계약 일반

공고에 없던 조건을 거절하자 시가 입찰을 취소했는데 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 시가 공고에 없던 주요 조건을 계약서에 새로 넣으려다 낙찰자가 거절하자 입찰을 취소했다면 그 입찰 취소는 효력이 없습니다. 낙찰자 결정으로 계약의 주요 내용은 이미 확정되어 지방자치단체가 세부사항 조정을 넘어 조건을 바꾸거나 추가할 수 없다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 입찰공고문 원본과 시가 추가를 요구한 조항을 서면으로 확보해 두십시오.

시가 입찰 취소를 통보했다고 해서 낸 대금을 돌려받고 물러나야 하는 것은 아닙니다. 부당한 조건을 거절한 것은 낙찰자가 계약 체결을 거부한 것과 다릅니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 4월 한 시가 공유재산인 토지 2필지와 건물을 「현 상태대로 매각」한다는 공고를 냈고, A씨는 가장 높은 가격인 7억원을 써 내 낙찰자로 정해졌습니다. A씨가 낙찰대금을 모두 낸 뒤 계약서를 쓰는 자리에서, 시는 처음으로 「토지 중 지목이 도로인 1필지는 일반인에게 무상으로 제공한다」는 조항을 넣자고 했습니다. A씨가 거절하자 시는 낙찰자가 정해진 기간 안에 계약을 체결하지 않았다며 입찰을 취소했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

낙찰자로 결정되면 바로 매매계약이 성립하나요?

아닙니다. 지방자치단체가 계약을 맺을 때는 계약서를 작성해야 하고, 지방자치단체의 장이나 계약담당자와 계약상대자가 계약서에 기명·날인하거나 서명해야 계약이 확정됩니다. 그래서 낙찰자 결정만으로는 본계약이 성립하지 않고, 낙찰자는 계약 체결을 청구할 수 있는 권리를 갖습니다. 대법원 2006. 6. 29. 선고 2005다41603 판결은 낙찰자 결정의 법적 성질을 계약의 편무예약으로 보았습니다.

관련 판결은 구 지방재정법 제63조가 준용하던 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제11조를 적용했습니다. 2026. 9. 28. 기준으로는 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제14조가 계약서 작성과 계약 확정을 직접 정하고 있고, 내용은 같습니다.

시가 공고에 없던 조건을 계약서에 넣을 수 있나요?

세부사항 조정을 넘어서는 주요 조건은 넣을 수 없습니다. 계약의 목적물, 계약금액, 이행기 같은 주요 내용과 조건은 입찰공고와 최고가 입찰자의 입찰로 의사가 합치되어 낙찰자 결정 때 이미 확정됩니다. 2005다41603 판결은 지방자치단체가 주요 내용이나 조건을 공고와 달리 바꾸거나 새 조건을 추가하는 것은 이미 성립한 예약에 대한 승낙의무에 반하므로 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다고 판단했습니다.

매각 토지 일부를 일반인에게 무상으로 쓰게 하라는 조항은 소유권 행사를 크게 제한하는 새 조건이어서 세부사항 조정으로 보기 어렵습니다. 낙찰자가 이를 거절한 것을 이유로 한 입찰 취소는 효력이 없습니다.

입찰 취소가 무효라면 무엇을 청구할 수 있나요?

공고 조건대로 매매계약을 체결하고 소유권을 넘기라고 청구할 수 있습니다. 2005다41603 판결 사건에서도 낙찰자가 소유권이전등기를 청구해 받아들여졌고, 해당 토지가 인근 아파트 주민의 출입구로 쓰여 분쟁이 예상된다는 사정만으로 권리남용이 되지 않는다고 보았습니다.

낙찰자가 정당한 이유 없이 계약을 체결하지 않으면 입찰보증금이 지방자치단체에 귀속됩니다. 그래서 시가 입찰보증금 귀속까지 통보했다면 부당한 조건 요구를 거절했다는 사정을 들어 함께 다투어야 합니다.

지자체 입찰 조건 변경 대응 순서

• 공고문과 입찰서 보관 - 입찰공고문, 입찰서, 낙찰 통지서를 모읍니다. 확정된 계약 조건의 증거입니다.
• 추가 조건 기록 - 시가 요구한 조항과 요구한 날짜를 서면으로 받아 둡니다. 구두 요구라면 회신 공문으로 확인합니다.
• 이의 서면 제출 - 공고에 없던 조건이라 받아들일 수 없고 공고 조건대로 계약하겠다는 뜻을 서면으로 보냅니다. 계약 체결 의사를 분명히 남깁니다.
• 입찰 취소 통지 검토 - 취소 사유와 입찰보증금 처리 내용을 확인합니다. 취소가 무효라는 주장의 대상이 됩니다.
• 소송 제기 - 소유권이전등기나 매매계약 체결을 구하는 소송을 내고, 제3자 매각을 막기 위한 처분금지가처분을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공고문에 「세부 조건은 계약 시 정한다」는 유보 문구가 있거나 도로 부분에 공공용 부담이 이미 등기되어 있으면 공고문과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공공계약 분쟁과 소유권이전등기 소송, 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 낙찰자는 어떤 권리를 갖나요?
  지방자치단체에 계약 체결을 청구할 수 있는 권리를 갖습니다. 대법원 2006. 6. 29. 선고 2005다41603 판결은 낙찰자 결정만으로는 본계약이 성립하지 않고, 그 법적 성질은 본계약을 따로 체결하기로 하는 편무예약이라고 보았습니다. 지방자치단체는 공고 조건대로 계약을 체결할 승낙의무를 집니다.
• 계약은 언제 확정되나요?
  계약서에 서명하거나 기명·날인한 때입니다. 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제14조 제3항은 계약서를 작성하는 경우 지방자치단체의 장 또는 계약담당자와 계약상대자가 계약서에 기명·날인하거나 서명함으로써 계약이 확정된다고 정합니다.
• 시가 바꿀 수 있는 계약 조건은 어디까지인가요?
  세부사항 조정까지입니다. 2005다41603 판결은 목적물, 계약금액, 이행기 등 주요 내용과 조건은 입찰공고와 낙찰로 이미 확정되었으므로, 이를 공고와 달리 변경하거나 새 조건을 추가하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다고 보았습니다. 민법 제2조 제1항의 신의칙도 같은 방향입니다.
• 입찰 취소가 무효면 무엇을 청구하나요?
  공고 조건대로의 매매계약 체결이나 소유권이전등기를 청구합니다. 2005다41603 판결 사건에서도 낙찰자의 소유권이전등기 청구가 받아들여졌습니다. 소송 중 시가 토지를 다른 사람에게 팔 수 있으므로 처분금지가처분을 함께 검토하는 것이 좋습니다.
• 입찰보증금도 빼앗기나요?
  정당한 거절이라면 다툴 수 있습니다. 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제12조 제3항은 낙찰자가 계약을 체결하지 않으면 입찰보증금을 지방자치단체에 귀속시키도록 정하지만, 시가 공고에 없던 조건을 요구해 계약이 이루어지지 않은 경우는 낙찰자가 계약을 거부한 것으로 보기 어렵습니다.
• 분쟁이 예상되는 땅이면 권리남용이 되나요?
  그 사정만으로는 되지 않습니다. 2005다41603 판결은 낙찰받은 토지가 인근 아파트 주민의 출입구로 쓰여 소유권 취득 뒤 분쟁이 예상되더라도, 정당하게 낙찰받은 토지에 대한 매매계약 체결을 구하는 것이 권리남용에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 민법 제2조 제2항의 권리남용은 엄격하게 봅니다.

비슷한 상황

• 입찰참가자격 제한 처분을 받았는데 막을 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 인허가 신청이 거부됐는데 다툴 수 있나요?

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