행정처분 대응

내 땅이 토지거래허가구역으로 묶였는데 지정 자체를 소송으로 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 토지거래허가구역 지정은 항고소송의 대상인 처분이어서 지정 자체의 취소를 구하는 소송을 낼 수 있습니다. 대법원은 허가구역 지정으로 거래 허가 의무, 무허가 계약의 무효, 토지이용의무가 생기므로 개인의 권리를 구체적으로 규제하는 처분이라고 판단했습니다. 지금은 지정 공고문에서 공고일과 지정권자, 지정기간부터 확인해 두십시오.

땅을 팔려고 이미 계약서를 쓴 상대방과 허가 신청부터 먼저 해 볼 필요는 없습니다. 지정 자체를 다툴지, 허가를 받을지를 먼저 정하는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

지방에 밭 2,000제곱미터를 가진 A씨는 2025년 10월 이 땅이 포함된 지역이 5년간 토지거래허가구역으로 지정되었다는 공고를 봤습니다. 사업 자금이 급해 땅을 팔려고 했지만 매수인과 함께 허가를 받아야 하고 매수인이 실제로 농사를 지어야 한다는 설명을 듣고 거래가 끊겼습니다. A씨는 허가를 받지 않고 팔 수 있도록 지정 자체를 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지거래허가구역으로 지정되면 무엇이 달라지나요?

허가구역 안의 토지는 대가를 받고 소유권·지상권을 이전하는 계약을 맺을 때 당사자가 함께 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 생기지 않습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조가 이 허가 의무를 정합니다. 지정은 공고한 날부터 5일 후에 효력이 생기고, 지정기간은 5년 이내입니다.

원안 상담 당시에는 이 제도가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 있었지만, 지금은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조부터 제20조로 옮겨졌습니다. 허가구역 지정과 허가 요건의 골격은 그대로입니다.

허가구역 지정은 항고소송으로 다툴 수 있는 처분인가요?

네, 처분입니다. 대법원 2006. 12. 22. 선고 2006두12883 판결은 허가구역으로 지정되면 거래 당사자가 공동으로 허가를 받아야 하고, 허가 없는 계약은 효력이 없으며, 허가를 받은 사람은 일정 기간 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 하고, 이를 어기면 이행강제금을 부과받는 등 개인의 권리를 구체적으로 규제하므로 원칙적으로 항고소송을 제기할 수 있다고 했습니다. 판결 당시 근거 조문은 국토계획법 제117조였습니다.

처분이라는 것은 소송을 낼 수 있다는 뜻이지 이긴다는 뜻은 아닙니다. 지정은 투기 우려와 지가 상승이라는 넓은 판단에 기초한 재량행위여서, 지정 요건이 없는 지역을 묶었거나 절차를 빠뜨렸다는 사정을 구체적으로 보여야 합니다.

소송 말고 다른 방법은 없나요?

있습니다. 먼저 허가를 신청해 보고, 불허가처분을 받으면 그 처분을 받은 날부터 1개월 안에 시장·군수·구청장에게 이의신청을 할 수 있습니다. 또 불허가 통지를 받은 날부터 1개월 안에 해당 토지의 매수를 청구하면, 시장·군수·구청장이 지정한 공공기관이 원칙적으로 공시지가를 기준으로 땅을 사들입니다.

지정 사유가 없어졌다면 해제를 요청하는 방법도 있습니다. 지정권자는 지정 사유가 없어졌거나 관계 시장·군수·구청장의 해제 요청이 이유 있다고 인정하면 지체 없이 해제하거나 축소해야 합니다. 한편 2026. 12. 9.부터는 같은 시·도 안의 일부 지역이라도 일정한 경우 국토교통부장관이 허가구역을 지정할 수 있도록 한 개정 규정이 시행되므로, 소송의 피고가 될 지정권자를 공고문으로 반드시 확인해야 합니다.

토지거래허가구역 대응 순서

• 공고문 확인 - 지정권자, 공고일, 지정기간, 허가대상 용도와 지목을 적어 둡니다. 소송의 피고와 제소기간이 여기서 정해집니다.
• 지정 요건 검토 - 해당 지역의 지가 변동과 거래 동향 자료를 모읍니다. 요건이 없는 지정이라는 주장의 근거가 됩니다.
• 소송 또는 허가 선택 - 지정 취소소송을 낼지, 허가를 신청할지 정합니다. 매각 일정과 비용을 함께 봅니다.
• 불허가 시 이의신청 - 불허가처분을 받은 날부터 1개월 안에 이의신청을 합니다. 도시계획위원회 심의를 거칩니다.
• 매수청구 검토 - 불허가 통지일부터 1개월 안에 매수를 청구합니다. 공시지가 기준 매수라 시세와 차이를 따져 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 허가대상 용도나 지목이 특정된 지정이거나 이미 무허가 계약을 맺고 계약금을 주고받았다면 공고문과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지거래허가구역 지정과 불허가처분에 대한 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허가구역 지정을 행정소송으로 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있습니다. 대법원 2006. 12. 22. 선고 2006두12883 판결은 허가구역 지정이 거래 허가 의무와 토지이용의무 등 개인의 권리를 구체적으로 규제하는 처분이므로 원칙적으로 항고소송을 제기할 수 있다고 했습니다.
• 허가 없이 맺은 매매계약은 어떻게 되나요?
  효력이 생기지 않습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항은 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약의 효력이 발생하지 않는다고 정합니다. 계약서를 먼저 쓰고 나중에 허가를 받으려면 허가 조건을 계약서에 분명히 적어 두어야 합니다.
• 허가구역 지정은 언제부터 효력이 있나요?
  지정을 공고한 날부터 5일 후에 효력이 생깁니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제5항이 이렇게 정합니다. 공고일과 효력 발생일 사이에 계약을 체결했는지에 따라 허가 필요 여부가 달라질 수 있으므로 계약일을 확인하십시오.
• 불허가처분을 받으면 어떻게 하나요?
  불허가처분을 받은 날부터 1개월 안에 시장·군수·구청장에게 이의신청을 할 수 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제13조 제1항이 정하는 절차이고, 시·군·구 도시계획위원회 심의를 거쳐 결과를 알려 줍니다. 불허가처분 취소소송도 따로 낼 수 있습니다.
• 불허가를 받으면 땅을 사 달라고 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제16조 제1항은 불허가 통지를 받은 날부터 1개월 안에 토지 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. 지정된 공공기관이 원칙적으로 공시지가를 기준으로 매수하므로 시세와의 차이를 미리 비교해 보십시오.
• 지정 취소소송은 누구를 상대로 내나요?
  허가구역을 지정한 국토교통부장관이나 시·도지사를 상대로 냅니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제1항이 지정권자를 나누고 있고, 2026. 12. 9.부터는 같은 시·도 안의 일부 지역도 일정한 경우 국토교통부장관이 지정할 수 있도록 개정 규정이 시행됩니다. 공고문으로 확인하십시오.

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