외환·외국환거래

해외 부동산을 상속받거나 명의를 바꾸거나 팔 때도 신고해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

해외 부동산을 비거주자로부터 상속·유증·증여받으면 신고가 필요 없지만, 거주자인 부모에게서 상속받는 경우에는 이를 빼 주는 문언이 없어 취득신고 대상이 됩니다. 신고한 내용(명의·금액 등)을 바꾸려면 미리 변경신고를, 팔았다면 처분 후 3개월 이내(그 전에 대금을 받으면 받는 때) 처분보고를 해야 합니다.

해외에 사는 가족에게서 받는 경우라면 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다. 거주자가 비거주자로부터 상속·유증·증여로 외국에 있는 부동산에 관한 권리를 취득하는 것은 신고 대상이 아닙니다. 보증금이 미화 1만달러 이하인 해외 주택 임차, 해외체재자와 해외유학생이 본인 거주 목적으로 하는 임차도 신고가 필요 없습니다. 신고가 필요한 것은 이 예외 밖의 취득과, 한 번 신고한 뒤의 변경·처분입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 서울에 삽니다. 서울에 살던 아버지가 2025. 11. 돌아가시면서 아버지 명의의 태국 콘도 1채(원화 약 2억원 상당)가 남았습니다. 아버지는 2019년에 이 콘도를 신고하고 취득했습니다. 형제 B씨는 호주 영주권자로 현지에 살고 있습니다. 가족은 2026. 4. 현지 대리인을 통해 콘도를 A씨 단독명의로 옮겼고, 내년쯤 팔아서 매각대금은 현지 은행에 넣어 둘 생각입니다. A씨는 「상속은 신고가 필요 없다고 들었다」며, 지금 무엇을 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

금융감독원이 공개한 위반 사례

금융감독원은 매년 외국환거래법규 위반 조치현황과 위규사례를 공개합니다. 해외 부동산과 관련해 공개된 사례를 보도자료 문언 그대로 옮깁니다.

2024년 위규사례 F는 거주자가 「거주자인 부친으로부터 상속을 원인으로 베트남 소재 부동산을 취득하였으나」 「사전에 부동산 취득신고」를 하지 않은 경우입니다. 2025년 위규사례 D는 거주자가 「필리핀 소재 부동산을 배우자와 공동명의로 취득하기로 외국환은행에 사전신고한 후」 「실제로 단독명의 취득하였으나 사전에 신고기관에 변경신고를 하지 않았습니다」라는 내용입니다. 2025년 위규사례 E는 거주자가 「보유 중인 미국 소재 부동산을 매각」하고 3개월 이내에 「해외부동산 처분보고서를 제출하지 않았습니다」라는 내용입니다. 2025년 한 해 금융감독원이 조치한 부동산거래 위반은 97건이었습니다.

해외 부동산을 상속받으면 누구에게서 받았는지에 따라 무엇이 달라지나요?

규정 제9-39조 제1항 제2호의 신고 예외 문언은 「거주자가 비거주자로부터 상속ㆍ유증ㆍ증여로 인하여 부동산에 관한 권리를 취득하는 경우」입니다. 물려주는 사람이 비거주자인 경우만 적혀 있고, 거주자로부터 상속받는 경우를 빼 주는 문언은 없습니다. 그래서 위규사례 F처럼 거주자인 부친에게서 상속받은 해외 부동산은 취득신고 대상으로 다루어집니다. 거주자에게서 증여받는 경우도 같은 구조입니다.

신고처는 취득 목적에 따라 나뉩니다. 주거 이외의 목적으로 취득하거나, 거주자 본인 또는 배우자가 해외에서 체재할 목적으로 주거용 주택을 취득하는 경우에는 별지 제9-12호 서식(부동산취득신고(수리)서)으로 지정거래외국환은행에 신고하여 수리를 받습니다. 그 밖의 취득은 같은 서식으로 한국은행에 신고하여 수리를 받습니다. 상속 부동산이 어느 쪽에 해당하는지는 보유 목적에 따라 달라질 수 있으니 지정거래외국환은행에 먼저 확인하십시오. 자본거래 소액 예외(미화 10만달러)는 제7장 자본거래에 대한 것이어서 해외 부동산에는 적용되지 않습니다.

한국은행 신고수리 대상이면 신고인 주소지 관할 한국은행 본부(서울 중구 남대문로 39)·지역본부의 외환심사 창구에 평일 09:00~16:00 방문해 신고합니다. 온라인 외환심사 시스템은 사전 등록한 민원인만, 정해진 유형에 한해 쓸 수 있습니다. 유선상담은 본부 대표 02-759-5300(09:00~17:00)입니다. 신고서 2부, 사유서(A4 1매 내외), 신분증 사본, 상속 관계 서류와 부동산 서류, 서약서를 준비하고, 대리인은 위임장(해외 거주 본인은 영사관 발행 또는 현지 공증 위임장)을 냅니다. 신고수리 처리기간은 30일이고, 이 기간 안에 통지가 없으면 수리된 것으로 봅니다. 자세한 절차는 「한국은행에 외환 신고를 직접 하려면 어디로 가서 무엇을 내야 하나요?」에 정리해 두었습니다.

취득 신고 뒤에는 언제 무엇을 보고하나요?

신고수리를 받아 취득한 사람은 부동산 취득대금을 송금한 뒤 3개월 이내에 해외부동산취득보고서를 냅니다. 보유 중에는 신고기관이 계속 보유하고 있는지 증명을 요구하면 수시보고서를 냅니다. 처분하거나 신고 내용을 변경하면 그 뒤 3개월 이내에 해외부동산처분(변경)보고서를 내고, 3개월 안에 처분대금을 받으면 받는 때에 냅니다. 보고서는 수리를 해 준 한국은행이나 지정거래외국환은행에 내고, 신고기관은 신고수리 내용을 국세청장·관세청장·금융감독원장에게 통보합니다.

계약 전에 돈이 먼저 나가야 하는 경우를 위한 장치도 있습니다. 매매계약 확정 전 지정거래외국환은행에서 내신고수리를 받으면 취득 예정금액의 10% 이내에서 먼저 지급할 수 있고, 3개월 이내에 본신고수리를 받거나 돈을 국내로 회수해야 합니다. 신고 절차 전에 지정거래외국환은행을 통해 미화 10만달러 범위에서 지급하는 것도 가능하며, 이때는 계약이 성립한 날부터 1년 이내에 신고 절차를 밟아야 합니다.

해외 부동산을 신고하고 취득한 뒤 영주권이나 시민권을 얻으면 제9-40조의 사후보고 규정은 적용되지 않습니다. 다만 영주권을 얻은 사람이 그 뒤 국내에 체재해 다시 거주자가 되면 적용됩니다.

공동명의를 단독명의로 바꾸거나 지분을 넘길 때도 신고하나요?

신고하거나 수리받은 내용을 바꾸려면 미리 변경신고를 해야 합니다. 규정은 신고내용을 변경하고자 하는 경우 「변경사항을 첨부하여 당해 신고(수리)기관에 제출하여야 한다」고 정합니다. 공동명의로 신고해 놓고 단독명의로 취득한 위규사례 D가 바로 이 경우입니다. 신고인·대리인·거래상대방에 관한 정보만 바뀌는 경우에는 사후보고로 할 수 있습니다.

명의를 바꾸면 넘겨받는 사람 쪽도 따져야 합니다. 배우자나 자녀에게 지분을 넘기면 넘겨받는 사람은 거주자로부터 해외 부동산을 취득하는 것이 되고, 앞에서 본 것처럼 이를 빼 주는 예외 문언은 없습니다. 다만 거주자 본인이나 배우자가 해외 체재 목적으로 주거용 주택을 취득하는 경우 규정은 배우자 명의 취득을 포함한다고 적고 있으므로, 처음 신고할 때 명의 구성을 정확히 적는 것이 가장 확실합니다.

해외 부동산을 팔면 처분보고만 하면 되나요?

처분 후 3개월 이내(그 전에 대금을 받으면 받는 때) 처분보고서를 내야 합니다. 위규사례 E는 이 보고를 놓친 경우입니다. 매각대금을 현지 은행에 넣어 두려면 그것은 별도의 해외예금이어서 미리 해외예금 신고를 해야 하고, 금융감독원은 이를 하지 않은 경우를 2025년 위규사례 G로 공개했습니다. 해외 계좌 쪽 절차는 「해외 은행 계좌에 돈을 넣었다면 언제 무엇을 보고해야 하나요?」에서 설명합니다.

세법상 제출 의무도 따로 있습니다. 해외 부동산의 취득가액이 2억원 이상이면 취득·투자운용(임대 포함)·처분 명세와 연말 보유현황을, 취득가액이 2억원 미만이라도 처분가액이 2억원 이상이면 처분 명세를 과세기간 종료일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 냅니다. 양도소득세와 상속세 신고도 외환 신고와 별개입니다.

신고·보고를 놓쳤다면 어떤 제재를 받나요?

지정거래외국환은행 신고사항을 어기면 100만원과 위반금액의 2% 중 큰 금액, 한국은행 신고사항이면 200만원과 4% 중 큰 금액이 과태료 기준입니다. 취득보고·처분보고 같은 사후관리 보고를 놓치면 보고의무 위반으로 건당 200만원이 기준이고 상한은 1천만원입니다. 위반금액이 미화 5만달러 이하이고 처음 위반이면 경고 대상이고, 20억원을 넘으면 형사처벌 대상입니다.

상속처럼 돈이 오가지 않은 취득은 감경 사유와 관련이 있습니다. 시행령은 자본거래 신고의무를 위반했지만 그 거래에 따른 지급·수령이 이루어지지 않은 경우를 감경 사유로 두고 있습니다. 사전 자진 신고도 감경 사유이고, 사유가 여럿이면 합쳐서 75%까지 감경할 수 있습니다. 과태료 사전통지 후 의견제출 기간 안에 자진 납부하면 20%가 감경됩니다. 감경은 처분청이 정하는 것이어서 결과를 미리 단정할 수는 없지만, 지금 할 수 있는 일은 위반사실을 정리해 먼저 신고하는 것입니다.

해외 부동산 상속·명의변경·처분 대응 순서

• 취득 경위 확인 - 물려준 사람이 사망 당시 거주자였는지 비거주자였는지, 언제 현지 명의가 넘어왔는지 서류로 확인합니다.
• 신고처 확인 - 보유 목적에 따라 지정거래외국환은행 신고수리 대상인지 한국은행 신고수리 대상인지 은행에 먼저 묻습니다.
• 명의 변경 전 신고 - 공동명의·단독명의 변경이나 지분 이전은 현지 절차 전에 처음 신고한 기관에 변경신고를 합니다.
• 보고 일정 등록 - 송금 후 3개월(취득보고), 처분·변경 후 3개월(처분보고), 다음 해 국세청 해외부동산 명세 제출일을 적어 둡니다.
• 매각대금 계획 - 대금을 국내로 들여올지 현지에 예금할지 정하고, 현지 예금이면 해외예금 신고를 먼저 합니다.
• 누락분 정리 - 이미 신고 없이 명의가 넘어왔다면 위반사실 보고와 사후 신고, 자진 신고 감경을 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 실제로는 물려준 사람의 거주자 여부, 현지 명의 이전 시점, 보유 목적에 따라 신고처와 위반 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 부동산 상속·명의변경·처분에 따른 외환 신고 검토, 사후 신고와 보고서 준비, 금융감독원 검사와 과태료 의견제출·이의재판 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해외 부동산을 상속받으면 신고가 필요 없지 않나요?
  비거주자로부터 상속·유증·증여받는 경우만 신고 예외입니다. 거주자인 부모에게서 상속받는 경우는 예외 문언이 없어, 금융감독원도 이를 취득신고 누락 위반 사례로 공개했습니다.
• 상속받은 해외 부동산은 어디에 신고하나요?
  주거 이외 목적이거나 본인·배우자의 해외 체재용 주택이면 지정거래외국환은행 신고수리, 그 밖의 취득은 한국은행 신고수리 대상입니다. 같은 별지 제9-12호 서식을 씁니다.
• 공동명의로 신고했는데 단독명의로 바꾸면 다시 신고해야 하나요?
  신고 내용을 바꾸려면 바꾸기 전에 처음 신고한 기관에 변경신고를 해야 합니다. 금융감독원은 공동명의로 신고하고 단독명의로 취득한 뒤 변경신고를 하지 않은 사례를 위반으로 공개했습니다.
• 해외 부동산을 팔면 언제까지 보고하나요?
  처분 후 3개월 이내에 해외부동산처분(변경)보고서를 내고, 3개월 안에 대금을 받으면 받는 때에 냅니다. 수리를 해 준 한국은행이나 지정거래외국환은행에 제출합니다.
• 매각대금을 현지 은행에 두면 추가로 할 일이 있나요?
  현지 예금은 별도의 해외예금이어서 예치 전에 해외예금 신고가 필요하고, 이후 입금·잔액 보고 대상이 될 수 있습니다.
• 영주권을 받으면 해외 부동산 보고를 안 해도 되나요?
  해외 부동산을 신고하고 취득한 뒤 영주권이나 시민권을 얻으면 사후보고 규정이 적용되지 않습니다. 다만 영주권자가 다시 국내에 체재해 거주자가 되면 적용됩니다.
• 상속으로 돈이 오가지 않았는데도 과태료가 나오나요?
  취득신고를 하지 않았다면 과태료 대상이 될 수 있습니다. 다만 신고의무를 위반했어도 지급·수령이 이루어지지 않은 경우는 시행령이 정한 감경 사유입니다.
• 국세청에도 따로 내야 하는 자료가 있나요?
  취득가액 2억원 이상 해외 부동산은 취득·운용·처분 명세와 보유현황을, 처분가액 2억원 이상이면 처분 명세를 과세기간 종료 후 6개월 이내 세무서장에게 냅니다.

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