행정처분 대응

택지개발로 수용된 땅이 민자 고속도로 부지가 되면 환매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 어렵습니다, 택지개발로 수용된 땅이 민자 고속도로 같은 법정 공익사업으로 바뀌면 공익사업 변환으로 환매권 행사가 제한됩니다. 토지보상법 제91조 제6항과 대법원 판례는 새 사업의 시행자가 민간기업이어도 변환을 인정합니다. 지금은 바뀐 사업이 토지보상법 제4조 제1호부터 제5호까지에 해당하는지 확인하십시오.

수용된 땅이 다른 사업에 쓰였다는 사실만으로 환매권을 행사할 수 있다고 생각하지 않으셔도 됩니다. 변경된 사업이 무엇인지가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 논 1,200㎡는 2017년 한국토지주택공사가 시행한 택지개발사업에 수용되었고, A씨는 보상금 4억원을 받았습니다. 수용된 땅 대부분은 택지로 쓰였지만 일부는 2024년 민간투자사업으로 추진된 민자 고속도로 부지로 바뀌었습니다. 고속도로 사업시행자는 민간 회사였습니다. A씨는 원래 목적과 다르게 쓰이니 보상금을 돌려주고 땅을 되찾을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수용된 땅이 민자 고속도로에 쓰이면 환매할 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 공공기관이 수용한 땅이 도로 건설 같은 법정 공익사업으로 바뀌면 「공익사업의 변환」에 해당해 환매권 행사가 제한되고, 새 사업의 시행자가 민간기업이어도 마찬가지입니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)은 국가·지방자치단체·대통령령으로 정하는 공공기관이 사업인정을 받아 취득한 토지의 공익사업이 제4조 제1호부터 제5호까지의 다른 공익사업으로 변경되면, 환매권 행사기간을 변경 고시일부터 다시 계산하게 합니다. 사실상 새 사업에 쓰이는 동안에는 환매를 막는 규정입니다.

대법원 2015. 8. 19. 선고 2014다201391 판결은 택지개발사업 부지가 민간투자법에 따른 고속도로 건설사업으로 바뀐 사안에서, 변경된 공익사업이 제4조 제1호부터 제5호까지에 해당하면 그 시행자가 국가나 공공기관일 필요는 없다고 보았습니다. 원심이 민간 사업자라는 이유로 환매를 인정한 것을 파기했습니다.

어떤 사업으로 바뀌어야 공익사업 변환이 되나요?

토지보상법 제4조 제1호부터 제5호까지의 사업이어야 합니다. 국방·군사, 도로·철도·항만 같은 기반시설, 국가나 지방자치단체의 공공용 시설, 학교·도서관 등 건립, 공공주체의 주택·택지·산업단지 조성이 여기에 들어갑니다.

변경된 사업이 제6호 이하의 부속시설 사업이나 순수한 민간 수익사업이라면 공익사업 변환이 인정되지 않고, 원래 사업에 필요 없게 된 것으로 보아 환매권을 행사할 여지가 생깁니다. 처음 땅을 취득한 주체가 국가·지방자치단체·대통령령으로 정하는 공공기관이 아니었다면 변환 규정 자체가 적용되지 않습니다.

환매권이 인정되면 얼마를 돌려줘야 하나요?

원칙적으로 그 토지에 대해 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 환매합니다. 땅값이 취득 당시보다 현저히 변동했다면 사업시행자와 환매금액을 협의하고, 협의가 안 되면 법원에 금액의 증감을 청구할 수 있습니다.

수용 등기가 되어 있으면 땅이 제3자에게 넘어갔어도 환매권으로 대항할 수 있습니다. 취득일부터 5년 안에 취득한 토지 전부를 사업에 쓰지 않은 경우에는 취득일부터 6년 안에 환매해야 합니다.

환매권 행사 대응 순서

• 변경 사업 확인 - 수용된 땅에 들어선 사업의 근거 법률과 실시계획 승인 고시를 찾습니다. 제4조 제1호부터 제5호까지인지 여기서 갈립니다.
• 최초 취득 주체 확인 - 수용 재결서나 협의취득 계약서에서 누가 사업인정을 받아 취득했는지 봅니다. 국가·공공기관이 아니면 변환 규정이 적용되지 않습니다.
• 기산일 계산 - 사업 폐지·변경일, 사업완료일, 변경 고시일을 확인합니다. 환매권 행사기간 10년이 어느 날부터인지 정해집니다.
• 환매 통지 확인 - 사업시행자에게서 환매 통지나 변경 통지를 받았는지 확인합니다. 통지를 받지 못했다면 그 사정도 기록해 둡니다.
• 환매 의사표시와 소송 - 보상금 상당액을 공탁하거나 지급 제의하고 환매 의사를 표시한 뒤, 거절되면 소유권이전등기 청구소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅의 일부만 다른 사업에 쓰였거나 사업이 여러 차례 변경되었다면 실시계획 고시와 토지대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 수용·보상금 증액과 환매 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 환매권은 언제 생기나요?
  공익사업의 폐지·변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부나 일부가 필요 없게 되면 생깁니다. 토지보상법 제91조 제1항은 취득일 당시 소유자나 포괄승계인이 사업 폐지·변경일 또는 사업완료일부터 10년 안에 받은 보상금 상당액을 지급하고 환매할 수 있다고 정합니다.
• 땅을 전혀 쓰지 않고 방치하면요?
  취득일부터 5년 안에 취득한 토지 전부를 해당 사업에 쓰지 않았다면 환매권이 생깁니다. 토지보상법 제91조 제2항은 이때 취득일부터 6년 안에 환매권을 행사하도록 정합니다. 일부만 쓰지 않은 경우에는 이 조항이 아니라 필요 없게 되었는지를 따집니다.
• 공익사업 변환이 되면 환매권이 없어지나요?
  없어지지는 않지만 행사가 막힙니다. 토지보상법 제91조 제6항은 공익사업 변환이 인정되면 환매권 행사기간을 관보에 사업 변경을 고시한 날부터 다시 셉니다. 변경된 사업마저 폐지되거나 필요 없게 되면 그때 다시 환매권을 따져 볼 수 있습니다.
• 새 사업 시행자가 민간 회사면 변환이 안 되나요?
  됩니다. 대법원 2015. 8. 19. 선고 2014다201391 판결은 변경된 공익사업이 토지보상법 제4조 제1호부터 제5호까지에 해당하면 공익사업 변환이 인정되고, 변경된 사업의 시행자가 국가·지방자치단체·공공기관일 필요는 없다고 보았습니다. 민자 고속도로가 대표적인 예입니다.
• 땅값이 많이 올랐으면 환매금액도 오르나요?
  오를 수 있습니다. 토지보상법 제91조 제4항은 토지 가격이 취득일 당시보다 현저히 변동한 경우 사업시행자와 환매권자가 환매금액을 협의하고, 협의가 안 되면 법원에 금액 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 개발 호재로 오른 부분의 반영 범위가 자주 다투어집니다.
• 땅이 이미 다른 사람에게 팔렸어도 환매할 수 있나요?
  수용이나 협의취득 등기가 되어 있으면 할 수 있습니다. 토지보상법 제91조 제5항은 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용 등기가 되었을 때 환매권으로 제3자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 그 등기 여부를 등기부에서 먼저 확인합니다.

비슷한 상황

• 토지가 수용됐는데 감면을 안 해준다고 합니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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