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공익사업에 판 땅이 쓰이지 않았는데 개정 전 환매기간이 지났으면 지금 환매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 개정 전 법에서 환매권이 이미 생겼고 그 법의 행사기간이 2021년 개정법 시행 전에 지났다면 늘어난 10년 행사기간을 적용받아 환매할 수 없습니다. 대법원은 헌법불합치결정과 개정법의 소급효가 환매권의 발생기간에만 미치고 행사기간에는 미치지 않는다고 보았습니다. 지금은 협의취득일, 사업 완료나 폐지 고시일, 사업시행자에게서 환매 통지를 받았는지부터 확인하십시오.

환매기간이 지났다고 바로 포기할 필요는 없습니다. 사업시행자가 통지나 공고를 하지 않아 기간이 지났다면 손해배상을 따로 검토할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2012년 지방자치단체에 재해위험지구 정비사업 부지로 밭을 협의취득 방식으로 팔았습니다. 그런데 그 땅은 사업에 한 번도 쓰이지 않은 채 사업이 끝났고, 2019년 재해위험지구 지정 해제가 고시됐습니다. F씨는 2024년에야 이 사실을 알고, 2021년 개정법이 사업완료일부터 10년 안에 환매할 수 있게 했으니 지금도 땅을 되살 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

개정법의 늘어난 환매기간은 언제 적용되나요?

2021. 8. 10. 시행된 개정법은 환매권 행사기간을 사업의 폐지·변경일이나 사업완료일부터 10년으로 늘렸고, 그 개정 규정은 개정법 시행 당시 환매권을 행사할 수 있는 경우에도 적용됩니다. 시행 당시 이미 행사기간이 지나 환매권이 소멸한 경우는 여기에 들어가지 않습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」도 같은 10년 기준입니다. 사업의 폐지·변경으로 필요 없게 되면 폐지·변경일이나 그 고시일부터, 그 밖의 사유로 필요 없게 되면 사업완료일부터 10년 안에 받은 보상금 상당액을 내고 환매할 수 있습니다.

개정 전 법에서는 환매기간이 어떻게 정해져 있었나요?

개정 전 법은 취득일부터 10년 안에 토지가 필요 없게 된 경우에만 환매권이 생기도록 하고, 필요 없게 된 때부터 1년 또는 취득일부터 10년 안에 행사하도록 했습니다. 헌법재판소 2020. 11. 26. 선고 2019헌바131 결정은 이 가운데 「취득일부터 10년 이내에」라는 발생기간 제한 부분에 헌법불합치결정을 하고 적용중지를 명했습니다.

대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다202526 판결은 헌법불합치결정과 개선입법의 소급효가 결정 대상인 발생기간 부분에만 미치고, 별도 경과규정이 없는 한 행사기간 부분에는 미치지 않는다고 판단했습니다. 이 사건 토지는 개정 전 법에서 환매권이 생겼지만 그 법의 행사기간 안에 행사하지 않아 개정법 시행 전에 소멸했으므로, 늘어난 행사기간을 적용받을 수 없다고 보았습니다.

반대로 개정법 덕분에 환매할 수 있는 경우는 언제인가요?

헌법불합치결정 당시 이미 취득일부터 10년이 지나 개정 전 법으로는 환매권이 생길 수 없었는데, 개정법 시행 뒤에 토지가 필요 없게 된 경우에는 개정법에 따라 환매할 수 있습니다. 대법원 2024. 7. 25. 선고 2023다316790 판결은 2006년 협의취득된 도로 부지가 2022년 도로구역에서 제외된 사건에서, 그때부터 10년 안에 환매할 수 있다고 보았습니다.

결국 결론은 환매권이 언제 생겼는지에 달려 있습니다. 개정 전 법에서 이미 생긴 환매권은 개정 전 법의 행사기간을 따르고, 개정법 시행 뒤 처음 생긴 환매권은 개정법의 10년 기준을 따릅니다.

통지를 받지 못해 환매기간이 지났다면 배상받을 수 있나요?

사업시행자가 환매할 토지가 생겼는데도 통지나 공고를 하지 않아 환매기간이 지났다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 2000. 11. 14. 선고 99다45864 판결은 통지·공고 규정이 사업시행자의 법적 의무이고, 이를 어겨 환매권 자체를 잃게 한 것은 불법행위라고 보았습니다. 손해액은 환매권을 잃을 당시 토지 시가에서 환매가격을 뺀 금액을 기준으로 계산합니다.

현행법도 환매할 토지가 생기면 사업시행자가 지체 없이 환매권자에게 통지하고, 과실 없이 환매권자를 알 수 없으면 공고하도록 정합니다.

공익사업 환매권 대응 순서

• 취득 경위 확인 - 등기부와 보상 서류로 협의취득일 또는 수용개시일을 확인합니다. 개정 전 법의 발생기간 판단 기준이 됩니다.
• 필요 없게 된 날 특정 - 사업 폐지·변경 고시, 사업완료일, 지구 지정 해제 고시를 찾습니다. 환매권이 언제 생겼는지를 가릅니다.
• 적용 법 판단 - 환매권이 2021. 8. 10. 전에 생겼는지, 그때 행사기간이 남아 있었는지 따집니다. 남아 있었다면 개정법의 10년 기준이 적용됩니다.
• 통지 여부 확인 - 사업시행자에게서 환매 통지나 공고가 있었는지 확인합니다. 통지가 있었다면 6개월 기한을, 없었다면 손해배상을 검토합니다.
• 청구 방법 선택 - 환매권이 살아 있으면 보상금 상당액을 공탁하거나 지급하고 소유권이전등기를 청구하고, 소멸했으면 손해배상을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지 일부만 사업에 쓰였거나 잔여지로 취득된 경우, 다른 공익사업으로 변경된 경우에는 사업 고시와 보상 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공익사업 토지의 환매권 행사와 환매권 상실 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 개정법 시행 전에 환매기간이 끝났으면 방법이 없나요?
  환매 자체는 어렵습니다. 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다202526 판결은 개정 전 법에서 생긴 환매권이 그 법의 행사기간 안에 행사되지 않아 개정법 시행 전에 소멸했다면 행사기간을 늘린 개정 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다. 통지가 없었다면 손해배상은 따로 검토할 수 있습니다.
• 헌법불합치결정이 있었는데 왜 소급되지 않나요?
  헌법불합치결정의 대상이 환매권의 발생기간 부분이었기 때문입니다. 대법원은 결정과 개선입법의 소급효가 결정 대상인 발생기간 부분에만 미치고, 직접 관련이 없는 행사기간 부분에는 별도 경과규정이 없는 한 미치지 않는다고 판단했습니다.
• 개정법으로 환매할 수 있는 경우는 언제인가요?
  개정법 시행 당시 환매권을 행사할 수 있었던 경우와, 개정 전 법으로는 발생기간 10년이 지나 환매권이 생길 수 없었는데 개정법 시행 뒤 토지가 필요 없게 된 경우입니다. 대법원 2024. 7. 25. 선고 2023다316790 판결이 뒤의 경우에 개정법을 적용했습니다.
• 현행법에서 환매기간은 언제부터 10년인가요?
  사업의 폐지·변경으로 토지가 필요 없게 되면 사업이 폐지·변경된 날 또는 그 고시가 있는 날부터, 그 밖의 사유로 필요 없게 되면 사업완료일부터 10년입니다. 그 기간 안에 그 토지에 대해 받은 보상금 상당액을 사업시행자에게 지급하고 환매합니다.
• 사업시행자가 환매 통지를 해야 하나요?
  해야 합니다. 환매할 토지가 생기면 사업시행자는 지체 없이 환매권자에게 통지해야 하고, 과실 없이 환매권자를 알 수 없을 때는 공고해야 합니다. 통지를 받은 날이나 공고한 날부터 6개월이 지나면 환매권을 행사할 수 없으므로 통지를 받으면 바로 대응해야 합니다.
• 통지를 못 받아 환매권을 잃으면 배상액은 얼마인가요?
  대법원 2000. 11. 14. 선고 99다45864 판결은 통지·공고 의무를 어겨 환매권을 잃게 한 것은 불법행위이고, 손해액은 환매권 상실 당시 토지 시가에서 환매권을 행사했다면 냈어야 할 환매가격을 뺀 금액이라고 보았습니다. 시가 감정 기준일이 중요합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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