행정처분 대응

수용된 땅을 되살 때 땅값이 올랐으면 보상금보다 더 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

땅값이 취득일 당시보다 현저히 올랐다면 보상금보다 더 내야 할 수 있습니다. 환매는 받은 보상금 상당액이 원칙이지만, 협의가 안 되면 사업시행자가 법원에 환매금액 증액을 청구할 수 있고 헌법재판소도 이를 합헌으로 보았습니다. 지금은 환매 통지를 받은 날과 사업 폐지·변경 고시일부터 확인해 두십시오.

사업시행자가 땅값이 올랐다며 높은 금액을 부르더라도 그 금액을 그대로 내야 하는 것은 아닙니다. 협의가 안 되면 금액은 법원이 정합니다.

이런 상담이 많습니다

N씨의 아버지는 2012년 산업단지 조성사업에 논밭을 협의취득으로 넘기고 보상금을 받았습니다. 사업이 중단된 채 몇 년이 지나 2025년 사업 변경 고시가 났고, N씨는 상속인으로서 땅을 되사려고 했습니다. 사업시행자는 그사이 땅값이 크게 올랐다며 받은 보상금의 몇 배를 내야 한다고 했고, N씨는 보상금만 돌려주면 되는 것 아니냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

환매할 때는 받은 보상금만 돌려주면 되나요?

원칙은 받은 보상금 상당액입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 취득한 토지가 필요 없게 된 경우 취득일 당시 토지소유자나 그 포괄승계인이 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 환매할 수 있다고 정합니다. 상속인도 포괄승계인으로서 환매권자가 됩니다.

다만 토지 가격이 취득일 당시보다 현저히 변동됐다면 사업시행자와 환매권자는 환매금액을 협의하고, 협의가 안 되면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있습니다. 땅값이 크게 오른 경우 사업시행자가 증액을 청구하는 근거가 이 조항입니다.

땅값이 오른 만큼 더 내게 하는 것은 재산권 침해 아닌가요?

헌법재판소는 침해가 아니라고 보았습니다. 헌법재판소 2016. 9. 29. 선고 2014헌바400 결정은 증액 청구가 통상적인 지가상승분을 넘어 현저히 상승하고 협의가 안 될 때만 허용되고, 공익사업으로 생긴 개발이익은 취득 당시 토지의 객관적 가치에 포함되지 않아 환매권자에게 귀속시킬 이유가 없다고 판단했습니다. 증액된 금액을 내는 것도 가치가 오른 토지를 받는 대가라는 이유입니다.

현행 조항은 「현저히 변동」으로 바뀌어 땅값이 크게 내린 경우 환매권자가 감액을 청구하는 근거도 됩니다.

환매권은 언제까지 행사해야 하나요?

사업 폐지·변경일 또는 사업완료일부터 10년 이내입니다. 취득일부터 5년 이내에 토지 전부를 사업에 쓰지 않았다면 취득일부터 6년 이내에 행사해야 합니다.

사업시행자는 환매할 토지가 생기면 지체 없이 환매권자에게 통지하거나, 과실 없이 환매권자를 알 수 없으면 공고해야 합니다. 통지를 받은 날이나 공고일부터 6개월이 지나면 환매권을 행사할 수 없습니다.

수용 토지 환매 대응 순서

• 환매권자 확인 - 취득 당시 소유자인지, 상속 등 포괄승계인인지 가족관계 서류로 확인합니다.
• 기간 계산 - 사업 폐지·변경 고시일, 사업완료일, 통지 수령일을 확인합니다. 10년과 6개월 기간을 모두 따집니다.
• 보상금 확인 - 취득 당시 받은 보상금 액수를 협의취득 계약서나 재결서로 확인합니다. 환매금액의 출발점입니다.
• 환매 의사표시 - 보상금 상당액을 지급하거나 공탁하면서 환매 의사를 표시합니다. 금액 다툼과 별개로 기간 안에 해야 합니다.
• 금액 소송 대응 - 사업시행자가 증액을 청구하면 지가 변동이 현저한지, 개발이익이 섞였는지 감정으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공익사업이 다른 공익사업으로 변경된 경우에는 기간 기산점이 달라지므로 고시 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 수용·보상과 환매 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속받은 자녀도 환매권을 행사할 수 있나요?
  행사할 수 있습니다. 토지보상법 제91조 제1항은 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인을 환매권자로 정합니다. 상속인은 포괄승계인에 해당하므로 가족관계 서류로 상속 관계를 증명해 환매 의사를 표시하면 됩니다. 공동상속인이 여럿이면 지분 관계도 정리해야 합니다.
• 환매금액은 어떻게 정하나요?
  원칙은 받은 보상금 상당액입니다. 다만 토지보상법 제91조 제4항은 토지 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자가 환매금액을 협의하되, 협의가 성립되지 않으면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다고 정합니다. 최종 금액은 감정 결과에 따라 정해집니다.
• 땅값이 내렸으면 환매금액을 깎을 수 있나요?
  현행법상 가능합니다. 토지보상법 제91조 제4항은 「현저히 변동된 경우」 금액의 「증감」을 법원에 청구할 수 있다고 정하므로, 땅값이 크게 내렸다면 환매권자가 감액을 청구할 수 있습니다. 2014헌바400 결정 당시 조항은 상승한 경우의 증액만 정하고 있었습니다.
• 환매 통지를 받고 얼마 안에 행사해야 하나요?
  6개월 안에 행사해야 합니다. 토지보상법 제92조 제2항은 환매권자가 통지를 받은 날 또는 공고를 한 날부터 6개월이 지난 후에는 환매권을 행사하지 못한다고 정합니다. 금액 협의가 끝나지 않았더라도 이 기간 안에 보상금 상당액을 지급하거나 공탁하며 의사표시를 해야 합니다.
• 사업이 아예 시작되지 않았으면 언제까지 환매하나요?
  취득일부터 6년 이내입니다. 토지보상법 제91조 제2항은 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 않았을 때 환매를 허용하고, 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 행사해야 한다고 정합니다. 일부라도 사업에 이용했다면 이 조항이 적용되지 않습니다.
• 환매권을 제3자에게도 주장할 수 있나요?
  협의취득이나 수용의 등기가 되어 있으면 주장할 수 있습니다. 토지보상법 제91조 제5항은 환매권이 부동산등기법에서 정하는 바에 따라 협의취득 또는 수용의 등기가 되었을 때에는 제3자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 사업시행자가 토지를 다른 사람에게 넘긴 경우 등기부를 확인해야 합니다.

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