부가가치세

세입자가 원상복구 대신 돈으로 주면 건물주가 부가가치세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 임대차계약상 원상회복 의무를 이행하지 않는 대신 임차인이 임대인에게 지급하는 원상복구비 상당액은 손해배상금 성격이어서 부가가치세 과세표준에 들어가지 않습니다. 기획재정부는 2024년 10월 24일 회신(부가가치세제과-585)에서 돈을 받는 시점에 임대인이 공사용역을 공급한 사실이 없다고 보았고, 이 해석은 회신일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용됩니다. 지금은 정산 합의서에 적힌 지급 명목과 임대인이 그 돈으로 실제 공사를 해 주기로 했는지를 확인해 두십시오.

합의서에 「공사금액 정산」이라는 제목이 붙었다고 해서 그 돈이 곧바로 용역 대가가 되는 것은 아닙니다. 임대인이 임차인에게 공사를 해 주기로 한 것이 아니라면 세금계산서를 발급할 거래 자체가 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 7월 자기 빌딩의 두 개 층을 금융회사에 임대하면서 계약서에 설비 교체 의무와 퇴거 시 원상복구 의무를 넣었습니다. 2025년 10월 임차인이 나가면서 원상복구를 직접 하는 대신 설비 교체비와 원상복구 공사비를 합친 12억원을 2026년 1월부터 8월까지 매월 1일 여덟 번에 나누어 현금으로 지급하기로 정산 합의서를 썼습니다. A씨는 이 12억원에 부가가치세 10%를 더 받아 세금계산서를 발급해야 하는지, 아니면 부가가치세 없이 받아도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기획재정부와 국세청은 원상복구비 현금 정산을 어떻게 해석했나요?

과세표준에 포함하지 않는다고 보았습니다. 기획재정부는 부가가치세제과-585(2024. 10. 24.)에서, 임대차계약에 따른 임차인의 원상회복 의무에 갈음하여 임차인이 임대인에게 지급하는 금액은 부가가치세 과세표준에 포함하지 않되, 임대인이 그 원상회복 의무의 이행을 위한 재화·용역을 공급하는 경우에는 포함한다고 답했습니다. 판단 이유는 이렇습니다. 사업자가 받는 손해배상금이나 손실보상금은 재화·용역의 공급이 없어 반대급부 관계가 성립하지 않으므로 과세 대상이 아닌데, 원상복구비를 받는 시점에 공사용역이 공급된 바 없고 앞으로 공사가 진행될지도 알 수 없으며, 공사를 하더라도 그 용역은 건설업자가 임대인에게 제공하는 것이지 임대인이 임차인에게 제공한다고 보기 어렵다는 것입니다. 국세청은 종전에 이 금액을 용역의 공급 대가로 보아 왔으나 이 회신으로 정리됐고, 회신일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용됩니다. 국세청도 같은 사실관계의 사전답변(사전-2024-법규부가-0317, 2024. 10. 24.)에서 이 해석을 그대로 따랐습니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 임대인이 받은 돈으로 임차인을 위해 공사를 해 주기로 약정한 경우라면 결론이 달라집니다.

손해배상금은 왜 부가가치세 대상이 아닌가요?

부가가치세는 재화나 용역의 공급에 붙는 세금이고, 공급 없이 받는 돈에는 붙지 않기 때문입니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「부가가치세법」은 용역의 공급을 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 역무를 제공하거나 시설물·권리 등 재화를 사용하게 하는 것으로 정합니다. 임차인이 의무를 이행하지 않는 대가로 돈을 내는 것은 임대인이 어떤 역무를 제공한 결과가 아니므로 용역의 공급이 아닙니다.

과세표준은 공급가액의 합계액이고, 공급가액은 명목이 무엇이든 공급받는 자에게서 받는 금전적 가치가 있는 모든 것을 포함합니다. 범위가 넓어 보이지만 「공급받는 자로부터」 받는 것이어야 하므로, 공급 관계가 없는 손해배상금은 여기에 들어갈 여지가 없습니다. 반대로 임대인이 그 돈을 받고 임차인을 위해 철거·복구 공사를 해 주기로 했다면 그 공사가 용역의 공급이 되어 받은 돈 전부가 과세표준이 됩니다.

이 회신 이후 무엇이 바뀌었나요?

국세청의 종전 해석이 바뀌었고, 적용 시점에 선이 그어졌습니다. 회신 전에는 국세청이 임대차 종료 시 원상회복 의무에 갈음해 임대인이 받는 돈을 용역의 공급 대가로 보았습니다. 기획재정부 해석은 회신일인 2024년 10월 24일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용된다고 명시했습니다. 그 전에 납세의무가 성립한 거래를 어떻게 볼지는 해석이 따로 답하지 않았으므로, 그 부분은 합의서와 지급 내역을 보고 따로 따져야 합니다.

임차인 쪽도 달라집니다. 임대인이 세금계산서를 발급하지 않으므로 임차인은 이 금액에 대해 매입세액공제를 받을 것이 없습니다. 이미 세금계산서를 주고받아 임차인이 공제를 받았다면 임대인의 경정청구와 임차인의 매입세액 차감이 함께 움직이므로 양쪽이 정산 방법을 맞춰야 합니다.

원상복구비 정산 부가가치세 대응 순서

• 합의서 문구 확인 - 정산 합의서에 임대인이 공사를 해 주기로 한 조항이 있는지 봅니다. 공사 약정이 없으면 손해배상금 성격입니다.
• 납세의무 성립 시점 확인 - 돈을 받기로 한 때가 2024년 10월 24일 이후인지 확인합니다. 그 전 분은 종전 해석이 적용될 수 있습니다.
• 세금계산서 발급 여부 결정 - 공급이 없으므로 세금계산서를 발급하지 않고, 분할 지급이면 각 지급분도 같은 성격으로 처리합니다.
• 이미 납부한 세액 경정청구 - 부가가치세를 붙여 신고했다면 5년 안에 경정청구를 하고, 임차인의 매입세액 정정도 함께 정리합니다.
• 거부 시 심판청구 - 경정청구가 거부되면 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 받은 돈으로 실제 공사를 하면서 그 일부를 임차인 몫으로 돌려주기로 했거나 합의서에 공사 범위가 적혀 있다면 합의서·공사계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부가가치세 과세표준을 둘러싼 경정청구와 심판청구, 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 원상복구비를 받으면 세금계산서를 끊어야 하나요?
  임대인이 임차인을 위해 공사를 해 주기로 한 것이 아니라면 끊지 않습니다. 기획재정부 부가가치세제과-585는 원상회복 의무에 갈음해 받는 금액을 손해배상금 성격으로 보아 과세표준에 포함하지 않는다고 했습니다. 공급이 없으므로 세금계산서 발급 대상 거래도 없습니다.
• 임대인이 그 돈으로 공사를 하면 달라지나요?
  임대인이 임차인의 원상회복 의무를 대신 이행해 주는 재화·용역을 공급하는 경우에는 받은 금액이 과세표준에 포함됩니다. 다만 임대인이 자기 건물을 위해 건설업자에게 공사를 맡기는 것은 건설업자가 임대인에게 공급하는 것이므로, 임차인에게 용역을 공급한 것으로 보지 않습니다.
• 2024년 10월 24일 전에 받은 돈은 어떻게 되나요?
  기획재정부 해석은 회신일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용된다고 명시했습니다. 그 전에 납세의무가 성립한 금액을 어떻게 볼지는 해석이 따로 답하지 않았습니다. 국세청은 종전에 이런 금액을 용역 대가로 보아 왔으므로, 그 전 분은 합의서와 지급 내역을 보고 따로 따져야 합니다.
• 이미 부가가치세를 붙여 신고했는데 돌려받을 수 있나요?
  법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구를 할 수 있습니다. 세무서장은 청구를 받은 날부터 2개월 이내에 경정하거나 경정할 이유가 없다는 뜻을 통지해야 합니다. 임차인이 매입세액공제를 받았다면 그쪽 정정도 함께 이루어져야 하므로 상대방과 조율이 필요합니다.
• 여덟 번에 나누어 받으면 회차마다 판단이 다른가요?
  아닙니다. 분할 지급은 지급 방법일 뿐이고 금액의 성격은 합의서에 따라 정해집니다. 원상회복 의무에 갈음한 손해배상금이면 각 회차 모두 과세표준에 들어가지 않습니다. 다만 납세의무 성립 시점이 회신일 전후로 갈리는지는 회차별 지급기일로 확인합니다.
• 임차인은 이 돈을 비용으로 처리할 때 매입세액이 없나요?
  없습니다. 임대인이 용역을 공급한 것이 아니어서 세금계산서가 발급되지 않고, 매입세액공제는 세금계산서를 받은 공급에만 적용됩니다. 법인세나 소득세에서 손해배상금으로 비용 처리하는 문제는 별도로 판단합니다.
• 경정청구가 거부되면 어떻게 하나요?
  거부 통지를 받은 날부터 90일 이내에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 합의서에 공사 약정이 없고 지급 명목이 원상회복 의무 불이행에 따른 것임을 보여 주는 자료로 다투며, 심판 결정에 불복하면 행정소송으로 이어집니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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