양도소득세

중도금이 늦어 받은 위약금까지 양도가액에 넣어 양도세를 매겼습니다

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매수인이 중도금 지급기일을 어겨 받은 위약금은 특별한 사정이 없으면 양도가액에 포함되지 않습니다. 대법원은 지급 지연에 대한 위약금이 양도대금 자체가 아니고 자산 이전의 대가도 아니며, 소득세법이 이를 기타소득으로 따로 분류한다고 봅니다. 지금은 부과처분서를 받은 날짜와 매매계약서의 위약금 특약 문구부터 확인해 두십시오.

부과된 세금이 틀렸다고 보더라도 고지서의 납부기한을 그냥 넘길 필요는 없습니다. 먼저 납부하고 불복해 이기면 환급받는 방법도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 4월 상가 건물을 6억원에 팔면서 계약금 6,000만원, 중도금 2억 4,000만원, 잔금 3억원으로 정하고 매수인이 대금 지급기일을 어기면 위약금 3,000만원을 주기로 특약했습니다. 매수인이 중도금을 한 달 늦게 내 A씨는 위약금 3,000만원을 따로 받았습니다. 2026년 8월 세무서는 양도가액을 6억 3,000만원으로 보고 양도소득세를 부과했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중도금 지연 위약금도 양도가액에 들어가나요?

들어가지 않습니다. 양도가액은 양도 당시 양도자와 양수자 사이의 실지거래가액입니다. 대법원 1993. 4. 27. 선고 92누9357 판결은 양수인이 대금 지급기일을 어겨 지급하는 위약금이나 배상금은 양도와 관련해 생긴 소득이긴 하지만 양도대금 자체가 아니고 자산 이전과 대가 관계에 있지도 않으므로, 특별한 사정이 없는 한 양도가액에 포함될 수 없다고 판단했습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「소득세법」도 양도가액을 실지거래가액으로 정하고 있을 뿐, 지급 지연 위약금을 양도가액에 더하라는 규정을 두고 있지 않습니다.

그렇다면 위약금에는 세금이 없나요?

세금이 없는 것은 아닙니다. 계약의 위약 또는 해약으로 받는 위약금과 배상금은 기타소득입니다. 위약금은 양도소득이 아니라 기타소득으로 과세되므로, 과세관청이 할 일은 양도가액을 늘리는 것이 아니라 기타소득으로 과세하는 것입니다. 양도소득세는 누진 구조와 공제 방식이 달라, 어느 소득으로 보느냐에 따라 세액이 달라집니다.

「특별한 사정」이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다. 명목만 위약금이고 실제로는 매매대금을 올려 받은 것이라면 양도가액으로 볼 여지가 있습니다. 계약서에 위약 사유와 금액이 대금과 따로 적혀 있고 실제 지연이 있었다는 자료가 필요합니다.

과세 전에 다툴 방법은 없었나요?

세무조사 결과 통지나 과세예고통지를 받았다면 그 통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 고지 전에 위약금 부분을 빼 달라고 다투는 절차입니다. 이미 고지서를 받았다면 사후 불복으로 가야 합니다.

부과처분을 받은 뒤에는 어떤 절차로 다투나요?

세무서나 지방국세청에 이의신청을 하거나, 곧바로 국세청 심사청구나 조세심판원 심판청구를 할 수 있습니다. 심사청구도 처분을 안 날부터 90일 안에 해야 하고, 이의신청은 선택입니다. 심사·심판 결정을 받은 뒤에야 행정소송을 낼 수 있습니다.

위약금 양도가액 과세 대응 순서

• 고지서 수령일 기록 - 납부고지서를 받은 날을 적어 둡니다. 90일 불복기간의 기준입니다.
• 계약서 특약 확인 - 위약금 조항이 지급 지연에 대한 것인지, 대금과 따로 정해졌는지 확인합니다.
• 지연 사실 증빙 - 중도금 약정일과 실제 입금일을 통장 내역으로 정리합니다. 위약금의 성격을 증명합니다.
• 과세 내역 대조 - 결정결의서나 과세 내역서에서 양도가액 산정에 위약금이 들어간 부분을 특정합니다.
• 불복 청구 - 심판청구 등으로 위약금 부분의 취소를 구합니다. 기타소득 신고 여부도 함께 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 위약금이 대금 인상 합의를 대신한 것인지 다툼이 있거나 매수인이 특수관계인인 경우에는 계약 경위와 거래 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 부과처분에 대한 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 위약금은 어떤 소득으로 신고하나요?
  기타소득입니다. 소득세법 제21조 제1항 제10호는 계약의 위약 또는 해약으로 받는 위약금, 배상금, 부당이득 반환 시 지급받는 이자를 기타소득으로 정합니다. 양도소득과 합산하지 않고 기타소득으로 따로 과세되므로, 양도소득세 신고와 별개로 종합소득 신고 여부를 확인해야 합니다.
• 계약서에 위약금이라고만 적으면 무조건 빠지나요?
  아닙니다. 대법원 1993. 4. 27. 선고 92누9357 판결은 특별한 사정이 없는 한 양도가액에 포함되지 않는다고 했습니다. 실제로 지급 지연이 없었거나 대금 인상을 위약금 명목으로 받은 것이라면 양도대가로 볼 수 있습니다. 약정일과 실제 입금일 기록이 판단의 기준이 됩니다.
• 양도가액은 무엇을 기준으로 정하나요?
  소득세법 제96조 제1항에 따라 양도 당시 양도자와 양수자 사이의 실지거래가액을 기준으로 합니다. 매매계약서의 매매대금이 원칙이고, 특수관계법인과의 거래 등 같은 조 제3항의 예외에 해당하면 시가 등으로 조정됩니다. 지급 지연 위약금을 더하라는 규정은 없습니다.
• 이의신청을 꼭 먼저 해야 하나요?
  아닙니다. 국세기본법 제55조 제3항은 심사청구나 심판청구에 앞서 이의신청을 할 수 있다고 정해 선택 사항입니다. 곧바로 심판청구를 해도 되고, 어느 쪽이든 처분을 안 날부터 90일 안에 해야 합니다. 같은 처분에 심사청구와 심판청구를 중복해 낼 수는 없습니다.
• 고지 전에 다툴 수는 없었나요?
  세무조사 결과 통지나 과세예고통지를 받았다면 가능했습니다. 국세기본법 제81조의15 제2항은 통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있다고 정합니다. 이미 납부고지서가 나왔다면 이 절차는 지났으므로 사후 불복으로 다투어야 합니다.
• 심판청구 기한은 언제까지인가요?
  국세기본법 제68조 제1항에 따라 처분이 있음을 안 날, 통지를 받았다면 그 받은 날부터 90일 안에 해야 합니다. 이의신청을 거쳤다면 이의신청 결정 통지를 받은 날부터 90일 안입니다. 기간을 넘기면 각하되므로 고지서 수령일을 먼저 확인해 두십시오.

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