양도소득세

상속받고 2년 안에 판 아파트, 장기보유공제와 세율은 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

상속받은 주택의 장기보유특별공제는 상속개시일부터 보유기간을 세므로 3년 안에 팔면 받을 수 없지만, 세율은 피상속인 취득일부터 세어 2년 이상이면 기본세율입니다. 소득세법은 상속 자산의 세율 보유기간만 피상속인 취득일로 앞당겨 줍니다. 지금은 피상속인 취득일과 상속개시일, 잔금일 세 날짜부터 확인해야 합니다.

상속받은 지 2년이 안 됐다고 단기 양도 세율 60%나 70%를 걱정할 필요는 없습니다. 세율을 정할 때는 돌아가신 분이 그 집을 산 날부터 보유기간을 셉니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 무주택자로 혼자 살고 있었습니다. 따로 살던 아버지가 2018년 4월 산 아파트를 2025년 3월 아버지가 돌아가시면서 상속받았습니다. B씨는 2026년 11월 이 아파트를 20억원에 팔기로 했는데, 상속받은 지 1년 8개월밖에 안 됐습니다. 아버지가 산 날부터 따지면 8년이 넘으니 장기보유특별공제도 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속주택 장기보유특별공제는 언제부터 세나요?

상속받은 주택의 장기보유특별공제 보유기간은 상속개시일부터 양도일까지로 셉니다. 돌아가신 분이 그 주택을 보유한 기간은 더하지 않습니다. 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상이어야 적용되므로, 상속받고 3년 안에 팔면 공제를 받을 수 없습니다. B씨는 상속개시일부터 1년 8개월 만에 팔기 때문에 장기보유특별공제 대상이 아닙니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」도 보유기간을 그 자산의 취득일부터 세도록 하고 있고, 상속받은 주택의 취득일은 상속개시일입니다.

상속주택 양도세율은 보유기간을 어떻게 따지나요?

양도소득세 세율을 정할 때는 피상속인이 그 주택을 취득한 날부터 양도일까지를 보유기간으로 봅니다. 그래서 상속받고 바로 팔아도 피상속인 보유기간까지 합쳐 2년 이상이면 6~45%의 기본세율이 적용됩니다. 합친 기간이 1년 이상 2년 미만이면 주택은 60%, 1년 미만이면 70% 세율입니다. B씨는 아버지 취득일부터 8년 7개월이므로 기본세율이 적용됩니다.

• 장기보유특별공제 - 상속개시일부터 양도일까지
• 세율 적용 - 피상속인 취득일부터 양도일까지
• 취득가액 - 상속개시일 현재 상속세 평가액
• 1세대 1주택 비과세 보유기간 - 따로 살던 부모에게 받았다면 상속개시일부터

국세청은 상속주택 보유기간을 어떻게 해석했나요?

국세청은 상속받은 주택의 장기보유특별공제 보유기간은 상속개시일부터 세고, 같은 세대원에게서 상속받은 경우에도 취득일은 상속개시일이라고 회신했습니다(서면-2015-부동산-0071, 2015. 3. 11.). 세율 적용 보유기간은 피상속인이 자산을 취득한 날부터 상속인이 양도한 날까지라고 따로 회신했습니다(서면인터넷방문상담4팀-1093, 2006. 4. 24.). 2006년 회신은 기본세율을 9~36%로 적었지만, 현행 기본세율은 6~45%입니다.

두 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 해석입니다. 가업상속공제를 받은 자산은 공제 비율만큼 피상속인 취득일부터 장기보유특별공제 기간을 세는 등 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

상속받은 집도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?

네, 상속받은 주택 하나만 가진 1세대라면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있지만, 보유기간 2년을 채워야 합니다. 따로 살던 부모에게서 상속받았다면 이 2년도 상속개시일부터 셉니다. 상속개시 당시 같은 세대였다면 같은 세대로서 함께 보유하고 거주한 기간을 합산합니다. B씨는 따로 살던 아버지에게서 받았고 1년 8개월 만에 팔기 때문에 비과세 요건을 채우지 못합니다. 2027년 3월 이후에 팔았다면 비과세 판단을 받을 수 있었고, 20억원 가운데 12억원을 넘는 부분만 과세됩니다.

상속주택 양도소득세 대응 순서

• 기간 세 가지 확인 - 피상속인 취득일, 상속개시일, 예정 잔금일을 등기부와 가족관계 서류로 확인합니다. 세율, 장기보유특별공제, 비과세 기간이 각각 다른 날부터 시작합니다.
• 세대 판단 - 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였는지 주민등록과 생활 실태로 확인합니다. 같은 세대였다면 비과세 보유기간을 합산할 수 있습니다.
• 취득가액 확인 - 상속세 신고서나 결정 통지서의 평가액을 취득가액으로 씁니다. 상속세 신고 때 감정평가를 받았다면 그 금액이 기준이 됩니다.
• 양도 시점 결정 - 상속개시일부터 2년, 3년이 되는 날을 계산해 비과세와 장기보유특별공제가 가능한 시점과 세액을 비교합니다.
• 신고 후 점검 - 보유기간을 잘못 세어 세금을 더 냈다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 합니다. 세무서가 다르게 보아 고지했다면 고지일부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동상속이나 상속 후 지분 정리, 가업상속공제가 섞이면 상속세 신고서와 분할협의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속세 신고 자문과 상속재산 양도에 따른 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 같이 살던 부모님께 상속받아도 장특은 상속일부터인가요?
  네, 국세청은 같은 세대원에게서 상속받은 주택도 장기보유특별공제의 취득일은 상속개시일이라고 해석했습니다. 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간은 같은 세대로 함께 보유·거주한 기간을 합산하지만, 장기보유특별공제 기간까지 합산되는 것은 아닙니다.
• 상속받고 1년 안에 팔면 70% 세율인가요?
  세율을 정할 때 보유기간은 피상속인이 취득한 날부터 세므로 상속 후 바로 팔아도 피상속인이 오래 보유했다면 기본세율이 적용됩니다. 피상속인 취득일부터 합쳐도 1년 미만이면 주택은 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%입니다.
• 상속주택 취득가액은 얼마로 보나요?
  상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액입니다. 세무서가 상속세를 결정·경정한 가액이 있으면 그 금액을 씁니다. 상속세 신고 때 감정평가를 받아 평가액을 높여 두면 양도차익이 줄어드는 효과가 있습니다.
• 상속받은 집에 살면 장특공제율이 올라가나요?
  상속 후 1세대 1주택 상태에서 상속개시일 이후 2년 이상 거주하고 3년 이상 보유하면 보유·거주 공제율을 합산하는 표 2가 적용될 수 있습니다. 거주기간 역시 상속개시일 이후 실제로 거주한 기간으로 계산하는 것이 원칙입니다.
• 가업상속공제를 받은 자산은 다르게 세나요?
  가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산은 장기보유특별공제 보유기간을 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 셉니다. 공제가 적용되지 않은 나머지 비율은 상속개시일부터 셉니다. 상속세 결정 통지서에서 공제 비율을 먼저 확인해야 합니다.
• 상속 주택도 12억원까지는 비과세인가요?
  상속받은 주택 하나만 가진 1세대가 보유 2년 요건을 채우면 1세대 1주택 비과세가 적용되고, 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분의 양도차익만 과세됩니다. 취득 당시 조정대상지역이었는지에 따라 거주요건도 확인해야 합니다.
• 보유기간을 잘못 세어 세금을 더 냈다면요?
  법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 피상속인 등기부, 상속세 결정 통지서, 주민등록초본 같은 자료로 기간을 증명해야 합니다. 세무서가 거부하면 그 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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