무역·관세

미국에서 돈을 보내 한국 부동산을 사면 외국환 신고를 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

한국 국적이 없는 미국 시민권자가 미국에서 보낸 돈으로 한국 부동산을 사려면 외국환은행에 부동산 취득 신고를 해야 합니다. 한국 국적을 유지한 영주권자는 이 신고를 하지 않아도 됩니다. 신고 없이 사면 1억원 이하의 과태료가 부과될 수 있고, 위반 금액이 20억원을 넘으면 형사처벌 대상이 됩니다.

한국 국적이 없는 미국 시민권자가 미국에서 보낸 돈으로 한국 부동산을 사려면 외국환은행에 부동산 취득 신고를 해야 합니다. 한국 국적을 유지한 영주권자는 이 신고를 하지 않아도 됩니다. 신고 없이 사면 1억원 이하의 과태료가 부과될 수 있고, 위반 금액이 20억원을 넘으면 형사처벌 대상이 됩니다.

미국 사는 사람이 한국 집을 사면 누구나 외국환 신고를 하나요?

아니요, 신고 의무는 국적에 따라 갈립니다. 외국환거래규정은 국민인 비거주자가 국내 부동산을 취득하는 경우를 신고 면제로 정합니다. 그래서 한국 국적을 그대로 가진 영주권자는 미국에서 송금한 돈으로 사더라도 이 신고가 필요 없습니다.

한국 국적을 잃은 시민권자는 외국인 비거주자여서 원칙적으로 신고 대상입니다. 다만 몇 가지 예외가 있습니다. 본인이나 가족이 살 집을 빌리는 경우, 국내에 있는 다른 비거주자에게서 토지가 아닌 건물을 사는 경우가 그렇습니다. 상속이나 유증으로 받는 경우도 신고하지 않습니다.

예를 들어 한국 국적을 유지한 아버지가 미국 계좌에서 5억원을 보내 서울 아파트를 사면 외국환 신고가 필요 없습니다. 같은 돈을 시민권자인 자녀에게 주고 자녀 명의로 사면 자녀가 외국환은행에 신고해야 합니다. 명의를 누구로 할지에 따라 절차와 위반 위험이 달라지는 셈입니다.

복수국적자는 한국 법령에서 대한민국 국민으로만 처우되므로 국민인 비거주자로 보아 신고가 면제된다고 볼 수 있습니다. 미국 시민권을 스스로 얻으면 그때 한국 국적을 잃으므로 국적 상실 시점부터 확인해야 합니다. 시민권 취득 전에 계약하고 취득 뒤에 잔금을 보내는 경우라면 잔금 시점의 신분을 기준으로 다시 따져야 합니다.

어디에 어떤 서류로 신고하나요?

미국에서 송금한 돈으로 사는 경우에는 외국환은행에 신고합니다. 대외계정에 넣어 둔 돈으로 사는 경우도 같습니다. 부동산취득신고(수리)서에 매매계약서처럼 거래를 증명하는 서류를 붙여 냅니다.

송금 자금이 아닌 돈으로 사면 신고처가 바뀝니다. 국내에서 번 돈이나 국내 계좌에 있던 원화로 사는 경우가 대표적입니다. 이때는 외국환은행이 아니라 한국은행총재에게 신고해야 합니다. 자금 출처에 따라 신고처가 달라지므로 대금을 어떤 계좌에서 낼지 먼저 정해야 합니다.

신고는 취득하기 전에 하는 것이 원칙입니다. 외국환거래법은 자본거래 신고를 대금 지급 절차 전에 마치도록 정합니다. 계약금을 먼저 보내야 하는 일정이라면 그 송금 전에 은행과 절차를 맞춰 두어야 합니다. 신고를 거친 송금 기록은 나중에 집을 팔아 돈을 미국으로 보낼 때 출발점이 됩니다.

신고를 빠뜨리면 어떤 불이익이 있나요?

신고 없이 부동산을 취득하면 1억원 이하의 과태료 대상입니다. 위반 금액이 20억원을 넘으면 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 목적물 가액의 3배가 1억원을 넘으면 벌금 상한도 그 3배까지 올라갑니다. 과태료를 받고 2년 안에 다시 위반하면 금액과 관계없이 형사처벌 대상이 됩니다.

더 현실적인 불이익은 팔 때 생깁니다. 신고하고 취득한 부동산은 취득과 매각을 증명하는 서류를 외국환은행에 내고 매각대금을 보낼 수 있습니다. 신고 없이 취득했다면 이 간편한 경로를 쓰기 어렵고 한국은행에 따로 신고해야 할 수 있습니다. 이미 신고 없이 샀다면 매각 전에 위반 사실을 정리하는 방법부터 검토해야 합니다.

외국환 신고 말고 따로 할 신고나 허가가 있나요?

매매계약을 맺으면 계약일부터 30일 안에 부동산 거래신고를 해야 합니다. 이는 국적과 관계없이 모든 매매에 적용되고, 중개사가 계약서를 썼다면 중개사가 신고합니다. 신고하지 않으면 500만원 이하의 과태료 대상입니다. 매매가 아닌 교환이나 증여 계약으로 외국인이 취득하면 계약일부터 60일 안에 외국인 취득 신고를 따로 합니다. 이를 하지 않으면 300만원 이하의 과태료 대상입니다.

외국인이 군사시설 보호구역이나 문화유산 보호구역 같은 곳의 토지를 사려면 계약 전에 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 생기지 않습니다. 아파트도 대지권이 함께 넘어가므로 그 지역에 있다면 허가 대상인지 확인해야 합니다. 나중에 집을 팔 때의 세금 문제는 「해외에 사는데 한국 집을 팔면 어느 세무서가 양도세를 매기나요?」에서 다뤘습니다.

미국 거주자의 한국 부동산 매입 신고 대응 순서

• 신분 확인 - 매수인이 한국 국적을 유지했는지, 시민권 취득으로 잃었는지 확인합니다.
• 자금 경로 결정 - 미국 송금 자금인지 국내 자금인지 정해 신고처를 확인합니다.
• 허가 대상 확인 - 토지가 군사시설 보호구역 등 허가 대상 지역에 있는지 봅니다.
• 외국환 신고 - 계약금 송금 전에 외국환은행이나 한국은행에 신고합니다.
• 거래신고와 기록 보관 - 30일 안에 거래신고를 하고 송금·신고 서류를 매각 때까지 보관합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인의 국적과 자금이 들어온 경로, 토지 소재지에 따라 신고처와 위반 시 제재가 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 거주자의 국내 부동산 취득에 따른 외국환거래 신고 검토와 위반 사후 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 한국에 살고 있는 시민권자도 이 신고를 하나요?
  아니요, 6개월 이상 한국에 머물거나 국내에서 영업활동을 하는 외국인은 외국환거래법상 거주자로 봅니다. 거주자의 국내 부동산 취득은 이 신고 대상이 아니지만 거래신고는 해야 합니다.
• 한국에 살 집을 전세로 빌리는 것도 신고 대상인가요?
  아니요, 비거주자가 본인이나 친족, 종업원이 살 집을 빌리는 경우는 신고 면제입니다. 다만 거주용이 아닌 임차라면 신고 대상이 될 수 있으므로 용도를 확인해야 합니다.
• 미국에 사는 다른 사람에게서 한국 아파트를 사도 신고하나요?
  국내에 있는 비거주자에게서 토지가 아닌 부동산을 사는 경우는 신고 면제로 정해져 있습니다. 토지를 사거나 매도인이 거주자라면 일반 기준대로 신고해야 합니다.
• 외국환은행 신고를 하면 부동산 거래신고는 안 해도 되나요?
  아니요, 두 신고는 목적과 근거 법률이 다른 별개의 의무입니다. 외국환 신고와 별도로 매매계약일부터 30일 안에 시·군·구청에 거래신고를 해야 합니다.
• 이미 신고 없이 샀다면 지금 할 수 있는 일이 있나요?
  위반 사실과 금액, 경과 기간을 먼저 정리해야 합니다. 위반 금액이 20억원 이하면 과태료 대상이므로 매각이나 송금 전에 사후 처리 방법을 검토하는 것이 좋습니다.
• 한국 부동산을 팔고 대금을 미국으로 보낼 때도 신고하나요?
  신고하고 취득한 부동산은 취득과 매각 증명 서류를 외국환은행에 내고 보낼 수 있습니다. 그렇지 않은 경우에는 한국은행총재에게 대외지급수단매매신고를 해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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