규제·허가 기준

국유 청사 부지를 사용허가받아 가게를 하면 사용료는 얼마인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

국유 행정재산 사용료는 재산가액에 1천분의 50 이상의 요율을 곱해 계산하고, 소상공인 업종이면 1천분의 30 이상으로 낮아집니다. 국유재산법 시행령 제29조가 용도별 요율과 재산가액 산정 기준을 정합니다. 지금은 고지서에 적힌 재산가액과 요율이 사용 용도에 맞는지 확인하십시오.

사용료를 정할 때 감정평가를 따로 받아야 하는 것은 아닙니다. 토지는 개별공시지가, 주택은 공시가격이 기준이어서 대부분 공시된 가격으로 계산됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025년 5월 국가 소유 청사 부지 일부 30제곱미터에 대해 행정재산 사용허가를 받아 작은 카페를 열었습니다. 첫해 사용료로 재산가액 2억원의 1천분의 50인 1,000만원이 고지됐는데, 주변 소상공인은 더 낮은 요율을 적용받았다는 이야기를 들었습니다. C씨는 사용료가 어떻게 계산되는지, 요율을 낮출 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국유 행정재산 사용료는 어떻게 계산하나요?

연간 사용료는 해당 재산가액에 1천분의 50 이상의 요율을 곱해 계산하는 것이 원칙입니다. 월 단위, 일 단위, 시간 단위로 나눠 계산할 수도 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「국유재산법 시행령」도 이 원칙 요율을 유지하고 있습니다. 재산가액이 2억원이면 원칙 요율로는 연 1,000만원, 소상공인 요율 1천분의 30으로는 600만원, 1천분의 10 요율로는 200만원이 됩니다.

재산가액은 재산 종류마다 기준이 다릅니다. 토지는 개별공시지가, 단독주택은 개별주택가격, 공동주택은 공동주택가격, 그 밖의 재산은 지방세 시가표준액을 쓰고, 시가표준액이 없으면 감정평가액을 씁니다. 이 가액은 허가기간 동안 해마다 다시 정합니다.

어떤 경우에 낮은 요율이 적용되나요?

사용 목적에 따라 1천분의 50보다 낮은 요율이 법정돼 있습니다. 경작·목축·어업·임업용과 청년·사회적기업 등은 1천분의 10 이상, 주거용은 1천분의 20 이상, 행정목적과 사회복지사업은 1천분의 25 이상, 소상공인 업종은 1천분의 30 이상, 공무원 후생목적은 1천분의 40 이상입니다.

국민기초생활 수급자가 주거용으로 쓰는 경우와 18세 미만 자녀 3명 이상을 키우는 사람이 직접 쓰는 경우도 1천분의 10 이상입니다. 재난이나 경기침체로 총괄청이 기간을 정해 고시하면 소상공인은 그 기간 동안 1천분의 10 이상의 요율이 적용됩니다.

건물 일부를 쓰면 사용료 기준 면적은 어떻게 정하나요?

건물을 사용허가받으면 건물가액과 부지가액을 더한 금액이 기준입니다. 건물면적은 내 전용면적에 건물 총공용면적 중 내 전용면적 비율만큼을 더하고, 부지면적도 같은 비율로 공용부지를 나눠 더합니다.

옥상을 사용허가받는 경우에는 공시지가에 건축부지면적과 옥상지수를 곱한 금액 이상을 재산가액으로 봅니다. 옥상지수는 옥상 면적과 층별 효용·용도를 고려해 재정경제부장관이 정하는 수치입니다.

경쟁입찰로 사용허가를 받으면 2년차 사용료는 어떻게 되나요?

첫해 사용료는 가장 높은 입찰가로 정해지고, 2년차부터는 입찰가를 그해 재산가액 변동 비율에 맞춰 조정합니다. 계산식은 첫해 사용료에 해당 연도 재산가액을 곱하고 입찰 당시 재산가액으로 나누는 방식입니다. 이 조정은 사용허가를 갱신하지 않은 허가기간 중에만 적용됩니다.

국유재산 사용료 대응 순서

• 고지서 요율 확인 - 적용된 요율이 1천분의 50인지 감경 요율인지 봅니다. 용도에 맞는 감경 요율이 빠졌으면 정정을 요청합니다.
• 재산가액 근거 확인 - 개별공시지가·시가표준액 중 무엇을 썼는지 확인합니다. 공시가격 연도가 맞지 않으면 금액이 달라집니다.
• 면적 산정 점검 - 건물 일부 사용이면 전용면적과 공용면적 배분 계산을 대조합니다. 공용면적 비율이 틀리는 경우가 잦습니다.
• 감경 요건 서류 준비 - 소상공인 확인서, 수급자 증명서 등 감경 요건 서류를 갖춥니다. 신청이 있어야 반영되는 경우가 많습니다.
• 이의 절차 검토 - 고지 금액을 다툴 필요가 있으면 사용료 부과의 성격과 불복 기간을 확인합니다. 기간을 넘기면 다투기 어렵습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사용허가가 경쟁입찰로 이뤄졌거나 다른 법률에 사용료 특례가 있는 경우에는 허가서와 입찰공고를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국유재산 사용료·변상금 부과를 둘러싼 행정처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 국유재산 사용료 기본 요율은 얼마인가요?
  재산가액의 1천분의 50 이상입니다. 국유재산법 시행령 제29조 제1항 본문이 연간 사용료를 재산가액에 이 요율을 곱해 계산하도록 정하고, 월 단위·일 단위·시간 단위로 계산할 수도 있게 합니다. 용도에 따라 낮은 요율이 따로 정해져 있습니다.
• 소상공인도 사용료를 깎아 주나요?
  요율이 낮아집니다. 국유재산법 시행령 제29조 제1항 제6호는 소상공인이 경영하는 업종에 직접 사용하는 경우 1천분의 30 이상의 요율을 적용하게 합니다. 재난이나 경기침체로 총괄청이 기간을 정해 고시하면 그 기간에는 1천분의 10 이상으로 더 낮아집니다.
• 사용료 계산의 재산가액은 무엇으로 정하나요?
  토지는 개별공시지가, 단독주택은 개별주택가격, 공동주택은 공동주택가격, 그 밖의 재산은 지방세 시가표준액입니다. 국유재산법 시행령 제29조 제2항이 정한 기준이며, 시가표준액이 없으면 감정평가법인등 한 곳의 평가액을 씁니다. 재산가액은 허가기간 동안 해마다 다시 정합니다.
• 건물 일부만 쓰는데 공용면적도 내야 하나요?
  공용면적 중 내 몫은 포함됩니다. 국유재산법 시행규칙 제17조 제2항은 건물면적을 내 전용면적에 건물 총공용면적 중 내 전용면적 비율만큼을 더해 계산하게 하고, 부지면적도 같은 비율로 공용부지를 더합니다. 복도·계단 같은 공용부분이 비율대로 들어갑니다.
• 입찰로 받은 사용허가는 사용료가 매년 같나요?
  해마다 달라질 수 있습니다. 국유재산법 시행령 제29조 제6항은 첫해 사용료를 입찰로 정하고, 2년차부터는 첫해 사용료에 해당 연도 재산가액을 곱한 뒤 입찰 당시 재산가액으로 나눠 계산하게 합니다. 공시지가가 오르면 사용료도 함께 오릅니다.
• 공시된 사용료보다 낮게 입찰하면 어떻게 되나요?
  그 입찰서는 무효입니다. 국유재산법 시행령 제29조 제5항은 제1항에 따른 사용료를 공개하게 하고, 공개한 사용료 미만으로 응찰한 입찰서를 무효로 정합니다. 입찰 전에 공고문에 적힌 기준 사용료를 확인해야 합니다.

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