이웃 분쟁

옆 건물이 다 지어진 지 몇 년 지났는데 일조방해 배상을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

일조방해 손해배상청구권의 소멸시효는 원칙적으로 옆 건물이 준공되거나 외부골조공사가 끝난 때부터 3년이 흐르므로, 그 3년이 지나기 전이라면 청구할 수 있습니다. 대법원 전원합의체 판결은 그 시점에 이미 현재와 장래의 손해를 예견할 수 있다고 보았습니다. 지금은 옆 건물의 외부골조 완료일과 사용승인일부터 확인하십시오.

그늘이 매일 새로 생긴다고 시효도 매일 새로 시작하는 것은 아니므로, 기다리면 유리해진다고 생각하지 않으셔도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 단독주택 남쪽에 12층 오피스텔이 들어섰고, 외부골조공사는 2023년 12월에, 사용승인은 2024년 5월에 끝났습니다. A씨는 겨울 내내 거실에 햇빛이 들지 않았지만 공사 소음 문제로 먼저 다투느라 일조 문제는 미뤄 두었습니다. 2026년 9월 건축주에게 보상을 요구하자 건축주 측은 곧 시효가 지난다며 협의에 소극적으로 나왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일조방해 배상청구 시효는 언제부터 계산하나요?

원칙적으로 옆 건물이 준공되거나 외부골조공사가 끝난 때부터 손해배상청구권의 3년 소멸시효가 진행합니다. 그 시점 이후로는 그늘이 더 늘어나지 않고, 피해자는 그때 이미 집값 하락이나 정신적 고통 같은 현재와 장래의 손해를 예견할 수 있다고 보기 때문입니다.

대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결의 다수의견이 이 기준을 세웠습니다. 위자료는 건물이 서 있는 동안 날마다 새로 발생한다는 반대의견도 있었지만 채택되지 않았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제766조의 문언도 그대로여서 이 판결이 지금도 기준입니다. 이와 별도로 불법행위를 한 날부터 10년이 지나도 청구권은 소멸합니다.

시효가 날마다 새로 진행하는 예외는 없나요?

있습니다. 일조방해 때문에 건물 소유자가 피해자에게 건물 전부나 일부를 철거할 의무를 지는 경우에는, 그 철거의무를 계속 이행하지 않는 부작위가 새로운 불법행위가 됩니다. 이때 손해는 날마다 새로 발생하므로 피해자가 각 손해를 안 때부터 따로따로 시효가 진행합니다.

다만 철거의무가 인정되는 경우는 드뭅니다. 건축허가를 받아 적법하게 지은 건물이라면 일조방해가 수인한도를 넘더라도 금전 배상에 그치는 경우가 대부분입니다. 그래서 실무에서는 예외에 기대기보다 원칙 기준인 외부골조 완료일로부터 3년을 기한으로 잡습니다.

시효가 얼마 남지 않았다면 무엇을 해야 하나요?

소송을 내거나 가해 건물 소유자의 재산에 가압류를 하면 시효가 중단됩니다. 상대방이 채무를 승인해도 중단되므로, 보상 협의 중 받은 문서나 문자에 배상 의사가 드러나 있다면 보관해 두십시오.

협상할 시간이 필요하면 먼저 내용증명으로 배상을 요구하는 방법도 있습니다. 이 최고로 생긴 효력은 6개월 안에 소송이나 가압류로 이어 가지 않으면 시효중단 효력이 사라집니다. 손해가 정신적 고통을 포함하면 위자료도 함께 청구합니다.

일조방해 시효 대응 순서

• 기산점 확인 - 가해 건물의 외부골조 완료일과 사용승인일을 건축물대장과 공사 기록으로 확인합니다. 3년 기한의 출발점이 됩니다.
• 잔여 기간 계산 - 기산점부터 3년이 되는 날을 달력에 적어 둡니다. 두세 달 남았다면 협상보다 중단 조치를 먼저 합니다.
• 일조 감정 준비 - 동지 무렵 햇빛이 드는 시간을 사진과 영상으로 남깁니다. 수인한도 초과를 증명하는 기초 자료가 됩니다.
• 내용증명 또는 가압류 - 내용증명을 보내거나 건물 소유자 재산에 가압류를 신청합니다. 최고로 생긴 효력은 6개월 안에 후속 조치가 있어야 합니다.
• 소 제기 - 시가 하락분과 위자료를 함께 청구합니다. 감정 결과에 따라 청구 금액을 조정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가해 건물이 여러 동으로 나뉘어 준공 시기가 다르거나 철거 청구를 함께 검토하는 경우에는 공사 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 일조방해 손해배상 소송과 가압류 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 그늘이 매일 생기는데 시효가 왜 지나나요?
  대법원 2006다35865 전원합의체 판결은 건물이 준공되거나 외부골조공사가 끝나면 그늘은 더 늘어나지 않고, 피해자가 그때 현재와 장래의 손해를 예견할 수 있다고 보았습니다. 그래서 그 시점부터 민법 제766조 제1항의 3년 시효가 한 번에 진행하고, 매일 새로 시작하지 않습니다.
• 외부골조 완료일은 어떻게 확인하나요?
  건축물대장의 사용승인일만으로는 부족할 수 있습니다. 외부골조는 사용승인보다 몇 달 앞서 끝나는 경우가 많아, 감리보고서·공사일지·현장 사진으로 실제 완료 시점을 확인해야 합니다. 대법원 2006다35865 판결은 준공과 외부골조 완료를 함께 기산점으로 들었으므로 더 이른 날짜를 기준으로 기한을 계산하는 편이 안전합니다.
• 위자료도 같은 시효가 적용되나요?
  그렇습니다. 대법원 2006다35865 전원합의체 판결 다수의견은 재산상 손해와 정신적 손해를 구분하지 않고 외부골조 완료 시점부터 시효가 진행한다고 보았습니다. 위자료는 날마다 새로 발생한다는 반대의견은 채택되지 않았습니다. 따라서 민법 제751조 제1항의 위자료도 같은 3년 안에 함께 청구해야 합니다.
• 철거 청구를 하면 시효가 달라지나요?
  건물 소유자에게 철거의무가 인정되는 경우에만 달라집니다. 그 경우 철거하지 않는 부작위가 날마다 새로운 불법행위가 되어 피해자가 각 손해를 안 때부터 따로 시효가 진행합니다. 다만 적법하게 지은 건물에 철거의무가 인정되는 사례는 드물어 이 예외만 믿고 기한을 넘기면 위험합니다.
• 내용증명만 보내도 시효가 멈추나요?
  잠시만 멈춥니다. 내용증명은 민법상 최고로 취급해 6개월 안에 소송, 가압류, 가처분 같은 후속 조치를 해야 시효중단 효력이 유지됩니다. 6개월이 지나도록 아무 조치가 없으면 최고로 생긴 효력은 없었던 것과 같아지므로, 협상이 길어질 것 같으면 가압류를 먼저 해 두는 편이 안전합니다.
• 이사 온 뒤 건물이 지어졌으면 언제부터인가요?
  피해자가 소유하거나 거주하는 동안 외부골조가 완료됐다면 그때부터 3년입니다. 반대로 건물이 다 지어진 뒤 그 사정을 알고 집을 샀다면 시효와 별개로 청구가 어려워질 수 있습니다. 대법원 2006다35865 판결은 토지이용의 선후관계를 수인한도 판단 요소로 들고 있어, 매수 시기와 외부골조 완료 시기를 함께 확인해야 합니다.

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