이웃 분쟁

일조 피해를 시행사가 아닌 시공 건설사에도 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 시공 건설사는 도급계약에 따라 건물을 지었을 뿐이라 일조 피해 배상책임이 없지만, 시행사와 사실상 공동 사업주체이거나 건축법규 위반을 알고도 지은 경우에는 책임을 집니다. 대법원은 일조를 방해할 목적, 법규 위반에 대한 고의나 과실, 공동 사업주체 관계 가운데 하나가 있으면 수급인 책임을 인정합니다. 지금은 공사도급계약서에서 공사대금 지급 방식과 분양 수익 배분 조항부터 확인해 두십시오.

시행사가 청산 중이라고 해서 배상을 포기할 필요는 없습니다. 건설사의 역할을 먼저 따져 보십시오.

이런 상담이 많습니다

C씨가 사는 12층 아파트 바로 남쪽에서 2023년 재개발조합이 25층 아파트 공사를 시작했고, 2024년 6월 외부 골조공사가 끝나면서 C씨 세대의 동지 일조시간이 1시간 남짓으로 줄었습니다. 조합은 2026년 초 해산하고 청산 절차에 들어가 배상 여력이 거의 없었습니다. 알아보니 시공 건설사는 공사대금을 분양 수익에서 받기로 하고 사업비 대출에도 연대보증을 섰으며, 분양 광고도 자기 브랜드로 냈습니다. C씨는 건설사에 직접 배상을 청구할 수 있는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시공 건설사는 원칙적으로 일조 피해 책임이 없나요?

원칙적으로 없습니다. 도급은 수급인이 일을 완성하기로 약정하는 계약이므로, 건설사는 도급인의 주문에 따라 건물을 지은 것일 뿐 일조를 침해하는 건물을 소유하거나 이용하는 주체가 아니라고 봅니다. 일조 침해의 1차 책임자는 건물을 짓게 한 시행사나 건축주입니다.

건설사가 일조 피해를 배상해야 하는 경우는?

세 가지 특별한 사정 중 하나가 있으면 수급인도 배상책임을 집니다. 첫째, 스스로 또는 도급인과 뜻을 같이하여 남의 일조를 방해할 목적으로 지은 경우입니다. 둘째, 건물이 건축법규를 위반했고 그 때문에 일조를 방해하게 된다는 것을 알았거나 알 수 있었는데 과실로 모른 채 지은 경우입니다. 셋째, 도급인과 사실상 공동 사업주체로서 이해관계를 같이하며 지은 경우입니다.

실무에서 가장 많이 다투는 것은 셋째 경우입니다. 위 판결은 건설회사가 공사대금을 분양 수익에서 받고, 사업비를 조달하고, 분양 업무까지 맡은 재개발 사업에서 사실상 공동 사업주체로 볼 여지가 많다고 보았습니다. 지분제 도급, 미분양 위험 부담, 시공사 명의 분양 광고 같은 사정이 판단 자료가 됩니다.

시행사와 건설사에 함께 청구하면 어떻게 되나요?

둘 다 책임이 인정되면 공동불법행위자로서 연대하여 전체 손해를 배상할 책임을 집니다. 피해자는 두 회사 중 자력이 있는 쪽에 전액을 청구할 수 있고, 둘 사이의 부담 비율은 그들끼리 구상으로 정리합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 공동의 불법행위에 연대책임을 정하고 있습니다.

그래서 소송 초기에 시행사와 건설사를 함께 피고로 삼는 편이 유리합니다. 시행사가 해산하거나 재산이 없을 때에도 건설사에 대한 판결로 집행할 수 있기 때문입니다.

일조 피해 배상액은 어떻게 정해지나요?

시가하락분과 위자료를 합한 금액에서 피해 세대의 사정을 반영해 책임을 제한하는 방식으로 정합니다. 위 판결 사건에서도 원심은 도시 지역의 고층화, 토지이용의 선후관계 등을 이유로 손해의 일부만 인정했고 대법원은 그 판단을 유지했습니다.

일조 피해 건설사 책임 대응 순서

• 도급계약 구조 확인 - 공사도급계약서의 대금 지급 방식, 분양 수익 배분, 사업비 조달 조항을 확인합니다. 공동 사업주체 판단의 핵심 자료입니다.
• 건축법규 위반 조사 - 건축허가 도면과 실제 시공이 다른지, 높이 제한을 넘었는지 봅니다. 수급인의 과실 책임이 여기서 생깁니다.
• 분양 광고 수집 - 시공사 이름으로 나간 분양 광고와 모델하우스 자료를 모읍니다. 이해관계를 같이했다는 정황이 됩니다.
• 피고 확정 - 시행사, 조합, 시공사를 함께 피고로 정합니다. 연대책임을 물을 수 있습니다.
• 시효 관리 - 골조공사 완료일부터 3년 안에 소를 제기합니다. 협상 중이라도 시효는 멈추지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도급계약이 지분제인지 도급제인지, 시공사가 신탁이나 보증을 섰는지에 따라 결론이 달라지므로 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 공사로 인한 일조 침해 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건설사 책임을 인정받으려면 무엇을 증명해야 하나요?
  세 가지 사정 중 하나를 증명해야 합니다. 일조 방해 목적, 건축법규 위반에 대한 인식이나 과실, 시행사와 사실상 공동 사업주체 관계입니다. 실무에서는 공동 사업주체 관계를 가장 많이 다투며, 공사대금을 분양 수익으로 받기로 한 약정이나 사업비 보증 같은 계약서 조항이 핵심 증거가 됩니다.
• 지분제 재건축 시공사는 공동 사업주체인가요?
  그렇게 볼 여지가 큽니다. 지분제는 시공사가 공사비를 일반분양 수익으로 받고 미분양 위험을 부담하는 구조라, 도급인과 이해관계를 같이한다고 평가될 수 있습니다. 다만 계약서의 구체적 조항과 실제 사업 진행을 함께 보므로, 이름만 지분제라고 바로 인정되지는 않습니다.
• 시행사와 건설사가 각자 절반씩만 내면 되나요?
  피해자에 대한 관계에서는 그렇지 않습니다. 두 회사의 책임이 모두 인정되면 공동불법행위자로서 연대하여 전체 손해를 배상해야 하므로, 피해자는 한 회사에 전액을 청구할 수 있습니다. 절반씩 나누는 문제는 배상한 회사가 다른 회사에 구상할 때 따지는 내부 문제입니다.
• 시행사가 해산했으면 소송을 못 하나요?
  해산한 법인도 청산이 끝날 때까지는 청산 목적 범위에서 존속하므로 소송 상대방이 될 수 있습니다. 다만 남은 재산이 적으면 판결을 받아도 회수가 어렵습니다. 그래서 시공사에 대한 책임 요건이 갖춰졌는지 함께 검토해 피고로 넣는 방안이 실익이 있습니다.
• 하도급 업체에도 청구할 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 하도급 업체는 원수급인의 지시에 따라 공사의 일부를 수행했을 뿐이라 원수급인보다 책임 요건을 갖추기가 더 어렵습니다. 일조를 방해할 목적이나 법규 위반을 알고 시공한 사정이 드러나는 예외적인 경우에만 따져 볼 수 있습니다.
• 건설사에 대한 시효도 시행사와 같이 계산하나요?
  같은 기준으로 계산합니다. 가해 건물의 외부 골조공사 완료 등으로 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위일부터 10년입니다. 다만 건설사가 공동 사업주체라는 사실을 늦게 알았다면 가해자를 안 날이 뒤로 밀릴 수 있어 그 경위를 기록해 두어야 합니다.

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