계약 일반

하수급인의 저당권설정청구권 시효는 언제부터 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

하수급인이 수급인에게 갖는 저당권설정청구권은 3년 시효로, 원칙적으로 수급인이 건물 소유권을 취득한 때부터 진행합니다. 대법원 2014다211978 판결은 소유권 귀속을 객관적으로 알기 어려웠다면 알 수 있게 된 때부터 시효가 진행한다고 보았습니다. 지금은 건물 소유권을 두고 진행된 소송이나 보존등기 날짜부터 확인해 두십시오.

건물 소유자가 누구인지 다투는 소송이 끝나기 전이라면, 그 결과를 기다리는 동안 시효가 먼저 끝날까 걱정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2021년 수급인 B사에게서 오피스텔 골조공사를 하도급받아 2021년 말 마쳤지만 공사대금 12억원을 받지 못했습니다. 그 뒤 건축주와 B사, 대지 지분권자들 사이에 건물 소유자가 누구인지를 두고 소송이 이어졌고, 2025년 6월 대법원에서 B사가 건물을 원시취득했다는 판결이 확정됐습니다. A사가 2026년 B사에 저당권설정등기를 청구하자 B사는 골조공사를 마친 지 3년이 지났다며 시효 소멸을 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

하수급인의 저당권설정청구권 소멸시효는 언제부터 시작되나요?

원칙적으로 수급인이 건물 소유권을 취득해 청구권이 성립한 때부터 시작됩니다. 다만 소유권 귀속을 두고 법적 분쟁이 계속되는 등 하수급인이 청구권을 행사할 수 있는지 객관적으로 알기 어려웠고 과실 없이 몰랐다면, 알 수 있게 된 때부터 시작합니다. 원안 사건에서는 관련 소송의 상고심 판결 선고일부터 3년을 계산했습니다.

건물 소유권이 누구에게 가는지는 하수급인이 관여하지 않은 도급인과 수급인 사이의 계약으로 정해집니다. 하수급인은 그 계약 내용을 알 수 없는 제3자라서, 청구권이 성립한 날부터 곧바로 시효를 진행시키면 정의와 형평에 맞지 않다는 것이 판례의 이유입니다.

하수급인도 수급인에게 저당권설정을 청구할 수 있나요?

수급인이 자기 노력과 비용으로 건물을 완성해 소유권을 가진 경우라면 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제666조는 부동산공사의 수급인이 보수 채권을 담보하려고 그 부동산에 저당권 설정을 청구할 수 있다고 정하고, 판례는 수급인에게서 공사 일부를 도급받은 하수급인도 수급인을 상대로 이 권리를 가진다고 봅니다.

건물 소유권이 도급인에게 가면 어떻게 되나요?

그때는 수급인에게 저당권설정을 청구할 수 없습니다. 도급계약에서 완성 건물을 도급인 소유로 하기로 특약했다면 도급인이 소유권을 원시취득하므로, 하수급인은 수급인에 대한 저당권설정청구권을 갖지 못합니다. 이 경우 수급인에 대한 공사대금 청구와 가압류 같은 다른 수단을 검토합니다. 특약이 없어도 도급인이 공사비 대부분을 부담하고 건축허가와 보존등기를 모두 자기 이름으로 했다면 도급인 소유로 볼 여지가 있어, 원도급계약서와 공사비 지급 내역을 함께 확인해야 합니다. 소유권 귀속이 불분명하면 수급인과 도급인 양쪽을 염두에 두고 보전 절차를 준비합니다.

하수급인 저당권설정청구 대응 순서

• 하도급계약서와 원도급계약서 확보 - 공사 범위와 대금, 소유권 귀속 특약을 확인합니다. 원도급계약서는 수급인에게 요청하거나 소송에서 제출을 구합니다.
• 건물 소유권 귀속 확인 - 건축허가 명의와 보존등기, 소유권 소송 결과를 확인합니다. 수급인이 원시취득했는지가 청구권 성립을 정합니다.
• 시효 기산점 확정 - 소유권이 확정된 판결 선고일이나 등기일을 기록합니다. 이날부터 3년 기간을 계산합니다.
• 처분금지가처분 - 수급인이 건물을 팔지 못하게 가처분을 신청합니다. 저당권설정등기 청구권을 보전하는 절차입니다.
• 저당권설정등기 청구 소송 - 3년이 지나기 전에 소송을 냅니다. 공사대금 청구도 함께 하는 경우가 많습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사가 여러 차례 도급을 거쳤거나 건물이 이미 제3자에게 넘어갔다면 등기부와 각 도급계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 청구와 저당권설정등기 청구 소송, 처분금지가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 저당권설정청구권 시효는 몇 년인가요?
  3년입니다. 대법원 2016. 10. 27. 선고 2014다211978 판결은 민법 제666조의 저당권설정청구권이 공사대금채권을 담보하려는 채권적 청구권으로서 공사에 부수되는 채권에 해당하므로, 공사대금채권과 같이 민법 제163조 제3호의 3년 단기소멸시효가 적용된다고 보았습니다.
• 하수급인도 저당권설정을 청구할 수 있나요?
  수급인이 자기 노력과 비용으로 건물을 완성해 소유권을 취득한 경우라면 청구할 수 있습니다. 같은 판결은 수급인에게서 건물신축공사 일부를 도급받은 하수급인도 수급인을 상대로 민법 제666조에 따른 저당권설정청구권을 가진다고 판단했습니다.
• 시효는 원칙적으로 언제부터 진행하나요?
  수급인이 건물 소유권을 취득해 청구권이 성립한 때부터 진행합니다. 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하는데, 하수급인의 청구권은 수급인이 소유권을 취득하면 성립하고 특별한 사정이 없으면 그때부터 행사할 수 있기 때문입니다.
• 소유권 소송이 길어지면 시효는 어떻게 되나요?
  하수급인이 과실 없이 청구권 행사 가능성을 알 수 없었다면, 소유권 귀속이 객관적으로 확인된 때부터 시효가 진행합니다. 원안 사건에서는 소유권 귀속을 다툰 관련 소송의 상고심 판결 선고일부터 3년을 계산해 그 안에 낸 소송을 적법하다고 보았습니다.
• 도급인이 건물 소유자라면 누구에게 청구하나요?
  도급계약에서 완성 건물을 도급인 소유로 하기로 정했다면 도급인이 소유권을 원시취득하므로, 하수급인은 수급인에게 저당권설정을 청구할 수 없습니다. 이 경우 수급인에 대한 공사대금 청구와 수급인 재산 가압류를 검토하고, 요건이 되면 하도급법상 직접지급 청구도 따져 봅니다.
• 건물이 팔리기 전에 무엇을 해 둬야 하나요?
  처분금지가처분을 신청해 두어야 합니다. 저당권설정청구권은 채권적 청구권이라 수급인이 건물을 제3자에게 넘기면 그 제3자에게 주장하기 어렵습니다. 가처분을 해 두면 그 뒤의 처분은 가처분 채권자에게 대항할 수 없습니다.

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