외환·외국환거래

해외 부동산을 팔았다면 은행에 무엇을 언제 보고해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

신고수리를 받고 산 해외 부동산을 팔았다면 처분한 날부터 3개월 안에, 그 전에 대금을 받으면 받는 때에 해외부동산처분(변경)보고서를 내야 합니다. 외국환거래규정은 취득대금 송금 후 3개월 안의 취득보고와 처분 후 보고를 신고수리 기관에 하도록 정합니다. 지금은 처분일과 매각대금 수령일, 대금을 현지 계좌에 남겼는지부터 확인해야 합니다.

해외 유학이나 파견 중 본인이 살 집을 빌리는 경우까지 은행에 신고할 필요는 없습니다. 보증금이 미화 1만달러 이하인 해외 임차와 비거주자에게서 상속·유증·증여로 받은 해외 부동산도 신고 대상이 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 일본의 소형 아파트 한 채를 임대 수익 목적으로 사면서 거래 은행에 부동산취득신고를 하고 수리를 받았습니다. 2026년 6월 그 아파트를 팔았고, 매각대금 가운데 일부는 국내로 들여오고 나머지 미화 8만달러는 현지 은행 계좌에 그대로 두었습니다. 9월에 은행에서 처분보고서 제출을 요청받은 B씨는 보고 기한이 이미 지났는지, 현지 계좌에 남긴 돈도 따로 신고해야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관세청은 해외 부동산 거래를 어떻게 안내하나요?

관세청은 거주자가 해외 부동산이나 그 권리를 취득하거나 변경할 때 외국환은행장이나 한국은행총재에게 신고해 수리를 받아야 한다고 안내합니다. 관세청 「중소수출입 기업이 꼭 알아야 할 외환절차 및 위반사례」는 투자 목적 취득, 본인·배우자 체재 목적 취득, 보증금 1만달러를 넘는 임차를 외국환은행장 신고 대상으로 들고, 위반사례로 해외 상가를 투자 목적으로 사면서 신고를 빠뜨린 경우와 해외 부동산을 판 뒤 매각대금 일부를 현지 은행에 예금하면서 해외예금 신고를 빠뜨린 경우를 소개합니다.

2026. 10. 7. 기준 현행 「외국환거래법」과 「외국환거래규정」(재정경제부고시 제2026-103호)도 같은 구조입니다. 해외 부동산 취득은 신고를 받은 기관이 타당성을 검토해 수리 여부를 정하는 자본거래이고, 신고수리는 돈을 보내기 전에 끝나야 합니다. 처리기간은 30일이고, 그 기간 안에 통지가 없으면 수리된 것으로 봅니다.

사고 빌릴 때 누구에게 신고하나요?

주거 이외의 목적으로 사는 경우, 본인이나 배우자가 해외 체재용 주택을 사는 경우, 보증금이 미화 1만달러를 넘는 임차는 지정거래외국환은행의 장에게 부동산취득신고(수리)서를 내고 수리를 받아야 합니다. 배우자 명의로 사는 경우도 포함됩니다. 이 세 가지와 신고 예외에 해당하지 않는 취득은 한국은행총재에게 신고해 수리를 받습니다.

매매계약이 확정되기 전에 은행에서 내신고수리를 받으면 취득 예정금액의 100분의 10 안에서 먼저 돈을 보낼 수 있습니다. 이때는 내신고수리일부터 3개월 안에 정식 신고수리를 받거나 보낸 돈을 국내로 회수해야 합니다.

산 뒤와 판 뒤에는 무엇을 보고하나요?

신고수리를 받고 해외 부동산을 산 사람은 취득대금을 보낸 뒤 3개월 안에 해외부동산취득보고서를, 팔거나 내용이 바뀌면 3개월 안에 해외부동산처분(변경)보고서를 수리받은 기관에 내야 합니다. 은행이나 한국은행이 계속 보유하고 있는지 증명을 요구하면 수시보고서도 냅니다. 현지 재난 같은 불가피한 사유로 낼 수 없다고 인정받으면 그 사유가 풀릴 때까지 미룰 수 있고, 보고서는 전자적 방법으로 실명확인을 받아 낼 수도 있습니다.

이 보고 내용은 국세청·관세청·금융감독원으로 넘어갑니다. 은행은 신고수리 내용을 다음 달 20일까지, 취득·처분 보고서는 받은 달의 다음 달 말일까지 세 기관에 보냅니다. 처분 보고를 하지 않아도 양도 사실은 현지 등기와 송금 기록으로 드러나므로, 늦더라도 보고를 갖춰 두는 편이 낫습니다.

매각대금을 현지 은행에 그대로 두어도 되나요?

해외 부동산을 판 돈을 현지 은행에 예치하려면 해외예금 신고가 따로 필요합니다. 국내에서 보낸 부동산 취득자금을 신고 내용대로 예치하는 것은 신고 예외지만, 매각대금처럼 해외에서 생긴 돈을 현지 계좌에 넣는 것은 지정거래외국환은행의 장에게 신고할 거래입니다. 관세청 위반사례도 처분 보고와 별개로 이 해외예금 신고 누락을 문제 삼았습니다. 해외예금 신고의 자세한 기준은 별도 주제로 다룹니다.

신고나 보고를 하지 않으면 어떤 제재를 받나요?

신고수리 없이 해외 부동산을 사면 1억원 이하 과태료 대상이고, 부과기준은 은행 신고 대상이면 100만원과 위반금액의 100분의 2 중 큰 금액, 한국은행총재 신고 대상이면 200만원과 위반금액의 100분의 4 중 큰 금액입니다. 위반금액이 미화 5만달러 이하이면 경고로 끝날 수 있고, 5년 안에 두 번 이상 위반하면 1년 이내 관련 거래가 정지될 수 있습니다. 신고의무를 위반한 금액이 20억원을 넘거나 과태료 처분 뒤 2년 안에 다시 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다.

취득·처분 보고서를 빠뜨린 경우에는 법이 정한 보고 의무 위반으로 1천만원 이하 과태료가 문제 될 수 있고, 시행령 부과기준은 200만원입니다. 개인의 해외 부동산 거래는 보통 금융감독원이 검사하고, 수출입거래와 관련된 자본거래이면 관세청이 검사합니다. 사전에 자진 신고하면 과태료를 100분의 50 범위에서 줄일 수 있고, 과태료 부과에 불복하면 고지를 받은 날부터 60일 안에 이의를 제기할 수 있습니다. 매각 차익을 숨기려 했다는 의심이 붙으면 형사 문제로 번질 수 있으므로 변호사와 먼저 상의하는 편이 안전합니다.

해외 부동산 처분보고 대응 순서

• 신고 대상 확인 - 취득 목적이 투자인지 체재용인지, 임차라면 보증금이 미화 1만달러를 넘는지 봅니다. 이 구분으로 신고 여부와 기관이 정해집니다.
• 송금 전 신고수리 - 신고수리를 받은 뒤 대금을 보냅니다. 계약 전 선지급이 필요하면 내신고수리로 10% 안에서 보냅니다.
• 취득보고 3개월 - 취득대금을 보낸 날부터 3개월 안에 취득보고서를 냅니다. 등기 서류와 송금 영수증을 함께 준비합니다.
• 처분보고와 대금 처리 - 판 날부터 3개월 안에, 그 전에 대금을 받으면 받는 때에 처분보고서를 냅니다. 대금을 현지에 두려면 해외예금 신고를 확인합니다.
• 누락 발견 시 자진 정리 - 기한을 넘겼다면 검사 통지 전에 은행에 경위를 알리고 보고를 갖춥니다. 과태료 사전통지를 받으면 의견 제출 기간에 감경 사유를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 현지 법인 명의로 샀거나 매각대금이 다시 다른 해외 투자로 나간 경우에는 등기와 자금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 외국환거래법 위반 과태료 의견 제출과 이의제기 이후 과태료 재판, 외환 검사와 형사 절차 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해외 유학 중 원룸을 빌려도 신고하나요?
  아니요, 해외체재자나 해외유학생이 본인이 살 목적으로 외국 부동산을 빌리는 경우는 신고하지 않아도 됩니다. 그 밖의 해외 임차도 보증금이 미화 1만달러 이하이면 신고 예외입니다. 보증금이 1만달러를 넘는 임차는 지정거래외국환은행의 장에게 신고해 수리를 받아야 합니다.
• 상속받은 해외 부동산도 은행에 신고하나요?
  비거주자에게서 상속·유증·증여로 해외 부동산에 관한 권리를 받는 경우는 신고하지 않아도 됩니다. 다만 그 부동산을 팔아 생긴 대금을 현지 계좌에 두거나 국내로 들여올 때는 해외예금 등 다른 신고가 걸리는지 따로 확인해야 합니다.
• 계약 전에 계약금부터 보내도 되나요?
  매매계약이 확정되기 전에 지정거래외국환은행에서 내신고수리를 받으면 취득 예정금액의 100분의 10 안에서 먼저 보낼 수 있습니다. 내신고수리일부터 3개월 안에 정식 신고수리를 받거나 보낸 돈을 국내로 회수해야 합니다. 내신고수리 없이 보내면 신고 없는 지급이 됩니다.
• 배우자 명의로 사도 신고해야 하나요?
  네, 거주자 본인이나 배우자가 해외에서 체재할 목적으로 주거용 주택을 사는 경우 배우자 명의 취득도 신고 대상에 포함됩니다. 지정거래외국환은행의 장에게 부동산취득신고(수리)서를 내고 수리를 받은 뒤 대금을 보내야 합니다.
• 신고수리는 얼마나 걸리나요?
  해외 부동산 취득 신고수리의 처리기간은 30일입니다. 신고를 받은 기관은 투자자 적격성과 가격 적정성 등을 검토해 수리, 수리 거부, 변경 권고 중 하나를 통지합니다. 처리기간 안에 통지가 없으면 그 기간이 지난 날에 수리된 것으로 봅니다.
• 현지 은행 대출로 산 부동산도 차입 신고하나요?
  신고수리를 받아 해외 부동산을 사면서 취득자금에 쓰려고 그 부동산을 담보로 비거주자에게서 외화를 빌리는 경우는 금전대차 신고 예외입니다. 부동산 취득 신고수리를 먼저 받아야 하고, 다른 용도로 빌리면 일반 차입 신고 대상이 됩니다.
• 처분보고를 늦게 내면 과태료가 나오나요?
  처분 후 3개월 기한을 넘기면 보고 의무 위반으로 과태료가 문제 될 수 있습니다. 법은 보고를 하지 않거나 거짓으로 한 경우 1천만원 이하의 과태료를 정하고, 시행령 부과기준은 200만원입니다. 검사 전에 스스로 보고를 갖추면 감경 사유로 주장할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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