규제·허가 기준

학교 근처에 콘도를 지으려는데 교육환경보호구역이면 막히나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

교육환경보호구역에서는 휴양 콘도미니엄도 숙박업으로 보아 금지됩니다. 대법원 2019두52799 판결이 콘도를 숙박업으로 본 이유, 보완요청서 문구에 기댄 신뢰보호 주장이 배척된 이유, 현행 법령의 제외 업종과 상대보호구역 심의를 정리했습니다.

네, 교육환경보호구역에서는 휴양 콘도미니엄도 숙박업으로 보아 금지됩니다. 대법원은 콘도업이 공중위생관리법상 숙박업에 해당한다고 판단했고, 현행 법률은 관광숙박업 전체를 금지 대상으로 적고 있습니다. 다만 상대보호구역은 지역위원회 심의로 예외가 인정될 수 있으므로, 부지 전부가 절대보호구역이 아니라면 계획을 바로 접을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2025. 11. 해안가 부지에 객실 120실 규모의 콘도를 짓기로 하고 설계를 마쳤습니다. 부지 일부는 초등학교 출입문에서 40m, 나머지는 유치원 경계에서 150m 떨어져 있었습니다. 2026. 2. 교육지원청에 교육환경평가서를 냈고, 보완요청서에 「콘도는 금지시설로 규정되어 있지 않다」는 문구가 있어 안심했습니다. 그런데 2026. 5. 승인신청이 반려되었습니다. A사 대표는 교육청이 먼저 금지시설이 아니라고 해 놓고 반려한 것은 신뢰보호원칙 위반이 아닌지, 부지를 나누면 일부라도 지을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 콘도를 왜 숙박업으로 보았나요?

대법원은 휴양 콘도미니엄업도 교육환경보호구역에서 금지되는 숙박업에 해당한다고 판단했습니다. 사안은 초등학교 출입문에서 21m 떨어진 부지에 콘도 3개 동을 지으려던 회사의 교육환경평가승인신청을 교육장이 반려한 것입니다. 대법원은 콘도업이 관광진흥법상 관광숙박업이면서 공중위생관리법상 숙박업이기도 하고, 법이 호텔업을 따로 적은 것은 해석 논란을 없애려는 것이었다고 보았습니다. 그리고 “휴양 콘도미니엄업은 위 법률조항에서 교육환경보호구역에서의 금지행위 및 시설로 규정한 ‘공중위생관리법 제2조 제1항 제2호에 따른 숙박업’에 해당한다고 보아야 한다.”라고 판시했습니다. 회원제라거나 가족 친화적이라는 사정은 상대보호구역의 예외 심의에서 고려할 수 있을 뿐이라고 했습니다.

교육청이 금지시설이 아니라고 했다면 신뢰보호를 주장할 수 있나요?

그 의견이 심사 도중 보완요청서에 적힌 것이라면 받아들여지기 어렵습니다. 신뢰보호원칙이 적용되려면 행정청의 공적인 견해표명이 있고, 그것을 믿고 행동한 사람의 이익이 침해되며, 그 견해대로 처분하면 공익을 현저히 해치는 경우가 아니어야 합니다. 대법원은 교육장이 보완요청서에 콘도가 금지시설로 규정되어 있지 않다고 쓴 것은 중간 검토 과정의 의견일 뿐 승인해 주겠다는 견해표명이 아니라고 보았습니다. 오히려 여러 차례 보완을 요청한 것은 그대로는 승인이 어렵다는 뜻이라고 했습니다. 사업 준비 단계에 머문 회사의 손해보다 학생들의 학습권에 미치는 영향이 더 크다는 점도 들었습니다.

지금 법령에서도 콘도는 보호구역에서 금지되나요?

네, 현행 법률은 판결보다 더 분명하게 금지합니다. 판결 당시 제9조 제27호는 공중위생관리법상 숙박업과 관광진흥법상 호텔업만 적었는데, 지금은 관광진흥법상 관광숙박업 전체를 적고 있어 콘도업이 문언상 포함됩니다. 대통령령으로 제외한 것은 국제회의시설 부속 숙박시설 외에 한국전통호텔업, 가족호텔업, 대학 보호구역에서 요건을 갖춘 객실 100실 이상 관광호텔업이며 콘도업은 없습니다. 금지된 시설을 하면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 대상입니다. 숙박업은 상대보호구역 예외 심의 대상에 들어 있어, 상대보호구역 부분은 지역위원회 심의를 거쳐 허용될 여지가 있습니다. 다른 업종의 심의는 「초등학교 150m 앞 상가에 노래방을 열 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

보호구역 숙박시설 사업 대응 순서

• 거리 확인 - 학교 출입문과 학교 경계에서 부지까지 직선거리를 재고 교육청 고시 도면과 대조합니다.
• 업종 확인 - 계획한 업종이 한국전통호텔업, 가족호텔업 등 시행령 제외 업종에 해당하는지 봅니다.
• 상대보호구역 심의 준비 - 절대보호구역을 피한 배치, 출입 동선, 공용공간 구조 등 학습환경 영향 자료를 마련합니다.
• 교육환경평가 대응 - 보완요청서 문구를 승인 약속으로 믿지 말고 요청 사항마다 서면으로 답합니다.
• 불복 기한 관리 - 승인 결과 이의신청은 통보일부터 45일, 취소소송은 처분을 안 날부터 90일 안에 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부지와 학교 사이의 정확한 거리, 계획한 숙박업의 종류, 상대보호구역 심의에서 내세울 수 있는 사정에 따라 사업 가능 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 교육환경평가 대응과 보호구역 금지시설 심의, 반려처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 학교에서 200m 넘게 떨어진 곳이면 숙박업을 해도 되나요?
  교육환경보호구역은 학교 경계에서 직선거리 200m 안에 설정되므로, 그 밖이면 교육환경법의 숙박업 금지는 적용되지 않습니다. 다만 용도지역 등 건축 규제와 숙박업 신고 요건은 따로 갖추어야 합니다.
• 가족호텔이나 한국전통호텔도 보호구역에서 금지되나요?
  현행 시행령은 관광진흥법상 한국전통호텔업과 가족호텔업을 숙박업 금지 대상에서 제외합니다. 실제로 그 업종의 등록 요건을 갖추었는지가 기준이므로 명칭만 바꾸어서는 제외되지 않습니다.
• 상대보호구역 예외는 누가 어떻게 판단하나요?
  교육감이나 교육감이 위임한 자가 지역교육환경보호위원회 심의를 거쳐 학습과 교육환경에 나쁜 영향을 주지 않는다고 인정해야 합니다. 학교 출입문에서 50m 안인 절대보호구역에는 이 예외가 없습니다.
• 보호구역인 줄 모르고 숙박업을 시작하면 처벌되나요?
  보호구역에서 금지된 행위나 시설을 하면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 운영을 시작하기 전에 교육청 고시 도면으로 보호구역 여부를 확인해 두어야 합니다.
• 교육환경평가서는 어떤 건축을 할 때 내야 하나요?
  교육환경보호구역에서 건축법 제11조 제1항 단서에 따른 규모의 건축을 하려는 자는 교육환경평가서를 내고 승인을 받아야 합니다. 평가서 대상이 아닌 건축이라도 금지시설 규정은 그대로 적용됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 전 운영자의 숙박업 신고가 남아 있다고 제 신고를 안 받아 주면 위법인가요?
• 지분 등기한 콘도 운영회사가 파산하면 시설이용계약도 끝나나요?

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