을 대조해 원조합원인지 승계조합원인지 확인합니다.
• 계약일·입주일 정리 - 준공 전 계약서 작성일, 사용승인일, 세입자 입주일을 적고 임대 개시일부터 1년 6개월을 셉니다.
• 부수토지 증가분 확인 - 청산금 납부 내역과 종전·신축 등기사항증명서로 늘어난 대지지분을 확인하고 보유기간을 따로 계산합니다.
• 상생 계약 일정 - 2026년 12월 31일까지 5% 이내 인상 계약을 맺고 계약금 입금 내역을 남깁니다.
• 특례적용신고와 양도기한 - 예정신고 또는 확정신고 때 특례적용신고서를 내고, 상생 계약 종료 후 1년 안에 양도합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합원 지위를 승계했거나 상가 조합원이 주택을 분양받은 경우, 1+1 분양으로 두 채가 된 경우에는 관리처분계획서와 분양계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 준공 전에 맺은 계약인데 「주택을 취득한 후」 계약이 되나요?
  원조합원이라면 됩니다. 국세청 서면-2022-법규재산-4596(2023. 3. 13.) 회신은 원조합원이 사용승인 전 공사기간 중 맺은 임대차계약을 기존주택 취득시기를 기준으로 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호의 취득 후 체결 계약으로 보았습니다. 종전주택을 이미 소유하고 있었다는 사실이 전제이므로 조합원 지위를 나중에 산 경우에는 다릅니다.
• 추가분담금으로 늘어난 땅 부분은 특례에서 빠지나요?
  빠지지 않습니다. 기획재정부 재산세제과-375(2023. 3. 7.) 해석은 청산금 납부로 늘어난 주택부수토지 부분도 취득 후 체결한 계약으로 보아 상생임대주택 특례를 적용할 수 있다는 안을 채택했습니다. 다만 늘어난 부수토지의 보유기간은 사용승인일부터 따로 계산되므로 비과세 보유기간과 장기보유특별공제는 부분별로 확인해야 합니다.
• 임대기간 1년 6개월은 계약일부터 세나요?
  아닙니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제2호는 직전임대차계약에 따라 임대한 기간을 기준으로 하고, 제3항은 월력으로 계산하며 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 준공 전에 계약서를 썼더라도 세입자가 실제 입주해 임대가 시작된 날부터 세므로, 입주 지정기간이 늦어지면 그만큼 상생 계약 시점도 밀립니다.
• 신축주택의 취득시기는 언제인가요?
  원조합원의 신축주택은 종전주택의 연장으로 보아 종전주택 취득일이 기준이고, 청산금을 내서 늘어난 부수토지는 사용승인서 교부일(사용승인 전 사실상 사용일이나 임시사용승인일이 있으면 그중 빠른 날)부터 보유기간을 셉니다. 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호가 자기가 건설한 건축물의 취득시기를 이렇게 정합니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺고 언제까지 팔아야 하나요?
  2026년 12월 31일까지 상생임대차계약을 맺고 임대를 시작해야 하며, 그 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일이 기한입니다. 재건축은 입주가 늦어 2026년 말 체결 기한을 넘기기 쉬우므로 일정을 먼저 확인해야 합니다.
• 특례적용신고서는 언제까지 내나요?
  양도소득세 예정신고 기한(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월) 또는 확정신고 기한까지 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 납세지 관할 세무서장에게 내야 합니다. 재건축 주택은 종전주택과 신축주택 등기가 따로 있으므로 원조합원이라는 사실을 보여 줄 등기사항증명서도 함께 준비해 둡니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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