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담보로 넘긴 보증금채권의 빚을 다 갚았는데 임대인이 보증금을 안 준다면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

임대인이 지급을 거절하는 것은 법적으로 이유가 있습니다. 양도통지가 임대인에게 도달했다면 담보 목적이었고 빚을 갚았다는 사정은 양도인과 양수인 사이의 문제일 뿐이고, 양도통지는 양수인의 동의 없이 철회하지 못합니다. 지금은 양수인에게 양도가 끝났다는 사실을 임대인에게 통지해 달라고 서면으로 요구하십시오.

임대인을 상대로 곧바로 보증금 반환 소송부터 낼 필요는 없습니다. 양수인의 통지 한 장이면 임대인이 거절할 이유가 없어집니다.

이런 상담이 많습니다

임차인 A씨는 2024년 4월 B씨에게서 5,000만원을 빌리면서 담보로 전세보증금 1억 5,000만원 중 5,000만원의 반환채권을 B씨에게 양도했고, 임대인 C씨에게 내용증명으로 양도통지를 보냈습니다. A씨는 2025년 12월 B씨에게 원금과 이자를 모두 갚았습니다. 2026년 5월 계약이 끝나 집을 비웠는데, C씨는 영수증을 보고도 5,000만원은 B씨에게 넘어간 돈이라며 A씨에게 주지 않고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

담보로 한 양도였다는 사실로 임대인이 양수인에게 지급을 거절할 수 있나요?

거절할 수 없습니다. 대법원 1999. 11. 26. 선고 99다23093 판결은 채권양도가 다른 채무의 담보로 이루어졌고 그 채무가 변제되었더라도 이는 양도인과 양수인 사이의 문제이고, 채무자는 양수인의 청구를 거절할 수 없다고 보았습니다. 그래서 임대인은 영수증을 보고도 양수인이 청구하면 보증금을 양수인에게 줄 수밖에 없는 처지입니다.

임대인이 임차인에게 보증금을 주지 않는 것은 이중으로 지급할 위험을 피하려는 것입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」에서도 양도통지를 받은 채무자는 양수인을 채권자로 대하는 것이 원칙입니다.

양도인이 직접 양도통지를 취소하면 되지 않나요?

양수인의 동의가 없으면 양도통지를 철회하지 못합니다. 대법원 1993. 7. 13. 선고 92다4178 판결도 양도인이 채무자에게 양도통지를 취소한다고 통지했더라도 양수인의 동의가 없으면 효력이 없다고 보았습니다.

그래서 양도인 혼자 보낸 취소 통지는 임대인에게 의미가 없습니다. 양수인의 동의서를 받아 함께 보내거나, 양수인이 직접 통지하도록 해야 합니다.

양수인이 통지를 해 주지 않으면 어떻게 하나요?

양수인에게 임대인 앞으로 통지하라고 청구하는 소송을 낼 수 있습니다. 양도계약이 해제된 뒤 양도인이 원래 채무자에게 대항하려면 양수인이 채무자에게 해제 사실을 통지해야 하고, 대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다100711 판결은 양도의 원인이 된 계약이 소멸하면 양수인이 채무자에게 이를 통지할 의무를 진다고 보았습니다. 담보 목적의 양도에서 빚을 모두 갚은 경우도 같은 구조로 통지를 청구합니다.

임대인이 누구에게 줘야 할지 모르겠다고 하면요?

임대인은 보증금을 공탁하는 방법을 고를 수 있습니다. 채무자가 과실 없이 채권자를 알 수 없으면 공탁으로 채무를 면할 수 있습니다. 공탁이 되면 임차인은 양수인의 승낙서나 판결을 받아 공탁금을 찾아가야 하므로 시간이 더 걸립니다.

담보 양도 보증금 회수 순서

• 변제 증빙 정리 - 양수인에게 빚을 갚은 영수증과 계좌이체 내역을 모읍니다. 원금과 이자가 모두 끝났는지 계산해 둡니다.
• 통지 요구서 발송 - 양수인에게 임대인 앞으로 양도 소멸 통지를 보내 달라고 내용증명으로 요구합니다. 기한을 정해 적습니다.
• 동의서 확보 - 양수인이 직접 보내기 어렵다면 양도통지 철회에 동의한다는 서면을 받습니다. 인감증명서를 함께 받으면 임대인이 믿기 쉽습니다.
• 임대인에게 전달 - 양수인의 통지나 동의서를 임대인에게 보내고 보증금 반환을 청구합니다. 집을 비운 날짜를 함께 적습니다.
• 통지 이행 소송 - 양수인이 끝까지 거부하면 통지 의무 이행을 구하는 소송을 냅니다. 판결 뒤 임대인에게 보증금을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양수인이 아직 남은 빚이 있다고 다투거나 양도 계약서에 담보 목적이 드러나지 않으면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 반환과 채권양도를 둘러싼 민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 양수인이 보증금을 받아 가 버리면 어떻게 하나요?
  양수인에게 받아 간 돈을 돌려달라고 청구합니다. 빚을 이미 갚았는데 양수인이 보증금까지 받았다면 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것이 됩니다. 임대인의 지급은 양도통지를 믿고 한 것이어서 유효하므로, 임대인에게 다시 달라고 하기는 어렵습니다.
• 양수인 동의서는 어떤 형식이면 되나요?
  양도통지 철회에 동의한다는 문구, 대상 채권과 금액, 날짜, 양수인의 서명이나 날인이 있으면 됩니다. 민법 제452조 제2항은 양수인의 동의가 있어야 철회할 수 있다고 정할 뿐 형식을 정하지 않았지만, 임대인이 믿을 수 있도록 인감증명서를 붙이는 경우가 많습니다.
• 빚이 일부만 남았으면 보증금 전부를 못 받나요?
  양도된 부분만 문제가 됩니다. 사례처럼 보증금 1억 5,000만원 중 5,000만원만 양도했다면 나머지 1억원은 임차인이 임대인에게 바로 청구할 수 있습니다. 양도된 5,000만원은 양수인이 통지를 해 주거나 동의할 때까지 임대인이 지급을 미룰 수 있습니다.
• 통지 이행 소송은 누구를 상대로 하나요?
  양수인을 상대로 합니다. 임대인에게 양도가 끝났다는 통지를 하라는 판결을 구합니다. 대법원 1993. 8. 27. 선고 93다17379 판결에 따라 양도 해제 사실은 양수인이 통지해야 채무자에게 대항할 수 있으므로, 임대인을 상대로 한 소송만으로는 해결되지 않는 경우가 많습니다.
• 임대인이 보증금을 늦게 주면 지연이자를 받나요?
  양도가 유효하게 남아 있는 동안에는 임대인에게 지연이자를 묻기 어렵습니다. 임대인은 양수인을 채권자로 대할 수밖에 없었기 때문입니다. 양수인의 통지가 도달한 뒤에도 지급하지 않으면 그때부터 지연손해를 청구할 수 있고, 그 전의 손해는 협조를 미룬 양수인에게 청구를 검토합니다.
• 임대인이 공탁하면 공탁금은 어떻게 찾나요?
  공탁서에 적힌 피공탁자와 조건을 확인한 뒤 출급을 청구합니다. 임차인과 양수인이 피공탁자로 함께 적혀 있으면 양수인의 승낙서나 임차인이 권리자라는 확인 판결이 필요합니다. 민법 제487조의 공탁으로 임대인은 채무를 벗어나므로, 그 뒤에는 공탁금을 둘러싼 절차로 해결합니다.

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