취득세·보유세

발전소와 함께 만든 수로터널 공사비도 취득세 과세표준인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 건축물을 신축하면서 함께 설치한 부합·부수 시설물의 공사비는 그 건축물 취득세 과세표준에 들어갑니다. 원시취득의 과세표준은 사실상취득가격이고, 대법원은 양수발전소 수로터널 공사비도 지하 발전소 취득가격에 포함된다고 보았습니다. 지금 공사비 내역에서 보상금·분담금처럼 법이 빼 주는 비용이 섞였는지 확인해 두십시오.

건물 본체 공사비만 과세표준이라고 볼 필요는 없지만, 들어간 돈이 전부 과세표준에 들어가는 것도 아닙니다. 법이 정한 제외 비용은 빼야 합니다.

이런 상담이 많습니다

발전사업을 하는 B법인은 2023년부터 양수발전소를 지으면서 상부 저수지와 하부 저수지를 잇는 지하 수로터널을 뚫고, 그 끝에 지하 발전소 공간을 만들어 5층 규모의 철근콘크리트 구조물과 발전설비를 설치했습니다. 2025년 준공 뒤 B법인은 터널 공사비를 빼고 지하 발전소 공사비만 취득가격으로 신고했습니다. 관할 행정청은 터널이 발전소에 부수된 시설이라며 터널 공사비를 포함해 취득세를 추가로 부과했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물을 지으며 함께 만든 부수 시설 공사비도 취득세 과세표준인가요?

네, 건축물을 신축하면서 그에 부합되거나 부수되는 시설물을 함께 설치했다면 그 설치비용도 그 건축물 취득세의 과세표준에 들어갑니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「지방세법」은 부동산 등을 원시취득하는 경우 취득당시가액을 사실상취득가격으로 하고, 시행령은 해당 물건을 취득하기 위해 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액을 사실상취득가격으로 정합니다. 건축물에 부착되거나 일체를 이루는 설비·시설의 설치비용과 부속시설물 조성 비용도 간접비용에 들어갑니다.

대법원 2013. 7. 11. 선고 2012두1600 판결은 양수발전소의 지하 발전소를 신축하면서 수로터널을 함께 설치한 사안에서, 터널 공사비도 지하 발전소 취득가격에 포함된다고 보아 이를 뺀 원심을 파기했습니다. 그래서 원안과 같은 사실관계라면 터널 공사비를 포함한 과세를 다투기 어렵습니다.

과세표준에서 빼야 하는 비용은 무엇인가요?

별개의 권리에 대한 보상 성격의 비용과 판매 비용은 빠집니다. 광고선전비 같은 판매비용, 전기·가스·열을 이용하는 자가 법률에 따라 분담하는 비용, 이주비와 지장물 보상금처럼 취득물건과 별개의 권리에 대한 보상 성격으로 지급한 비용, 부가가치세는 사실상취득가격에 포함하지 않습니다.

그래서 부과 내역 가운데 수몰지 보상금, 이주비, 송전 관련 분담금처럼 성격이 다른 비용이 섞여 들어갔는지를 항목별로 확인하는 것이 실제 다툼 대상입니다. 법인이 아닌 사람이 취득한 경우에는 건설자금 이자와 할부 이자·연체료, 중개보수도 빠집니다.

부수 시설인지는 어떻게 판단하나요?

건축물과 물리적·기능적으로 한 몸을 이루는지를 봅니다. 수로터널처럼 발전소가 제 기능을 하려면 반드시 필요하고 함께 설계·시공된 시설이라면 부수 시설로 보기 쉽습니다. 반대로 따로 쓸 수 있는 독립 시설이거나 다른 과세대상으로 따로 과세되는 시설이라면 중복 과세 여부를 따로 따져야 합니다.

부수 시설 취득세 대응 순서

• 공사비 항목 분류 - 계약서와 기성 내역을 직접비, 부대공사비, 보상비, 분담금으로 나눕니다. 제외 비용을 찾는 출발점입니다.
• 시설 기능 정리 - 부수 시설이 본체 없이도 쓰일 수 있는지 설계도와 운영 자료로 정리합니다.
• 중복 과세 확인 - 같은 시설이 다른 과세대상으로 이미 과세되었는지 확인합니다.
• 법인장부 대조 - 법인장부에 기록된 취득가격과 부과 내역을 대조합니다. 차이가 나는 항목이 다툼의 대상입니다.
• 불복 기간 관리 - 지방세 불복 절차와 기간을 확인해 부과 고지를 받은 뒤 바로 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부수 시설의 소유자가 건축주와 다르거나 공사 도중 사업자가 바뀌었다면 계약서와 준공 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득세 부과처분에 대한 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물을 새로 지으면 취득세 과세표준은 무엇인가요?
  사실상취득가격입니다. 지방세법 제10조의4 제1항은 부동산 등을 원시취득하는 경우 취득당시가액을 사실상취득가격으로 한다고 정합니다. 다만 같은 조 제2항은 법인이 아닌 사람이 건축물을 지어 취득하면서 사실상취득가격을 확인할 수 없으면 시가표준액으로 한다고 정합니다.
• 사실상취득가격에는 어떤 비용이 들어가나요?
  지방세법 시행령 제18조 제1항은 해당 물건을 취득하기 위해 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 정합니다. 간접비용에는 건설자금 이자, 설계비 같은 용역비, 의무적 부담금, 건축물과 일체를 이루는 설비·시설 설치비용, 정원이나 부속시설물 조성비용 등이 들어갑니다.
• 부수 시설 공사비를 빼고 신고하면 어떻게 되나요?
  추가로 과세될 수 있습니다. 대법원 2013. 7. 11. 선고 2012두1600 판결은 건축물을 신축하면서 부합·부수되는 시설물을 함께 설치하면 그 설치비용도 취득가격에 포함된다고 보았습니다. 부수 시설 공사비를 뺀 신고는 과소신고가 되어 본세와 가산세가 함께 부과될 수 있습니다.
• 과세표준에서 빠지는 비용은 무엇인가요?
  지방세법 시행령 제18조 제2항은 광고선전비 등 판매비용, 전기·가스·열 이용자가 법률에 따라 분담하는 비용, 이주비·지장물 보상금처럼 취득물건과 별개의 권리에 대한 보상 성격의 비용, 부가가치세를 사실상취득가격에서 제외합니다. 부과 내역에 이런 비용이 섞였다면 그 부분 취소를 구할 수 있습니다.
• 개인이 지은 건물도 같은 기준인가요?
  기본 기준은 같지만 빠지는 비용이 더 있습니다. 지방세법 시행령 제18조 제1항 단서는 법인이 아닌 사람이 취득한 경우 건설자금 이자 등 금융비용, 할부·연부 이자와 연체료, 공인중개사 중개보수를 사실상취득가격에서 뺀다고 정합니다. 사실상취득가격을 확인할 수 없으면 시가표준액으로 과세합니다.
• 건물에 붙인 설비 비용도 포함되나요?
  건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 효용을 유지·증대시키는 설비라면 포함됩니다. 지방세법 시행령 제18조 제1항 제8호는 붙박이 가구·가전제품 등 이런 설비·시설의 설치비용을 간접비용으로 정합니다. 떼어 내 따로 쓸 수 있는 동산이라면 성격이 달라지므로 설치 방식과 계약 내용을 확인해야 합니다.

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