행정처분 대응

토지거래허가 불허가처분을 받으면 이의신청 없이 바로 소송할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 토지거래허가 불허가처분은 이의신청을 거치지 않고 바로 행정심판이나 취소소송으로 다툴 수 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제13조는 처분을 받은 날부터 1개월 안에 이의신청을 할 수 있다고만 정하고 소송의 전제로 두지 않았습니다. 지금은 불허가 통지서를 받은 날짜부터 확인해 두십시오.

이의신청을 거치지 않았다고 해서 소송길이 막히지는 않습니다. 이의신청은 선택이고, 곧바로 행정심판이나 취소소송으로 가도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 4월 토지거래허가구역으로 지정된 도시지역의 밭 한 필지를 매수하기로 하고 계약금 3천만원을 지급했습니다. 매도인과 함께 허가신청서를 냈지만 2025년 6월 구청장으로부터 토지 이용계획이 실수요에 맞지 않는다는 불허가처분 통지를 받았습니다. A씨는 이의신청을 먼저 해야 소송을 낼 수 있는지, 계약금은 어떻게 되는지를 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도시지역 토지를 사면 모두 토지거래허가를 받아야 하나요?

아니요, 도시지역이라는 이유만으로 허가를 받는 것은 아니고 토지거래허가구역으로 지정된 토지만 허가 대상입니다. 국토교통부장관이나 시·도지사가 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 오르는 지역을 5년 이내의 기간을 정해 허가구역으로 지정합니다. 허가구역 안에 있는지는 토지이용계획확인서로 먼저 확인합니다.

허가구역 안의 토지에 관한 소유권·지상권을 대가를 받고 이전하는 계약을 맺으려면 매도인과 매수인이 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」이 이 제도를 정하고 있습니다. 원안이 인용한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조·제118조·제120조의 허가 규정은 이 법으로 옮겨졌습니다. 허가신청서에는 계약내용, 토지 이용계획, 취득자금 조달계획을 적습니다. 대통령령으로 정하는 용도별 면적 이하의 토지는 허가가 필요 없습니다.

허가를 받기 전에 맺은 매매계약은 효력이 있나요?

허가를 받기 전 계약은 효력이 생기지 않은 상태이고, 허가가 나면 계약 때로 거슬러 유효해지며 불허가로 확정되면 무효가 됩니다. 법은 허가 없이 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않는다고 정합니다. 대법원은 허가를 전제로 맺은 계약을 이른바 「유동적 무효」 상태로 봅니다.

같은 판결은 허가 전에는 매수인에게 잔금 지급의무가 없어서, 매도인이 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제할 수 없다고 보았습니다. 매도인이 허가신청에 협력하지 않으면 매수인은 허가신청절차에 협력하라는 소송을 낼 수 있습니다. 불허가처분이 확정되면 계약은 무효가 되어, 이미 낸 계약금은 부당이득으로 돌려받는 문제로 넘어갑니다.

불허가처분에 이의신청을 해야 소송을 낼 수 있나요?

아니요, 이의신청은 거치지 않아도 되고 바로 행정심판이나 취소소송을 낼 수 있습니다. 법은 처분에 이의가 있는 사람이 처분을 받은 날부터 1개월 안에 이의신청을 「할 수 있다」고만 정하고, 이를 소송의 전제로 두지 않았습니다. 이의신청을 받은 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구도시계획위원회 심의를 거쳐 결과를 알려야 합니다.

행정심판도 원칙적으로 선택입니다. 다른 법률에 행정심판을 반드시 거치라는 규정이 없으면 행정심판 없이 취소소송을 낼 수 있고, 토지거래 불허가처분에는 그런 규정이 없습니다.

이의신청을 하면 소송 기한은 어떻게 계산하나요?

이의신청 결과를 통지받은 날부터 90일 안에 행정심판이나 행정소송을 낼 수 있습니다. 이의신청을 하는 동안에도 이와 별개로 행정심판이나 소송을 낼 수 있습니다. 통지기간 안에 결과를 받지 못하면 통지기간이 끝난 다음 날부터 90일을 셉니다.

이의신청 없이 소송으로 가면 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년이 지나면 소를 낼 수 없습니다. 이 90일은 불변기간이어서 법원이 늘려 주지 않습니다. 불허가 통지서를 받은 날짜를 봉투와 함께 남겨 두어야 기한 다툼을 피할 수 있습니다.

불허가처분을 받은 토지는 어떻게 되나요?

불허가처분을 받은 사람은 통지를 받은 날부터 1개월 안에 시장·군수 또는 구청장에게 그 토지에 관한 권리를 사 달라고 매수청구를 할 수 있습니다. 매수는 공시지가를 기준으로 하고, 허가신청서의 가격이 공시지가보다 낮으면 그 가격으로 살 수 있습니다. 주로 토지를 팔려던 매도인이 검토하는 제도이고, 매수인이 소송으로 다툴지와는 별개입니다.

토지거래 불허가처분 대응 순서

• 허가구역 확인 - 토지이용계획확인서로 허가구역 지정 여부와 기간을 봅니다. 허가구역이 아니면 허가 자체가 필요 없습니다.
• 불허가 사유 확인 - 통지서에 적힌 불허가 사유를 봅니다. 이용계획이나 자금조달계획을 보완하면 다시 신청할 수 있는지도 따집니다.
• 이의신청 여부 결정 - 처분을 받은 날부터 1개월 안에 이의신청을 할지 정합니다. 하지 않아도 소송은 낼 수 있습니다.
• 행정심판·취소소송 제기 - 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 냅니다. 이의신청을 했다면 결과를 통지받은 날부터 90일입니다.
• 계약금 정리 - 불허가가 확정되면 계약은 무효가 됩니다. 매도인에게 계약금 반환을 청구하는 절차로 넘어갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 허가신청에 협력하지 않거나 계약서에 허가 관련 특약이 있으면 매매계약서와 불허가 통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 행정처분 취소소송과 부동산 매매 관련 민사 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 도시지역 토지면 모두 허가를 받아야 하나요?
  아닙니다. 토지거래허가는 국토교통부장관이나 시·도지사가 허가구역으로 지정한 토지에만 적용됩니다. 도시지역이라는 이유만으로 허가 대상이 되지는 않고, 허가구역이라도 대통령령으로 정하는 용도별 면적 이하의 토지는 허가가 필요 없습니다. 토지이용계획확인서로 먼저 확인합니다.
• 이의신청을 하지 않으면 소송을 못 내나요?
  아닙니다. 법은 처분을 받은 날부터 1개월 안에 이의신청을 할 수 있다고 정할 뿐, 이의신청을 거쳐야 소송을 낼 수 있다는 규정을 두지 않았습니다. 따라서 이의신청 없이 행정심판이나 취소소송을 바로 낼 수 있습니다.
• 행정심판을 먼저 거쳐야 하나요?
  아닙니다. 다른 법률에 행정심판 재결을 거쳐야 한다는 규정이 없으면 행정심판 없이 취소소송을 낼 수 있습니다. 토지거래 불허가처분에는 그런 규정이 없습니다. 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일 안에 청구합니다.
• 취소소송은 언제까지 내야 하나요?
  처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 내야 하고, 처분이 있은 날부터 1년이 지나면 정당한 사유가 없는 한 낼 수 없습니다. 90일은 불변기간이어서 늘어나지 않습니다. 불허가 통지서를 받은 날이 기준이 되므로 그 날짜를 기록해 둡니다.
• 이의신청 결과를 기다리면 소송 기한이 지나나요?
  이의신청 결과를 통지받은 날부터 90일 안에 행정심판이나 행정소송을 낼 수 있습니다. 통지기간 안에 결과를 받지 못하면 통지기간이 끝난 다음 날부터 90일을 셉니다. 이의신청 중에도 따로 소송을 낼 수 있습니다.
• 허가가 나기 전에 잔금을 안 내도 되나요?
  네, 허가 전에는 계약의 채권적 효력이 생기지 않아 매수인에게 대금 지급의무가 없습니다. 대법원은 이 경우 매도인이 대금 미지급을 이유로 계약을 해제할 수 없다고 보았습니다. 허가가 나면 계약은 소급해 유효해지고 그때부터 대금 지급의무가 생깁니다.
• 불허가가 확정되면 계약금은 어떻게 되나요?
  불허가처분이 확정되면 허가를 전제로 한 계약은 무효로 확정됩니다. 계약이 무효이면 매도인이 받은 계약금은 법률상 원인이 없는 이득이 되어 반환 대상이 됩니다. 다만 매수인 잘못으로 불허가가 났다는 사정이나 계약서 특약이 있으면 따로 따져야 합니다.
• 불허가 토지를 행정청에 사 달라고 할 수 있나요?
  네, 불허가처분을 받은 사람은 통지를 받은 날부터 1개월 안에 시장·군수 또는 구청장에게 그 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있습니다. 매수는 공시지가를 기준으로 하고, 허가신청서 가격이 더 낮으면 그 가격으로 매수할 수 있습니다.

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