양도소득세

상속받은 집까지 3주택인데 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 상속받은 집까지 3주택이어도 일시적 2주택 특례와 상속주택 특례를 함께 적용해 상속 전부터 있던 집을 비과세로 팔 수 있습니다. 소득세법 시행령은 상속주택을 주택 수에서 빼고, 기존 집을 산 지 1년 지나 새집을 사고 정해진 기간 안에 기존 집을 팔면 1주택으로 봅니다. 지금은 새집과 기존 집이 조정대상지역에 있는지부터 확인해 처분기한이 2년인지 3년인지 정해야 합니다.

상속받은 집 때문에 3주택이 됐다고 해서 새집 계약을 미루거나 상속주택부터 급히 팔 필요는 없습니다. 상속주택은 일반주택을 팔 때 주택 수에서 빼고 일시적 2주택 요건을 따집니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2018년 5월 산 아파트에 살고 있었습니다. 2025년 1월 따로 살던 아버지가 돌아가시면서 주택 한 채를 상속받았고, 2025년 5월에는 이사하려고 조정대상지역이 아닌 곳에 새 아파트를 샀습니다. C씨는 2027년 2월 원래 살던 아파트를 팔 계획인데, 상속받은 집까지 3채가 되어 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속주택이 있어도 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있나요?

네, 일시적 2주택 특례와 상속주택 특례는 함께 적용될 수 있어 상속주택을 포함해 3주택이어도 비과세를 받을 수 있습니다. 상속주택 특례로 상속주택을 주택 수에서 빼면 상속 전부터 있던 집과 새집 2채만 남고, 그 2채에 일시적 2주택 요건을 적용하는 구조입니다. 요건은 기존 집을 산 날부터 1년 이상 지나 새집을 사고, 새집을 산 날부터 정해진 기간 안에 기존 집을 파는 것입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」에서도 이 구조는 같습니다.

• 기존 집 - 상속개시 전부터 갖고 있던 집이어야 하고, 보유기간 2년 등 1세대1주택 요건을 갖춰야 합니다.
• 새집 취득 시점 - 기존 집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 사야 합니다.
• 처분기한 - 새집이 조정대상지역 밖에 있으면 새집 취득일부터 3년 안에 기존 집을 팔아야 합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 상속주택을 포함해 3주택을 보유한 1세대도 일반주택을 산 날부터 1년 이상 지나 다른 주택을 사고 그날부터 3년 안에 일반주택을 팔면 1세대1주택 비과세를 적용한다고 회신했습니다(서면-2017-부동산-1931, 2017. 9. 18.). 일반주택, 상속주택, 다른 일반주택을 차례로 취득한 뒤 처음 집을 판 사안에서도 같은 결론을 냈습니다(사전-2019-법령해석재산-0374, 2019. 10. 21.). 다만 이 사전답변은 각 주택이 요건에 해당하는지는 사실판단할 사항이라고 덧붙였습니다.

두 회신은 상속주택이 시행령상 상속주택 요건을 갖추고, 따로 살던 부모에게서 상속받은 사실관계를 전제로 합니다. 같은 세대에서 상속받았거나 기존 집을 상속 뒤에 샀다면 결론이 달라질 수 있습니다. 회신 당시에는 처분기한이 3년 하나였지만 지금은 조정대상지역 여부에 따라 2년이 될 수 있습니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

2026. 10. 1.부터 일시적 2주택 처분기한이 조정대상지역 여부에 따라 2년과 3년으로 나뉘었습니다. 기존 집이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 새집을 사면 새집 취득일부터 2년 안에 기존 집을 팔아야 하고, 그 밖의 경우는 종전처럼 3년입니다. 조정대상지역 공고일 이전에 새집을 샀거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 3년이 적용됩니다.

개정 시행령 부칙은 조정대상지역에 기존 집을 가진 1세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 새집을 사고, 2026. 10. 1. 이후 기존 집을 파는 경우부터 2년을 적용합니다. 2026. 8. 3. 이전에 조정대상지역 새집(새집을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나, 그날까지 새집 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면 종전 규정인 3년을 따릅니다. 사례처럼 새집이 조정대상지역 밖에 있으면 3년이 그대로 적용됩니다.

기존 집을 판 뒤 새집을 팔 때도 상속주택 특례가 되나요?

원칙적으로 되지 않습니다. 현행 시행령은 상속개시 당시 보유한 주택만 상속주택 특례의 일반주택으로 보므로, 상속받은 뒤에 산 새집은 상속주택과 함께 있는 상태에서 팔면 상속주택 특례로 1주택이 되지 않습니다. 그 새집을 비과세로 팔려면 상속주택을 먼저 정리하거나 다른 특례 요건을 따로 갖춰야 합니다. 국세청은 상속주택을 받은 뒤 2013. 2. 15. 전에 산 집을 팔 때는 일시적 2주택과 상속주택 특례를 함께 적용한다고 해석한 적이 있어, 취득 시점이 그 전후인지도 확인해야 합니다.

상속주택 일시적 2주택 비과세 대응 순서

• 상속주택 요건 확인 - 상속개시 당시 피상속인과 따로 세대였는지, 피상속인이 2주택 이상이었다면 받은 집이 선순위인지 확인합니다.
• 기존 집 취득일 확인 - 기존 집을 상속개시 전에 샀는지, 새집 취득일보다 1년 이상 앞서는지 등기부로 확인합니다.
• 처분기한 계산 - 새집 취득일, 두 집의 조정대상지역 여부, 계약금 지급일로 2년인지 3년인지 정하고 잔금일을 그 안에 잡습니다.
• 기존 집 1세대1주택 요건 - 2년 보유와 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주를 갖췄는지 봅니다.
• 불복 기한 관리 - 비과세가 부인돼 고지를 받으면 90일 안에 심판청구를, 신고한 뒤 잘못을 알면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속주택이 공동상속주택이거나 새집이 분양권으로 취득한 주택이면 판단이 달라지므로 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새집이 조정대상지역이면 언제까지 팔아야 하나요?
  기존 집이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 새집을 샀다면 새집 취득일부터 2년 안에 기존 집을 팔아야 합니다. 이 2년은 2026. 8. 4. 이후 새집을 사고 2026. 10. 1. 이후 기존 집을 파는 경우부터 적용됩니다. 조정대상지역 공고 전에 계약금을 지급한 사실이 확인되면 3년입니다.
• 상속받은 뒤에 산 집을 먼저 팔면요?
  상속받은 뒤에 산 집은 상속주택 특례의 일반주택이 아니므로, 상속주택과 기존 집이 남아 있는 상태에서 팔면 상속주택 특례로 1주택이 되지 않습니다. 이 경우 일시적 2주택 특례만으로는 3주택 상태를 해소할 수 없어 과세될 수 있습니다. 파는 순서는 상속 전부터 있던 집이 먼저입니다.
• 기존 집을 산 지 1년이 안 돼 새집을 샀다면요?
  일시적 2주택 특례는 기존 집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 사야 적용됩니다. 1년이 안 돼 새집을 샀다면 상속주택 특례로 상속주택을 빼더라도 2주택 상태가 되어 원칙적으로 비과세가 되지 않습니다. 다만 기존 집이 수용되는 경우처럼 시행령이 1년 요건을 적용하지 않는 예외는 따로 확인합니다.
• 상속주택이 2채면 어떻게 되나요?
  피상속인이 2주택 이상을 가졌다면 소유기간이 가장 긴 주택 등 순위에 따른 선순위 1채만 상속주택 특례 대상입니다. 후순위 상속주택까지 받았다면 그 집은 주택 수에 들어가므로 일시적 2주택 요건을 갖추기 어렵습니다. 상속 분할 단계에서 누가 어느 집을 받을지 함께 계산해야 합니다.
• 부모님과 같은 세대였으면 중첩 적용이 안 되나요?
  상속개시 당시 상속인과 피상속인이 1세대였다면 원칙적으로 상속주택 특례가 적용되지 않아, 상속주택이 주택 수에 들어갑니다. 예외로 1주택을 가진 60세 이상 부모를 모시려고 세대를 합친 경우에는 합치기 전부터 부모가 갖고 있던 주택만 상속주택으로 봅니다. 상속개시일의 주민등록표를 먼저 확인해야 합니다.
• 기한 안에 못 팔면 비과세가 안 되나요?
  처분기한 안에 기존 집을 팔지 못하면 원칙적으로 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없습니다. 다만 새집 취득일부터 3년이 되는 날 현재 한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나 법원에 경매를 신청했거나 공매가 진행 중인 경우에는 기한 안에 판 것과 같이 봅니다. 기한이 다가오면 이 절차를 미리 검토합니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 3주택이라는 이유로 비과세를 부인하고 세금을 고지했다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 스스로 세금을 신고·납부했는데 중첩 적용 대상이었다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 세 주택의 취득일 자료를 함께 준비합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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