이웃 분쟁

앞 단지 신축으로 하늘이 가려 답답한데 개방감 침해로도 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

하늘이 가려진 비율이 늘었다는 것만으로는 개방감 침해 배상이 어렵고, 두 건물의 거리와 높이 배치가 이례적이어야 합니다. 개방감은 기각하고 일조만 인정한 2022가합203334 판결로 배상 범위와 위자료 요건을 정리했습니다.

하늘이 가려진 비율이 늘었다는 것만으로는 개방감 침해 배상을 받기 어렵습니다. 대법원은 천공률이나 조망침해율뿐 아니라 두 건물 사이 거리와 높이의 비율이 그 지역에서 이례적인지 등을 함께 보라고 합니다. 일조 피해는 이와 별도로 판단하므로, 개방감 청구가 어렵다고 일조 청구까지 접으실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 5. 아파트 한 세대를 사서 이듬해까지 살다가 지금은 세를 주고 있습니다. 매수 당시 남쪽에서는 30층 높이 단지 공사가 이미 진행 중이었습니다. 골조가 다 올라가자 거실에서 하늘이 거의 보이지 않고 겨울에는 해가 들지 않게 되었습니다. 이웃 세대들과 함께 시행사와 시공사에 소송을 준비하던 A씨는 같은 동 이웃 중에는 처음부터 세를 놓은 집주인도 있습니다. A씨는 2026. 6. 개방감이 사라진 것도 배상받을 수 있는지, 지금 살지 않는 자신도 위자료를 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

하늘이 가려진 피해는 어떤 기준으로 판단하나요?

시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감도 수인한도를 넘으면 배상 대상이 되지만, 판단 기준이 일조보다 훨씬 넓고 엄격합니다. 대법원은 거실 창문으로 밖을 볼 때 하늘이 보이는 면적 비율인 천공률과 앞 건물이 시야를 막는 비율인 조망침해율만 보지 말라고 했습니다.

함께 보는 사정은 두 건물 사이 거리와 앞 건물 높이, 그 비율, 창과 거실의 위치·크기·방향, 건축법령상 이격거리 규정 위반 여부, 주변 건물 상황을 포함한 지역성, 건축 경위와 공공성, 손해회피 가능성, 토지 이용의 선후관계입니다. 대법원은 배치관계가 그 지역에서 이례적이라고 보기 어려운데도 “이른바 조망침해율의 증가만을 이유로” 폐쇄감·압박감 발생을 인정한 원심을 파기했습니다. 조망침해율은 거리가 달라도 같게 나올 수 있어 실제 압박감을 그대로 보여 주지 못하기 때문입니다.

개방감 청구를 하려면 어떤 자료를 준비해야 하나요?

천공률·조망침해율 감정에 더해 두 건물 사이 거리와 높이를 비교할 자료가 필요합니다. 감정 수치만 내면 법원은 그 지역에서 흔한 배치인지 알 수 없어 청구를 받아들이기 어렵습니다.

먼저 피해 세대 거실 창의 위치와 크기, 방향을 보여 주는 평면도와 사진을 준비합니다. 다음으로 신축 건물까지의 수평거리와 층수, 주변 다른 단지들의 동간 거리를 비교한 자료를 모읍니다. 신축 건물이 인접 대지 경계선과의 거리, 용적률·건폐율 같은 건축 기준을 어겼다면 그 자료가 가장 강한 근거가 됩니다. 사업계획 단계에서 주민 의견을 냈거나 설계 변경을 요구한 기록이 있으면 교섭 경과와 손해회피 가능성을 보여 주는 자료로 쓸 수 있습니다.

법원은 일조와 개방감 청구를 어떻게 나눠 판단했나요?

대구지방법원 2022. 12. 22. 선고 2022가합203334 판결(확정)은 남쪽 30층 신축 단지에 대한 청구에서 개방감 침해는 기각하고 일조 침해만 인정했습니다. 판단은 아래 표와 같습니다.

개방감 청구는 피해 세대와 신축 단지가 40~50m 이상 떨어져 있어 배치가 이례적이지 않고, 이격거리·용적률 등 공법 규정 위반도 없다는 이유로 기각됐습니다. 일조는 동지 기준 총 일조시간 4시간 이상 또는 연속 2시간 이상을 갖췄던 세대가 신축 후 둘 다 못 갖추게 되었고, 주변에 다른 변화가 없어 오로지 신축 때문이라고 보았습니다. 배상액은 시가하락분을 기준으로 하되 50%로 제한했습니다. 일조 시간 기준은 「아파트에 해가 몇 시간 안 들어야 일조권 침해로 배상받나요?」에서 자세히 설명했습니다.

그 집에 살지 않는 소유자도 위자료를 받나요?

이 판결에서는 받지 못했습니다. 법원은 골조공사가 끝날 당시 그 세대에 살고 있던 소유자에게만 각 100만 원의 위자료를 인정했고, 직접 거주하지 않은 소유자는 정신적 고통을 겪었다고 보기 어렵다며 기각했습니다. 재산상 손해인 시가하락분은 거주 여부와 관계없이 소유자에게 인정됐습니다.

책임을 50%로 줄인 사정도 눈여겨보셔야 합니다. 원고들이 신축 단지 착공 후 2년 4개월 넘게 지나 집을 사 일조 침해를 어느 정도 예상할 수 있었다는 점, 시행사가 높이·이격거리 규정을 지켰다는 점, 국토가 좁아 일조를 절대적으로 보장하기 어렵다는 점이 반영됐습니다. 시공사는 단순 수급인이라는 이유로 책임을 지지 않았습니다.

일조·개방감 침해 소송 대응 순서

• 상대 특정 - 건축주인 시행사를 주된 상대로 하고, 시공사는 공동사업 정황이 있을 때만 함께 묶습니다.
• 피해 기록 - 신축 전후 거실 사진과 겨울철 일조 상황을 날짜별로 남깁니다.
• 감정 신청 - 소송에서 일조시간, 천공률·조망침해율, 시가하락분 감정을 신청합니다.
• 거주 입증 - 위자료를 구하려면 골조공사 완료 무렵 실제 거주한 자료를 냅니다.
• 시효 관리 - 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 소를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신축 전후 일조시간, 두 건물의 거리와 높이 비율, 집을 산 시점과 실제 거주 여부에 따라 배상 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 일조방해와 시야차단으로 인한 손해배상 청구와 방어를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 천공률과 조망침해율은 어떻게 다른가요?
  천공률은 거실 창으로 밖을 볼 때 하늘이 보이는 면적 비율이고, 조망침해율은 앞 건물이 시야를 막는 면적 비율입니다. 법원은 둘 다 참고하되 거리와 높이 비율 등 다른 사정과 함께 봅니다.
• 건축법 기준을 지킨 건물이면 일조 배상을 안 해도 되나요?
  아닙니다. 대법원은 공법상 일조 규제를 최소한도의 기준으로 보고, 건축 당시 규제에 형식적으로 맞더라도 실제 일조방해가 현저해 수인한도를 넘으면 위법하다고 했습니다.
• 공사 중 소음·분진 합의를 했으면 일조 소송을 못 하나요?
  합의 내용에 따라 다릅니다. 대법원은 공사 중 소음·분진 피해에 관한 합의를 일조·조망 손해배상까지 포기한 부제소합의로 보지 않은 원심을 수긍했습니다. 합의서 문구를 먼저 확인해야 합니다.
• 일조 피해 재산상 손해는 어떻게 계산하나요?
  특별한 사정이 없으면 일조 침해로 떨어진 집값, 즉 시가하락분을 기준으로 감정합니다. 여기에 취득 시점, 공법 규정 준수 여부 등을 반영해 법원이 책임을 일부 제한할 수 있습니다.
• 전세로 살고 있는 세입자도 일조 위자료를 받을 수 있나요?
  실제로 거주하며 수인한도를 넘는 일조방해로 정신적 고통을 받았다면 위자료를 청구해 볼 수 있습니다. 다만 집값 하락분 같은 재산상 손해는 소유자의 몫입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 아파트에 해가 몇 시간 안 들어야 일조권 침해로 배상받나요?
• 남쪽에 고층 건물이 들어서 해가 줄었는데 일조권 침해는 어떤 기준으로 판단하나요?
• 일조 피해를 시행사가 아닌 시공 건설사에도 청구할 수 있나요?
• 강이 보이던 우리 집 앞에 옆집이 건물을 지어 조망을 막았는데 배상받을 수 있나요?
• 옆 단지 공사로 일조 피해를 본 뒤 집을 팔면 배상청구권도 넘어가나요?
• 옆 건물이 다 지어진 지 몇 년 지났는데 일조방해 배상을 청구할 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기