일상 사고

도로 부지로 판 땅이 다른 사업에 넘어가 환매권을 잃었다면 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 사업시행자가 환매할 토지가 생긴 사실을 알리지 않아 환매권 행사기간이 지나 환매권을 잃었다면 환매권 상실로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 토지보상법 제92조 제1항은 사업시행자의 통지 의무를 정하고, 대법원은 이 의무를 어겨 환매권을 잃게 한 것을 불법행위로 봅니다. 지금은 토지 등기부에서 협의취득 날짜와 그 뒤 소유권이 넘어간 날짜부터 확인해 두십시오.

땅이 공사나 다른 기관에 넘어가 새 사업에 쓰이고 있다고 해서 원래 사업의 환매권이 처음부터 없었다고 단념하실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2007년 시가 추진한 도로 확장 사업 때문에 논 1필지를 협의취득 방식으로 넘기고 보상금 1억 5,000만원을 받았습니다. 시는 2012년 이 땅이 택지개발지구에 들어가자 개발사업을 맡은 공사에 무상으로 넘겼고, 2013년 개발계획 변경 고시로 이 땅은 도로가 아닌 아파트 부지가 됐습니다. 시는 A씨에게 아무 연락도 하지 않았고, A씨는 2025년 이웃에게서 이 사실을 듣고 시에 배상을 청구하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

환매권은 언제 생기나요?

공익사업이 폐지·변경되거나 그 밖의 사유로 취득한 토지가 필요 없게 되면 협의취득일 당시의 토지소유자에게 환매권이 생깁니다. 도로 부지가 택지개발사업의 아파트 부지로 바뀐 것처럼, 원래 사업에 더는 쓰이지 않게 된 때가 기준입니다.

대법원 2017. 3. 15. 선고 2015다238963 판결은 도로 사업 부지가 택지개발사업에 편입된 사안에서, 개발계획 변경승인과 실시계획 승인이 고시된 때 도로 사업에 필요 없게 되어 환매권이 발생했다고 보았습니다. 그 뒤 택지개발사업에 토지가 필요하게 된 사정은 환매권의 성립이나 소멸에 영향을 주지 않는다고 했습니다.

땅이 다른 기관으로 넘어가도 환매권을 주장할 수 있나요?

주장할 수 있습니다. 협의취득이나 수용의 등기가 되어 있으면 환매권은 그 뒤에 땅을 넘겨받은 제3자에게도 대항할 수 있습니다. 시가 공사에 무상으로 넘겼더라도 등기부에 공공용지 협의취득을 원인으로 한 소유권이전등기가 남아 있으면 행사기간 안에는 공사를 상대로도 환매할 수 있습니다.

통지를 받지 못해 환매권을 잃으면 누구에게 배상받나요?

통지 의무를 어긴 사업시행자에게 배상을 청구합니다. 사업시행자는 환매할 토지가 생기면 지체 없이 환매권자에게 알려야 하고, 환매권자를 과실 없이 알 수 없을 때만 공고로 대신할 수 있습니다. 대법원 2000. 11. 14. 선고 99다45864 판결은 이 통지 의무가 선언적 규정이 아닌 법적 의무이며, 통지나 공고를 하지 않아 환매권 행사기간이 지나게 했다면 불법행위가 된다고 보았습니다.

각색 사례처럼 2021. 8. 10. 전에 이미 환매권이 소멸한 경우에는 그 당시 법이 적용됩니다. 개정 전 규정은 토지가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 취득일부터 10년 이내에 환매하도록 정했으므로, 2007년에 취득한 땅의 환매권은 늦어도 2017년에 소멸했습니다. 개정법 부칙 제3조는 개정법 시행 당시 환매권을 행사할 수 있는 경우에만 새 기간을 적용하므로, 이미 소멸한 환매권이 되살아나지는 않습니다.

2021년 이후에 필요 없게 된 땅은 기간이 어떻게 되나요?

2026. 9. 30. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 사업이 폐지·변경된 날이나 사업완료일부터 10년 이내에 환매할 수 있도록 정합니다. 취득일부터 5년 이내에 토지 전부를 사업에 쓰지 않았다면 취득일부터 6년 이내에 행사해야 합니다. 통지를 받았다면 통지를 받은 날부터 6개월이 지나면 환매권을 행사하지 못합니다.

배상액은 어떻게 계산하나요?

환매권을 잃은 당시의 토지 시가에서 환매권을 행사했다면 내야 했을 환매가격을 뺀 금액이 손해입니다. 환매권 상실 당시 감정평가금액이 받은 보상금에 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 적거나 같으면 감정평가금액에서 받은 보상금을 뺀 금액이 손해가 됩니다. 이를 넘으면 받은 보상금에 인근 유사토지의 지가상승률을 곱한 금액이 손해가 됩니다. 보상금이 1억 5,000만원이고 그 사이 인근 유사토지 지가가 60% 올랐다면, 두 번째 방식으로 계산한 손해는 9,000만원입니다.

환매권 상실 배상 청구 대응 순서

• 등기부 확인 - 토지 등기부에서 협의취득 등기일과 이후 소유권 이전일을 확인합니다. 환매권의 대항력과 발생 시점을 따지는 출발점이 됩니다.
• 사업 고시 확인 - 도로 사업의 폐지·변경 고시와 새 사업의 계획 승인 고시 날짜를 찾습니다. 이 날이 토지가 필요 없게 된 날로 다퉈집니다.
• 통지 여부 확인 - 사업시행자에게 환매 통지나 공고를 했는지 정보공개를 청구합니다. 통지가 없었다면 불법행위 주장의 근거가 됩니다.
• 시효 계산 - 환매권이 소멸한 날과 그 사실을 안 날을 정리합니다. 소멸일부터 10년이 가까우면 바로 소송을 준비해야 합니다.
• 감정평가 준비 - 환매권 상실 당시 감정평가금액과 인근 지가변동률 자료를 모읍니다. 손해액 계산 방식이 이 두 수치로 정해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지 일부만 필요 없게 됐거나 환매권자가 상속으로 여러 명이면 등기부와 사업 고시 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공익사업 토지의 환매권 상실로 인한 손해배상 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사업시행자가 공고만 했다면 통지한 것으로 보나요?
  환매권자를 과실 없이 알 수 없었을 때만 공고로 통지를 대신할 수 있습니다. 토지보상법 제92조 제1항은 원칙적으로 환매권자에게 지체 없이 통지하도록 정하고, 공고는 예외입니다. 협의취득 당시 주소와 연락처를 알고 있었다면 공고만으로는 통지 의무를 다했다고 보기 어렵습니다.
• 환매권이 살아 있으면 배상 대신 환매해야 하나요?
  행사기간이 남아 있다면 환매가 먼저입니다. 토지보상법 제91조 제1항에 따라 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 토지를 환매할 수 있습니다. 환매권이 남아 있는 동안에는 환매권을 잃은 손해가 아직 생기지 않았으므로, 먼저 행사기간이 지났는지부터 확인해야 합니다.
• 땅값이 많이 오르면 환매금액도 오르나요?
  오를 수 있습니다. 토지보상법 제91조 제4항은 토지 가격이 취득일 당시보다 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자가 환매금액을 협의하고, 협의가 안 되면 법원에 그 금액의 증감을 청구할 수 있도록 정합니다. 그래서 환매권 상실 손해를 계산할 때도 인근 유사토지의 지가변동률을 반영합니다.
• 통지를 받고 6개월이 지나면 환매할 수 없나요?
  행사할 수 없습니다. 토지보상법 제92조 제2항은 통지를 받은 날이나 공고를 한 날부터 6개월이 지나면 제91조의 행사기간이 남아 있더라도 환매권을 행사하지 못한다고 정합니다. 통지를 적법하게 받고도 6개월을 넘겼다면 환매권 상실을 이유로 한 배상 청구도 어렵습니다.
• 돌아가신 아버지 땅이었는데 자녀도 청구하나요?
  청구할 수 있습니다. 토지보상법 제91조 제1항은 취득일 당시 토지소유자와 그 포괄승계인을 환매권자로 정하므로 상속인도 환매권자가 됩니다. 환매권을 잃은 손해배상청구권도 상속되며, 상속인이 여러 명이면 상속분에 따라 나누어 청구합니다.
• 환매권 상실 배상은 언제까지 청구하나요?
  환매권을 잃은 사실과 배상할 사람을 안 날부터 3년, 환매권이 소멸한 날부터 10년 안에 청구해야 합니다. 민법 제766조 제1항·제2항이 정한 불법행위 손해배상청구권의 소멸시효입니다. 대법원 2015다238963 판결은 새 사업의 공사가 시작된 날을 환매권 상실일로 보지 않았으므로, 소멸일은 행사기간이 끝난 날로 따집니다.
• 시청이 알려 주지 않은 걸 어떻게 증명하나요?
  정보공개 청구로 확인합니다. 사업시행자에게 환매 통지서 발송 대장과 공고 기록을 요청하고, 기록이 없다는 회신을 받으면 통지 의무 위반의 증거가 됩니다. 통지를 했다는 사정은 사업시행자가 주장하는 것이므로, 대법원 99다45864 판결이 말한 통지·공고 의무를 다했는지를 기록으로 다툽니다.

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