법인세·소득세

신탁회사가 시행한 재건축, 정비사업 소득세는 누가 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

신탁회사가 사업시행자로 지정돼 재개발·재건축을 진행해도 그 사업에서 생긴 소득은 신탁의 수익자인 토지등소유자 각자에게 귀속되고 소득세도 각자 냅니다. 토지등소유자들이 공동사업을 한 것인지는 손익분배 약정과 지분 내역 같은 사실로 세무서장이 판단합니다. 지금은 신탁계약서에서 수익자가 누구인지와 소유자 간 손익분배 약정이 있는지부터 확인해 보십시오.

신탁회사 명의로 사업을 진행했으니 세금도 신탁회사가 알아서 낼 것이라고 생각할 필요는 없습니다. 내 몫의 소득이 얼마인지, 그 소득이 공동사업으로 묶이는지를 확인하는 것이 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 오래된 단독주택과 대지를 가지고 있었고, 2023년 구청이 신탁회사를 재건축 사업시행자로 지정하면서 다른 토지등소유자들과 함께 각자 신탁계약을 맺었습니다. 2025년 일반분양이 끝나고 정산이 시작되자, 신탁회사는 사업에서 생긴 소득을 각 소유자 몫으로 나눠 통보하겠다고 했습니다. A씨는 신탁회사가 낸 세금과 별도로 본인이 종합소득세를 신고해야 하는지, 다른 소유자들과 동업한 것으로 보아 공동사업장을 등록해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

신탁회사가 정비사업을 하면 소득세는 누가 내나요?

신탁재산에 귀속되는 소득은 그 신탁의 이익을 받을 수익자에게 귀속되는 것으로 보므로, 신탁방식 정비사업에서 생긴 소득은 신탁회사가 아니라 수익자인 토지등소유자 각자가 소득세를 냅니다. 수익자가 사망하면 그 상속인에게 귀속됩니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」은 거주자 각자가 자기 소득에 대한 소득세를 낸다고 정합니다. 신탁회사는 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 시장·군수등으로부터 사업시행자로 지정받아 철거, 신축, 분양을 맡지만, 사업의 손익은 신탁계약상 수익자에게 돌아갑니다.

다만 위탁자가 신탁을 해지할 권리나 수익자를 지정·변경할 권리, 신탁 종료 후 잔여재산을 받을 권리를 갖는 등 신탁재산을 실질적으로 지배·통제하면, 그 소득은 위탁자에게 귀속되는 것으로 봅니다. 정비사업 신탁은 대부분 위탁자가 곧 수익자이므로 결론은 같지만, 수익권을 가족에게 넘긴 경우에는 이 규정을 따로 봐야 합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 신탁업자가 재개발·재건축 사업시행자로 지정돼 토지등소유자와 신탁계약을 맺고 사업을 한 경우, 그 사업에서 생긴 소득은 신탁의 수익자에게 귀속되고 수익자 각자가 소득세 납세의무를 진다고 회신했습니다(사전-2019-법령해석소득-0115, 2019. 10. 4.). 토지등소유자가 공동사업을 경영한 것인지는 사업장 관할 세무서장이 사실관계를 보고 판단할 사항이라고 덧붙였습니다.

회신 당시 근거 조문은 소득세법 제2조의2 제6항이었고, 2020년 개정으로 같은 내용이 제2조의3 제1항으로 옮겨졌습니다. 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 신탁계약에서 수익자를 따로 정했거나 조합방식과 섞인 사업이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

토지등소유자끼리 공동사업자로 보나요?

토지등소유자가 공동사업자인지는 신탁이라는 형식만으로 정해지지 않고, 손익분배 약정, 대표공동사업자, 지분·출자 내역 같은 사실로 판단합니다. 공동사업으로 보면 공동사업장을 1거주자로 보아 소득금액을 계산한 뒤 손익분배비율에 따라 나눕니다.

공동사업자로 사업자등록을 할 때에는 약정한 손익분배비율, 대표공동사업자, 지분·출자명세를 사업장 관할 세무서장에게 신고합니다. 각자 자기 토지를 신탁하고 정산도 각자 받는 구조라면 공동사업 요소가 약할 수 있고, 반대로 소유자들이 별도 약정으로 손익을 나누기로 했다면 공동사업으로 볼 여지가 커집니다.

소득금액을 나눌 때 무엇을 확인해야 하나요?

내 몫의 소득을 확인하려면 신탁계약서, 관리처분계획의 권리가액, 신탁회사의 정산서를 함께 놓고 분양수입과 비용이 누구에게 어떤 비율로 배분됐는지 봐야 합니다. 비율이 문서마다 다르면 신고 전에 맞춰 둡니다.

• 신탁계약서 - 수익자가 누구인지, 위탁자에게 해지권이나 수익자 변경권이 있는지 봅니다.
• 관리처분계획 - 종전자산 평가액과 권리가액이 배분 기준이 됩니다.
• 정산서 - 일반분양 수입, 공사비, 신탁보수가 각 소유자 몫으로 어떻게 나뉘었는지 확인합니다.
• 소유자 간 약정 - 따로 손익을 나누기로 한 문서가 있으면 공동사업 판단에 직접 쓰입니다.

신탁방식 정비사업 소득 대응 순서

• 수익자 확인 - 신탁계약서에서 수익자와 위탁자 권리를 확인합니다. 수익권을 넘겼다면 귀속자가 달라질 수 있습니다.
• 공동사업 여부 정리 - 소유자 간 손익분배 약정이 있는지 봅니다. 있으면 사업자등록 신청서의 공동사업자 명세와 공동사업자별 분배명세서를 준비합니다.
• 소득 계산 - 정산서를 기준으로 내 몫의 수입과 필요경비를 나눕니다. 종전자산 가액 처리 방식은 따로 검토합니다.
• 종합소득세 신고 - 다음 해 5월에 종합소득세 과세표준확정신고서를 냅니다. 빠뜨렸다면 수정신고나 기한 후 신고를 검토합니다.
• 과세 뒤 대응 - 세무서가 다른 귀속자에게 과세했거나 공동사업으로 재계산했다면 경정청구나 처분을 안 날부터 90일 안의 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수익권을 양도했거나 조합방식과 신탁방식이 섞인 사업이라면 계약서와 정산서를 함께 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업 관련 소득 귀속과 종합소득세 경정청구·조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신탁회사가 이미 낸 세금이 있으면 저는 신고 안 해도 되나요?
  신탁회사가 어떤 세금을 냈는지 먼저 확인해야 합니다. 정비사업에서 생긴 소득이 수익자에게 귀속되는 소득세라면 신고 의무는 수익자인 토지등소유자 각자에게 있으므로, 정산서상 내 몫을 다음 해 5월 종합소득세 신고에 넣습니다.
• 수익권을 자녀에게 넘겼으면 소득은 누구 것인가요?
  원칙적으로 신탁의 이익을 받을 수익자에게 귀속되므로 자녀의 소득이 됩니다. 다만 위탁자가 해지권이나 수익자 변경권을 갖는 등 신탁재산을 실질적으로 통제하면 위탁자에게 귀속되는 것으로 봅니다. 수익권을 넘기는 시점에 증여세 문제도 함께 따져야 합니다.
• 소유자끼리 공동사업장을 꼭 등록해야 하나요?
  공동사업에 해당할 때만 공동사업장으로 사업자등록을 하고 손익분배비율과 대표공동사업자를 신고합니다. 각자 토지를 신탁하고 정산도 각자 받는 구조라면 공동사업이 아닐 수 있으므로, 소유자 간 손익분배 약정이 있는지부터 확인합니다.
• 공동사업으로 보면 세금이 달라지나요?
  공동사업장을 1거주자로 보아 소득금액을 먼저 계산하고, 그 금액을 손익분배비율에 따라 각 공동사업자에게 나눕니다. 각자 계산할 때와 필요경비 배분이 달라질 수 있으므로 정산서의 배분 기준과 약정 비율이 일치하는지 봅니다.
• 조합방식 재건축과 결론이 같나요?
  아닙니다. 조합방식은 조합이 별도 법인 또는 단체로 사업을 하므로 조합원 소득 과세 구조가 다릅니다. 이 글의 결론은 신탁업자가 사업시행자로 지정되고 소유자가 각자 신탁계약을 맺은 구조를 전제로 합니다.
• 신고를 빠뜨렸다면 어떻게 하나요?
  종합소득세 확정신고 기한이 지났다면 기한 후 신고를 하고, 이미 신고했는데 금액을 적게 적었다면 수정신고를 합니다. 반대로 다른 사람 몫까지 신고해 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.
• 세무서가 공동사업으로 과세하면 다툴 수 있나요?
  공동사업으로 재계산한 처분을 받았다면 처분을 안 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 소유자별 신탁계약과 개별 정산 자료가 공동사업이 아니라는 주장의 근거가 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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