외환·외국환거래

해외 부동산 매입·해외 대여도 자본거래로 신고해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 외국 부동산 취득이나 비거주자에 대한 금전 대여는 외국환거래법상 자본거래여서 원칙적으로 거래 전에 신고해야 합니다. 자본거래는 채권·증권·파생상품·부동산·해외사무소 자금 등 여섯 유형으로 법에 정해져 있습니다. 지금은 보내려는 돈이 어느 유형에 해당하는지, 송금 전에 신고수리를 받았는지부터 확인해야 합니다.

해외 송금이면 모두 자본거래 신고 대상이라고 생각할 필요는 없습니다. 물품 수입대금이나 해외 서비스 이용료처럼 경상거래 대가를 보내는 것은 자본거래가 아니고, 자본거래라도 소액이나 고시가 정한 거래는 신고가 면제됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 3월 베트남 호찌민의 콘도 한 채를 임대 수익 목적으로 사기로 하고, 계약금과 잔금 합계 4억원을 개인 계좌에서 현지 시행사로 송금했습니다. 은행 창구에서 송금 목적을 「해외 투자」라고만 적었고 따로 부동산취득신고는 하지 않았습니다. 몇 달 뒤 은행에서 해외부동산 취득 신고 누락을 확인해 달라는 연락을 받은 A씨는, 콘도 매입이 외국환거래법상 자본거래인지, 지금이라도 무엇을 해야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관세청은 자본거래를 어떻게 안내하나요?

자본거래는 채권·증권·파생상품·부동산·해외사무소와 관련된 거래처럼 돈을 빌리거나 맡기고, 자산이나 권리를 사고파는 거래를 말합니다. 관세청 「2026 관세행정 민원상담 사례집」(2026. 6.)은 외국환거래법이 열거한 여섯 가지 유형을 그대로 소개하면서, 거주자끼리의 거래는 외국환과 관련된 경우에만 자본거래가 된다는 점을 짚습니다. 사례집은 정의 조항과 함께 신고 조항인 제18조를 관련 법령으로 듭니다.

2026. 10. 7. 기준 현행 「외국환거래법」도 같은 여섯 가지를 정합니다. 자본거래에 해당하면 원칙적으로 거래 전에 신고해야 하고, 해외직접투자와 해외부동산 취득은 신고를 받은 기관이 타당성을 검토해 수리 여부를 정합니다.

자본거래에는 구체적으로 어떤 거래가 들어가나요?

법이 정한 자본거래는 다음 여섯 유형입니다. 거래 상대가 비거주자이거나, 거주자끼리라도 외화로 이뤄지면 해당할 가능성이 큽니다.

• 채권 거래 - 예금·신탁·금전대차·채무보증 계약, 대외지급수단·채권의 매매계약에 따라 채권이 생기거나 바뀌거나 없어지는 거래입니다. 해외 친척에게 돈을 빌려주는 것도 여기에 들어갑니다.
• 증권 거래 - 증권의 발행·모집, 증권이나 그 권리의 취득입니다.
• 파생상품거래 - 거주자끼리의 거래는 외국환과 관련된 경우로 한정합니다.
• 부동산 취득 - 거주자가 외국 부동산이나 그 권리를 취득하는 것, 비거주자가 국내 부동산을 취득하는 것입니다.
• 사무소 관련 자금 - 법인의 국내 사무소와 외국 사무소 사이의 설치·확장·운영 자금 수수입니다. 사무소 유지 경비 등 대통령령으로 정하는 것은 빠집니다.
• 유사 거래 - 위 다섯 가지와 비슷한 형태로 대통령령이 정하는 거래입니다.

해외 부동산을 사면 누구에게 신고하나요?

거주자가 주거 이외의 목적으로 외국 부동산을 사거나, 본인·배우자가 해외 체재용 주택을 사면 지정거래외국환은행의 장에게 부동산취득신고(수리)서를 내고 수리를 받아야 합니다. 임차보증금이 미화 1만불을 넘는 해외 임차도 같습니다. 반대로 비거주자에게서 상속·유증·증여로 받는 경우와 미화 1만불 이하 보증금의 임차는 신고하지 않아도 됩니다.

매매계약이 확정되기 전에 은행에서 내신고수리를 받으면 취득 예정금액의 100분의 10 안에서 먼저 돈을 보낼 수 있습니다. 이때는 내신고수리일부터 3개월 안에 정식 신고수리를 받거나 보낸 돈을 국내로 회수해야 합니다.

신고하지 않고 자본거래를 하면 어떤 제재가 있나요?

신고 없이 자본거래를 하면 1억원 이하의 과태료 대상입니다. 시행령 부과기준은 외국환업무취급기관의 장에게 해야 할 신고를 빠뜨린 경우 100만원과 위반금액의 100분의 2 중 큰 금액입니다. A씨처럼 4억원을 신고 없이 보냈다면 800만원이 기준 금액이고, 위반을 스스로 먼저 신고하면 100분의 50 범위에서 줄일 수 있습니다.

위반금액이 20억원을 넘으면 과태료가 아니라 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상이 됩니다. 과태료 처분을 받은 뒤 2년 안에 같은 위반을 되풀이해도 형사처벌 대상입니다.

자본거래 신고 대응 순서

• 거래 성격 확인 - 보내는 돈이 물품·용역 대가인지, 대여·투자·부동산 취득인지 먼저 나눕니다. 계약서 제목보다 실제 돈의 흐름으로 판단합니다.
• 신고 기관 확인 - 거래 유형에 따라 지정거래외국환은행, 한국은행 등 신고받는 곳이 다릅니다. 송금 전에 은행에 거래 유형을 정확히 알립니다.
• 송금 전 신고수리 - 신고수리가 필요한 거래는 수리 통지를 받은 뒤 송금합니다. 처리기간은 30일입니다.
• 누락 발견 시 자진 정리 - 이미 신고 없이 보냈다면 은행에 경위를 알리고 필요한 신고를 갖춥니다. 사전 자진 신고는 과태료 감경 사유입니다.
• 통지서 대응 - 과태료 사전통지를 받으면 의견 제출 기간에 위반금액 산정과 감경 사유를 다툽니다. 위반금액이 20억원 가까이 되면 형사 절차에 대비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 거래를 여러 번 나눠 했거나 국내 법인과 해외 법인이 얽혀 있으면 계약서와 송금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 외국환거래법 위반 사건의 외환조사 대응, 과태료 의견 제출·이의제기와 형사 방어를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 물품 수입대금 송금도 자본거래인가요?
  아니요, 물품 수입대금이나 해외 용역 이용료처럼 거래의 대가를 지급하는 것은 경상거래이고 자본거래가 아닙니다. 다만 대금을 상계로 정리하거나 거래 당사자가 아닌 사람에게 보내는 등 결제 방법이 특이하면 지급·수령 방법 신고 대상이 될 수 있으니 따로 확인해야 합니다.
• 거주자끼리 외화로 돈을 빌려도 자본거래인가요?
  네, 거주자끼리의 금전대차라도 외국환과 관련되면 자본거래에 해당합니다. 거주자 사이에 원화로만 오가는 대여는 외국환거래법상 자본거래가 아닙니다. 외화를 빌려주거나 외화 표시 채권이 생기는지부터 확인하면 됩니다.
• 자본거래는 모두 신고해야 하나요?
  원칙은 신고지만, 외국환업무취급기관이 업무로 하는 거래, 고시 금액 미만의 소액 자본거래, 해외 체재자의 비거주자와의 예금거래, 경미한 계약 변경 등은 사후 보고하거나 신고하지 않을 수 있습니다. 구체적인 범위는 외국환거래규정에서 거래 유형별로 정합니다.
• 해외 부동산을 상속받아도 신고하나요?
  비거주자로부터 상속·유증·증여로 외국 부동산에 관한 권리를 취득하는 경우에는 신고하지 않아도 됩니다. 반면 거주자가 투자 목적으로 사거나 해외 체재용 주택을 사는 경우에는 지정거래외국환은행에 신고해 수리를 받아야 합니다.
• 신고수리는 얼마나 걸리나요?
  해외직접투자와 해외부동산 취득처럼 수리가 필요한 신고의 처리기간은 30일입니다. 보완 요구를 받으면 보완에 걸린 기간은 30일에 넣지 않습니다. 처리기간 안에 통지가 없으면 그 기간이 지난 날에 수리된 것으로 봅니다.
• 변경 권고를 받으면 어떻게 하나요?
  신고 기관이 거래 내용의 변경을 권고하면 권고를 받은 날부터 10일 안에 수락 여부를 알려야 합니다. 알리지 않으면 수락하지 않은 것으로 봅니다. 수락하지 않으면 그 거래를 해서는 안 되고, 권고와 달리 거래하면 과태료 대상입니다.
• 위반금액을 알기 어려우면 과태료는요?
  자본거래 미신고 과태료는 위반금액을 기준으로 정하지만, 위반금액을 산정하기 어려운 경우에는 과태료 금액을 200만원으로 합니다. 다만 송금 내역이 있으면 대부분 위반금액이 확인되므로, 송금액과 신고 범위를 정확히 대조하는 것이 먼저입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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