행정처분 대응

여러 필지를 비닐하우스로 함께 쓰면 수용보상 때 한 덩어리로 평가받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

그 사정만으로는 어렵습니다. 수용보상에서 여러 필지를 일단지로 일괄평가하려면 용도상 불가분 관계가 있어야 하고 일시적 이용은 빠집니다. 대법원 2016두940 판결로 비닐하우스·구분지상권 분할 필지의 판단 기준과 불복 기한을 정리했습니다.

비닐하우스로 함께 쓰고 있다는 사정만으로는 한 덩어리(일단지)로 평가받기 어렵습니다. 여러 필지를 일괄평가하려면 용도상 불가분 관계가 사회적·경제적·행정적으로 합리적이고 가치 형성 면에서도 타당해야 합니다. 일시적인 이용상황은 판단에서 빠집니다. 다만 원래 한 필지였던 땅이 소유자 뜻과 무관하게 쪼개진 경우라면 일단지로 볼 여지가 큽니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 형제는 아버지에게서 개발제한구역 안 잡종지 여러 필지를 나누어 증여받았습니다. 이 땅은 2015년부터 인근 농민에게 빌려주어 비닐하우스 수십 동이 들어서 있습니다. 2026. 7. 철도사업 수용재결이 나왔는데, 감정평가는 필지마다 따로 이루어져 길에 붙지 않은 작은 필지와 맹지는 주변보다 값이 훨씬 낮게 나왔습니다. 2026. 8. 재결서를 받은 A씨는 전체를 하나의 화훼단지로 보고 평가해 달라고 다툴 수 있는지, 이의신청 기한이 지금 얼마나 남았는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떤 사안에서 어떻게 판단했나요?

대법원은 비닐하우스 화훼농업이 이루어진다는 이유만으로 소유자별 일단지를 인정한 원심을 파기했습니다. 사안의 토지는 개발제한구역 자연녹지지역의 잡종지였고, 소유자들은 2006년 이전부터 농민들에게 임대해 왔습니다. 임차인들은 인접 토지까지 비닐하우스 수십 동을 세워 화훼농업을 했습니다. 원심은 이를 일시적 이용이 아니라고 보고 소유자별로 묶어 일단지로 평가했습니다.

대법원은 “2개 이상의 토지가 용도상 불가분의 관계에 있는지 여부를 판단하는 데 일시적인 이용상황 등을 고려해서는 안 된다”고 보았습니다. 잡종지에서의 경작은 본래 용도가 아닌 일시적 이용이고, 농업용 비닐하우스는 가설건축물이라는 점을 들었습니다. 임대차에는 기간이 정해져 있고, 기초가 연결되지 않은 비닐하우스는 각각 별개의 공작물이라는 점도 근거로 삼았습니다. 다만 같은 판결에서 구분지상권 설정으로 나뉜 필지들은 일단지로 볼 수 있다고 보아, 판단이 둘로 갈렸습니다.

지하철 구분지상권 때문에 쪼개진 필지는 어떻게 보나요?

원래 1필지였고 지상에서는 분할 전처럼 하나로 관리·이용되었다면, 특별한 사정이 없는 한 용도상 불가분 관계로 봅니다. 이 사건 토지는 1990년대 초 지하 16m에서 25m 사이에 지하철을 놓으려고 구분지상권을 설정하면서 필지가 나뉘었습니다. 분할은 사업시행자가 지하 노선에 맞춰 단독 신청한 것으로 보였고, 1㎡에서 수십 ㎡에 불과한 과소 필지가 생겼습니다.

대법원은 이런 분할이 소유자의 뜻이나 이익에 따른 것이 아니라고 보았습니다. 고층 건물을 위해 깊이 파야 하는 상업지역 같은 특별한 사정이 없으면, 지하 수십 m의 구분지상권은 지표 부근의 일단지 판단에 장애가 되지 않는다고 했습니다. 구분지상권이 있는 토지의 보상액은 그 권리가 없는 상태의 완전한 토지가격에서 구분지상권 가액을 빼서 산정합니다.

일단지로 인정받으려면 무엇을 보여 줘야 하나요?

수용재결일 기준의 현실적인 이용상황이 계속적이고 일체적이라는 점을 객관적 자료로 보여 주어야 합니다. 대법원은 여러 필지를 한꺼번에 사서 보유하고 있다는 사정만으로는 부족하다고 보았습니다. 임대 전에 땅을 어떻게 썼는지를 주장하더라도 재결일 기준 판단에 그 이전 이용상황을 고려해서는 안 된다고 했습니다.

일체로 쓰이는 건축물의 부지, 하나의 진입로와 담장, 공통 설비, 허가 내용처럼 영구적인 이용 관계를 보여 주는 자료가 중요합니다. 반대로 사업시행자 측은 필지별 개별평가를 주장하는 경우가 많으므로, 일괄평가를 원하는 쪽이 그 근거를 구체적으로 대야 합니다. 감정평가는 대상물건마다 개별로 하는 것이 원칙이고, 현행 감정평가에 관한 규칙 제7조 제2항도 판결이 적용한 구 규칙과 같이 용도상 불가분 관계가 있을 때만 일괄평가를 허용합니다. 불복 절차와 피고는 「수용재결에 이의신청해 보상금이 올랐는데 소송은 어느 재결을 상대로 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

수용보상 일단지 평가 대응 순서

• 재결서 수령일 기록 - 재결서 정본을 받은 날을 기준으로 이의신청 30일, 소송 90일을 계산합니다.
• 필지 연혁 확인 - 토지대장 이동 연혁과 분할 신청서로 원래 1필지였는지, 누가 왜 분할했는지 확인합니다.
• 이용 실태 자료 확보 - 재결일 무렵 항공사진, 현장 사진, 허가 서류로 일체 이용의 계속성을 입증합니다.
• 감정평가서 검토 - 필지별 평가에서 형상·맹지 감가가 과도하게 들어갔는지 대조합니다.
• 불복 방법 선택 - 이의신청을 거칠지, 사업시행자를 피고로 보상금 증액 소송을 바로 낼지 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 필지가 나뉜 경위와 재결일 무렵의 실제 이용 형태, 지목과 용도지역에 따라 일괄평가 인정 여부와 보상금 차이가 달라집니다. 법무법인 윤성은 토지수용 보상금 이의신청과 증액 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 일단지로 평가받으면 보상금이 왜 달라지나요?
  필지별로 평가하면 작은 필지나 맹지는 형상과 접근성 때문에 낮게 평가될 수 있습니다. 여러 필지를 하나로 보면 전체의 형상과 도로 접면을 기준으로 평가하므로 단가가 달라질 수 있습니다.
• 소유자가 다른 필지도 하나의 일단지로 볼 수 있나요?
  일단지 여부는 소유자가 아니라 토지의 이용 관계로 판단합니다. 다만 이 사건 원심처럼 소유자별로 묶은 판단은 일시적 이용을 근거로 했다는 이유로 파기되었으므로, 일체 이용의 계속성을 따로 입증해야 합니다.
• 농지로 계속 경작해 온 전·답도 일시적 이용으로 보나요?
  이 판결은 지목이 잡종지인 토지에서의 경작과 임대 영농을 일시적 이용으로 본 것입니다. 지목과 실제 이용이 모두 농지라면 결론이 다를 수 있어 지목, 허가, 이용 기간을 함께 보아야 합니다.
• 지하에 구분지상권이 있는 땅의 보상금은 어떻게 계산하나요?
  구분지상권이 없다고 가정한 완전한 토지가격과 구분지상권 가액을 따로 평가해, 앞의 금액에서 뒤의 금액을 뺍니다. 완전한 토지가격을 평가할 때 인접 필지와의 일단지 여부도 함께 고려합니다.
• 이의신청을 하지 않고 바로 소송을 낼 수 있나요?
  네, 재결서를 받은 날부터 90일 안이면 이의신청 없이 보상금 증액 소송을 낼 수 있습니다. 토지소유자가 원고이면 피고는 토지수용위원회가 아니라 사업시행자입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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